소액임차인 최우선변제 담보설정일 기준으로 한다: 부동산경매 Ep49

시작하면서 : 소액임차인 배당사례 비교

부동산 경매에서 권리분석의 중요한 자료는 주택 및 상가임대차보호법의 내용입니다. 임대차보호법의 주요 내용을 정확하게 알고 있어야 기본적인 권리분석이 가능하며, 배당의 체계도 자연스럽게 습득되고, 아울러 이후의 명도에도 많은 도움이 됩니다.

우리는 지금 배당에 대한 이야기를 하고 있습니다. 앞서 ‘경매 배당을 꼭 알아야 하는 이유‘, ‘배당의 기본 원칙’과 ‘배당의 순서‘를 논했고, 오늘은 임차인의 배당에 대한 이야기입니다.

소액임차인 배당사례(1)

다음 표를 기준으로 경매절차가 진행된다면 배당은 어떻게 진행되고, 소액임차인은 과연 얼마나 배당을 받는지 단순 사례를 통해 알아보겠습니다.

권리분석의 핵심은 등기부 ‘갑구’ 및 ‘을구’에 흩어져 있는 권리와 임차인을 조사하여 시간의 순서대로 나열하는 것에서부터 시작입니다. 등기사항증명서를 가장 먼저 보고, 임차인의 대항력 유무 판단과 아울러 임차인의최우선변제, 우선변제 등을 파악하면 후일 명도에 대한 그림이 보입니다.

위의 등기부상의 권리관계와 임차인을 시간의 순서대로 배치해봅니다.

가장 앞에 있는 OO 은행 근저당권이 ‘말소기준권리’가 되고, 후순위 권리자인 XX 저축은행이 근저당권에 기한 임의경매 신청을 한 사례입니다.

임차인 나임차는 근저당권자인 OO 은행보다 후순위이므로 낙찰자에게 보증금반환에 대한 대항력이 없습니다.

※ 만일 임차인 ‘나임차’가 근저당권자 OO 은행(말소기준권리) 보다 선순위라면, 대항력 있는 임차인으로 배당신청하여 배당에 참여할 수 있고, 배당신청을 하지 않거나 미배당 금액은 낙찰자가 인수하는 권리가 됩니다. 말소기준권리보다 시간이 앞선 권리가 되기 때문이지요.

소액임차인 ‘최우선변제금’은 다음의 표를 봐야 합니다. 최우선변제에 해당하려면 경매개시신청등기 전까지 대항력을 갖추고, 주택임대차보호법에서 정한 소액보증금에 해당되야 합니다. 단, 소액보증금은 임대차 전입 시점이 아닌 담보물권 설정일 기준입니다. 이때 확정일자는 없어도 무관함.

주택임대차보호법 소액보등금 적용 표

※ 담보물권(은행근저당) 설정일이 2020년 10월 10일이라면 표의 ‘10차 개정’에 해당하므로 경매 시 다른 권리자보다 가장 우선해서 받을 수 있는 최우선변제금은 보증금의 액수가 1억 1,000만 원 이하라면 3,700만 원(서울의 예)입니다. 담보물건 설정일 기준이라 주의해야 합니다.

최초의 담보물권 설정일인 OO 은행의 근저당권이 2020년 10월(10차 개정)이므로 3,700만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 나임차의 보증금은 1억1,000만 원이고, OO 은행 근저당설정 시점에 소액임차인에 해당하므로 OO 은행보다 먼저 3,700만 원을 최우선 변제받습니다.

가장 후순위인 근저당권자인 XX저축은행이 마지막으로 배당받게 됩니다. 그러므로 OO 은행은 채무 금액 1억 5,000만 원 전액을 변제받을 수 있습니다. 소액임차인 ‘나임차’는 최우선변제금과 확정일자부 우선변제로 임대차보증금 1억1,000만 원 전액을 배당받을 수 있으며, 반면 저축은행은 가장 후순위로 1,000만 원만 배당받습니다. 위의 사례로 배당표를 만들었습니다.

※ 유료 경매사이트에는 배당과 권리분석에 관한 자료가 잘 만들어져 있어 전문지식이 없어도 접근은 가능합니다. 본 지면의 기획 의도는 경매의 배당 원리를 이해하고자 하는 의미입니다.

소액 임차인 배당사례 (2)

앞서 ‘소액임차인 배당사례 (1)과 같은 내용인데 날짜와 금액을 일부 조정했고, 임차인이 확정일자를 받지 않았다고 가정했습니다. 어떻게 달라지는지 보겠습니다.

앞의 사례와 마찬가지로 등기부 ‘갑구’ 및 ‘을구’에 흩어져 있는 권리와 임차인을 조사하여 시간의 순서대로 나열합니다.

권리관계를 시간 순서대로 배치해보면,

최우선변제에 해당하려면 경매개시신청등기 전까지 대항력을 갖추고, 주택임대차보호법에서 정한 소액보증금에 해당되야 합니다. 단, 소액보증금은 임대차 전입 시점이 아닌 담보물권설정일을 기준으로 합니다. 이때 확정일자는 없어도 무관함.

최초의 담보물권 설정일인 OO 은행의 근저당 설정일이 2018년 10월(선순위)이므로 말소기준권리가 됩니다. ‘소액보증금 적용 표’에서 보면 서울시/보증금(10차 개정) 1억 1,000만원 이하이면 3,700만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 임차인 ‘나임차’의 보증금은 1억 2,000만 원이라 OO 은행 근저당권설정 시점(2018년 10월 10일)에 소액임차인에 해당하지 않지요. OO 은행보다 먼저 최우선변제를 받을 수 없습니다.

하지만 두 번째 근저당권자인 XX 저축은행 근저당설정일이 2023년 6월(그 당시 12차 개정)로 5,500만 원을 XX 저축은행 보다 먼저 배당받게 됩니다. 배당하고 남은 재원이 없음으로 ‘나임차’는 보증금 총 1억 2,000만 원에서 5,500만 원만을 배당받게 되었습니다. 확정일자의 중요성이 부각된 사례입니다.

※ 우선변제권(이사 + 전입신고 + 확정일자)은 사례에서 보듯이 ‘일반 전세(채권)’에 강력한 ‘임대차보호법’이 장착되어 ‘물권화’되는 특별법의 영향을 받습니다. 임차인이라면 확정일자 꼭 받으세요~.

사례 내용을 근거로 배당표를 만들어 봅니다.

마치면서

본 자료의 소액임차인의 최우선변제가 ‘전입일이 아닌 은행 담보설정일을 기준’으로 한다는 것을 강조하기 위해 편의상 구성했습니다. 다소 앞뒤가 안 맞더라도 넓은 마음으로 이해바랍니다.

배당사례(1)의 경우 임차인 보증금 전액을 회수하므로 명도는 쉬울것으로 예상됩니다. 반면 배당사례(2)는….? 반대겠지요.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하세요~~