시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
각종 임대차 계약서 및 특약 등을 정리하고 있는데요. 이번 시간은 법인간 거래한 서술형 상가 임대차계약서에 대한 이야기입니다.
앞서 우리는 임대차계약서 작성 사례와 계약 내용에 들어가는 여러 형태의 ‘특약 사항’을 살펴보았습니다. 지금까지의 계약서 서식은 주로 부동산사무소나 주변에서 흔하게 볼 수 있는 양식으로 금액과 주요 사항을 입력하면 쉽게 완성되는 계약서 형태였습니다. 그러나 자본력이 있는 임대인과 특히 조직적으로 운영하는 법인 임대사업자는 대개 일반적인 계약서 양식을 사용하지 않고, 자체적으로 만든 임대차 계약서에 임대인, 임차인, 공인중개사가 서명 날인한 후 ‘확인설명서’를 첨부하는 식의 계약이 많습니다. 법무사, 변호사들의 계약서도 비슷하죠. 규정할 내용이 많아서 그런가 봅니다.
이런 형식의 계약서에는 임대차에 대한 세부적인 내용을 대부분 서술 형태로 길게 만들어 놓았습니다. 일반인은 생소하겠지만, 공인중개사는 법인사무소에서 직접 계약하는 사례도 많으니 이런 형식의 계약서를 많이 접해보셨으리라 생각합니다. 계약서의 형식은 딱 정해진 것이 없으므로 누구든 계약서를 자유롭게 만들어 사용할 수 있습니다. 이번에는 법인끼리 체결한 실제 임대차 계약서 사례를 수록했으니 참고로 한번 읽어보시고, 앞으로 큰 건물 주인이 되면 이런 양식의 계약서를 만들어 사용하세요.
법인 간 거래 시 상가 임대차계약서 사례(서술형)
“갑”(임대인: )과 “을”(임차인: )은 “갑”소유의 아래 부동산을 임대차함에 있어 임대인(이하 “갑”이라 칭함)과 임차인(이하 “을”이라 칭함) 간에 아래 각 조항에 의거 임대차 계약을 체결한다.
제1조 [목적물의 표시]
임대면적은 공부 정리상 약간의 증감이 있을 수 있으며, 면적 증감이 있을 경우에는 그에 따라 가감하여 정산한다.
제2조 [임대차 기간]
1) 임대차 기간은 년 월 일 부터 년 월 일( 개월) 까지로 한다.
2) 각 상대방은 기간 만료 ( )개월 전까지 본 임대차 계약의 종결 또는 조건 변경의 의사를 표시한 서면통지를 하지 아니할 경우 본 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 1년간 임대차 계약을 연장한 것으로 간주한다.
제3조 [임대보증금 및 월 임대료]
1) “갑”은 위 표시 상가를 임대하고 “을”은 아래 명시한 내역과 같이 임대보증금 및 월 임차료를 “갑”에게 납부한다.
2) “을”은 임대보증금을 납부기한 내에 납부하지 못할 경우에는 본 계약은 자동 해지되며, 이미 납입한 계약금은 위약금으로 “갑”에게 귀속되고 이 계약에 관한 일체의 권리의무 관계가 소멸된다.
3) “을”은 임대보증금으로 월 임대료 또는 기타 각종 비용의 납부에 대체할 수 없으며 반환청구권을 타인에게 양도하거나 질권, 기타 담보로 제공하지 못 한다. 단, 제4조의 경우 예외로 한다.
4) 전항의 임대보증금에 대한 금리는 인정하지 아니한다.
제4조 [임대보증금의 반환]
1) 임대차계약의 종료 또는 해지 시 “을”이 “갑”에게 납부한 임대보증금은 월임대료, 관리비 등의 각종비용과 기타 계약목적물을 계약전 상태와 동일하게 원상복구 해야 하는 경우의 원상복구 비용(“갑”이 지정한 전문업체 견적가격을 적용하되, 필요 시 “을”이 지정한 업체의 견적가을 적용할 수 있다.)일체를 공제하고 임대차목적물의 명도 후 지체 없이 반환한다. 단, “을”의 일방적인 사유로 인한 중도해지시 “갑”은 위 표시 상가의 재계약 시점까지 임대보증금의 반환을 유보할 수 있다.
2) “을”에게 손해배상 기타 본 계약상의 채무가 있을 경우에 “갑”은 “을”에게 통지하고 임대보증금중 일부 또는 전부로 변제에 우선 충당할 수 있다.
3) 제1항의 경우 관리비 등 통상적으로 명도일 까지 계산이 불가능한 비용은 전월을 기준하여 1개월분의 관리비 등을 “갑”이 보관한 후 추후 정산한다.
제5조 [월 임대료]
1) 월임대료는 제3조에 표시한 금액으로 한다.
2) 본 계약에 의한 월 임대료는 “갑”과 “을”이 합의한 영업개시일로부터 기산한다.
3) 월 도중에 임대차 계약이 시작되거나 종료되는 경우에는 일수에 따라 계산한다. 이때, 1개월은 30일을 기준으로 한다.
4) “을”은 임대차계약 유효기간 동안 임대차 목적물을 사용하지 않았을 경우에도 월임대료를 납부하여야 한다.
제6조 [임대보증금 및 월임대료의 증감]
“갑”은 본 계약기간중이라도 임대차 목적물에 주변 환경의 급격한 변화, 물가의 변동, 기타 경제적 여건의 변동 등 부득이한 경우가 발생할 경우 사정변경의 원칙을 적용, 그 사유를 “을”에게 통지하고 임대보증금 및 월임대료를 증액 조정할 수 있다. 단, 임차인은 이에 대하여 상가건물임대차보호법에서 정한 인상률을 적용할 경우 이의를 제기하지 않는다.
제7조 [관리비 및 시설사용료]
“을”은 다음 각호의 각종비용은 실비를 기준으로 관리주체(이하 “관리인”이라 칭함)가 산정한 방법에 의거 지정 기일내에 매월 납부하여야 한다.
1) 직접비(전기, 가스, 상하수도, 냉난방, 공조, 교환대사용료, 제세공과금 등의 각종 비용)
2) 공통비(통로, 계단 등 공용부분의 전기, 수도, 냉난방, 공조, 주차장사용료, 소모품비, 보안, 경비, 청소위생, 공용잡비등의 비용)
3) “을”은 매월 “관리인”이 지정하는 날짜에 납부하여야 하며, 연체납부시에는 별도의 관리 규정에 따른다.
4) “을”이 본 계약서상 지불하여야 할 금액 중 미납금이 있을 경우에는 “갑”이 “을”에게 지불하여야 할 일체의 대금중에서 “을”의 미납금을 대체 영수할 수 있다.
제8조 [시설변경 및 원상복구]
“을”은 다음 각호에 해당하는 경우에는 일주일전까지 임대인 및 관리인의 사전승인을 받아야하며 그 비용은 “을”의 부담으로 한다.
1) 임대차 목적물내의 칸막이, 창호, 내장 등의 신설 또는 변경
2) 전등, 전원의 신설 및 이전, 전압의 변경, 전화가설, 가스등의 설비의 신증설, 이전, 변경
3) 금고 기타의 중량물 고착
4) “갑”이 설치한 시설 이외의 비품 등의 설치
5) 임대차 물건의 외곽에 간판 및 광고물의 시설 기타 표시부착
6) 기타 대소를 막론한 시설물의 신설 및 변경
7) 계약의 만료나 해지에 의한 명도시 “을”은 “갑”에게 유익비를 청구하지 않는다. 단, “을”이 비용을 부담하였더라도 고정 시설물은 매매의 대상이 될 수 없고, 계약만료 시 “을”의 비용으로 원상복구 해야 하며, 명도 시점에 원상복구가 불가할 시에는 원상복구 비용과 임대보증금과 대등액에서 상계키로 하며, 원상복구 비용의 산정은 “갑”이 지정한 전문업체 견적가를 적용하되, 필요시 “을”이 지정한 전문업체의 견적가을 적용할 수 있다.
제9조 [선량한 관리업무]
“을”은 “갑”으로부터 임대받은 시설물 일체에 대해 선량한 관리 업무자로서 유지관리에 책임을 진다.
제10조 [임대차 목적물내의 출입권한]
1) “관리인”은 건물의 보존, 각종시설물의 조작, 점검, 방화, 위생, 보호 등을 위하여 언제든지 임대차 목적물 내를 출입할 수 있으며 “을”은 이를 거부할 수 없다.
2) “관리인”이 사전에 “을”의 양해를 구할 시간적 여유가 없는 비상시 또는 건물관리상 급박한 경우에는 “을”이 부재시라도 “을”의 임대차 목적물 내에서 상기사항을 대처할 수 있다.
제11조 [금지행위]
“을”은 다음 각호에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.
1) 공중에 대하여 불결함을 주거나 공용시설물에 방해가 되는 간판, 광고물 등의 설치 또는 상품 등을 방치하는 행위
2) 폭발물 등 위험성이 있는 물질 또는 인체에 위해하고 불결함을 주거나 재산을 파손할 염려가 있는 물품 등 “관리인”이 그 사용을 금지한 물품을 반입 또는 보관하는 행위
3) 매장 내 주거시설의 설치행위 및 기거 또는 숙박행위를 하거나 임대차 목적물을 본 계약상의 사용목적 이외로 사용하는 행위
4) 계약서에 명시된 업종의 변경행위와 본 상가에 입점된 업종과 중복되는 업종의 영업행위.
5) 기타 본 계약에 위반되는 행위
제12조 [통지의무]
“을”은 다음 각호에 해당되는 경우에는 지체 없이 필요서류를 첨부하여 “갑”과 “관리인”에게 서면으로 통지해야하며 미통지로 인한 불이익은 “갑”이 책임을 지지 아니한다.
1) 주소, 상호, 대표자의 변경이 있는 경우
2) 사업자등록증에 관한 일체의 변경이 있는 경우
3) 기타 “을”에게 중대한 변경이 있는 경우
제13조 [계약의 해지]
다음 각호에 해당하는 사유가 발생하였을 경우 사전 최고 없이 “갑”은 “을”에게 그 사유를 서면통지하고 본 계약을 해지할 수 있으며, “을”은 이의를 제기할 수 없다.
1) “갑”의 사전승인 없이 명의변경 또는 제 3자에게 임대차 목적물의 사용권을 양도, 전매하거나 질권, 담보로 제공하였을 경우
2) 월 임대료 및 “을”이 “갑”에게 납부하여야 할 각종 비용을 2개월 이상 연체할 경우
3) “을”이 본 계약서에 명시된 각 조항을 위반한 경우
4) 본 계약의 존속이 불가능하다고 인정되는 사유가 “을”에게 발생할 경우
제14조 [계약의 중도해지]
“갑”과“을”의 합의 없이 본 임대차 계약은 중도 해지할 수 없다. 단, 제13조의 경우에는 그러하지 아니한다.
제15조 [명도 대행]
1) “을”이 본 계약 종료 후에도 자기 소유물을 반출하지 아니할 경우 “갑”은 “을”의 책임과 비용부담으로 본 임대차 계약서에 기재된 “을”의 주소지 또는 거소로 이를 반출할 수 있다. 단, 특별한 사정으로 인하여 “을”의 소재지 또는 거소로 반출할 수 없는 경우에 “갑”이 “을”의 책임과 비용부담으로 제3자에게 보관하게 하여도 “을”은 이의를 제기하지 아니한다.
2) 전항의 경우로 발생된 각종 손실에 대해 “갑”은 “을”에게 그 책임을 지지 아니한다.
3) 제1항의 경우 “을”은 본 계약종료일 익일부터 기산하여 반출일 또는 제3자에게 보관케 한 날까지의 기간에 통상임대료 및 기타 각종비용을 “갑”에게 납부하여야 한다.
제16조 [존속기간]
“갑”과 “을”은 계약기간 만료1개월 전까지 어느 일방으로부터든지 서면으로 별도의 의사표시가 없는 경우에는 본 임대차 계약을 1년간 연장하는 것으로 한다.
제17조 [연체료]
1) “을”은 본 임대차계약에 의거 “갑”에게 지급해야 할 금전채무를 연체한 경우에는 연체일수에 대하여 연25%에 상당하는 연체료를 가산하여 납부하여야 한다.
2) “갑”은 연체금의 징수를 목적으로 “을”의 사용인에 대해 건물내의 공공시설 기타 제반설비의 이용을 제한할 수 있다.
제18조 [손해배상]
1) “을” 또는 “을”의 사용인 및 그 고객 또는 방문자의 고의, 과실로 인하여 “갑”또는 제3자에게 손해를 입힌 경우 “을”은 지체 없이 “갑”에게 통지하고 “갑”또는 제3자에게 입힌 손해를 즉시“을”의 부담으로 배상하거나 원상복구 하여야 한다.
2) “을”이 전항의 의무를 회피하여 “갑”의 운영상 차질을 초래할 경우 “갑”이 이를 우선 처리할 수 있으며 이에 소요되는 비용을 “을”이 부담한다.
제19조 [부가가치세]
본 계약에 의하여 임차인이 임대인에게 납입하는 임대보증금, 월임대료 및 “관리인”에게 납부하는 관리비등에 대한 부가가치세는 임차인이 부담하는 것으로 한다.
제20조 [분쟁의 해결]
1) 본 계약에 정하지 아니한 사항 또는 각 조항의 해석상 “갑”과 “을”간에 이의가 발생한 경우에는 신의성실의 원칙에 의해 쌍방협의 하여 결정하며 상호 일치하지 아니하는 부분에 대하여는 일반 상관례에 따른다.
2) 본 계약으로 발생하는 “갑”과 “을”간의 소송의 관할법원은 “갑”의 임대차 목적물의 소재지 관할 법원으로 한다.
제21조 [특약 사항]
① 본 상가를 분양 및 매매 시 본 계약조건을 동일하게 승계하는 조건으로 매매한다.
② 임대차 기간종료 시 임차인의 요구가 있을 때에는 본 계약을 2년간 연장할 수 있다.
③ 인테리어에 필요한 공사는 임차인 비용으로 시공하고, 임차인 사정으로 인테리어가 중단될 시에는 임차인이 즉시 철거하고 원상복구 한다.
④ 임대인은 임대차 계약체결 후 시설 인테리어 공사전 약 20일(입찰기간-5일, 설계기간-10일, 설계수정기간-5일)은 공사 준비기간으로 인정하고 관리비는 임대인이 부담하며 인테리어 공사가 개시되는 날부터 월 임차료 및 관리비를 임차인이 부담한다. 끝.
이 계약서의 각 조항을 엄수키 위하여 본 계약서를 3부 작성하고 이에 서명날인한 후 임대인, 임차인 및 공인중개사가 각각 1통씩 보관하기로 한다.
20 년 월 일
마치면서
서술형 상가 임대차 계약서 포스팅을 마칩니다. 사실 위 계약서는 제가 실제 현업에서 직접 작성한 문서입니다. 물론 기초 문건은 법인에서 제공했고, 조율하는 과정에서 수십 번 수정한 내용입니다. 위 내용은 특정 임대 환경에서 작성한 것이라 일반적이지 않을 수 있습니다. 참고로 활용하시기 바라며, 파일은 지식거래소 자료실 및 네이버 블로그에 올려놓겠습니다. 물론 수정 및 배포 가능합니다. 저작권 따윈 존재하지 않아요~ ㅋ
긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시고, 조만간 건물 하나 장만하시길 기원합니다.
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- 상가 임대차 계약 전에 무엇을 점검해야 하나?
지식거래소 책 소개
부동산 업에 종사하는 분이라면 누구나 경매는 안 해도 기본 상식은 꼭 알아야 한다! : <부동산 경매 더하기, 2025.6.23>
