소유권이전청구권 가등기와 담보가등기 권리분석 사례: 부동산 경매 Ep22
우리는 가등기의 본래 의미와 담보가등기의 탄생까지 알고 있습니다. 물론 가등기 종류는 많습니다. 하지만 경매에서 주로 등장하는 가등기는 향후 등기될 본등기 순위보전을 위한 임시등기인 ‘소유권 가등기’와 채권의 담보강화 목적인 ‘담보가등기’의 두 종류가 있습니다.
경매에서의 가등기는 주로 ‘소유권이전청구권 가등기’라는 같은 용어를 사용하므로 입찰자에게 혼선을 줄 수 있습니다. 소유권가등기와 담보가등기를 구별하는 것이 시작점이겠지요. 아래 링크를 활용하세요.
가등기의 인수와 소멸
가등기가 후순위라면 종류를 불문하고 소멸합니다. 다만 선순위인 경우에는 현재의 가등기가 ‘소유권가등기’ 인지 또는 ‘담보가등기’인지를 먼저 판단해야 합니다. 담보가등기라면 저당권과 같은 성질로 선후를 불문하고 매각으로 소멸합니다. 그러나 선순위가 소유권 가등기라면 낙찰자가 인수합니다.
경매에서 소유권가등기와 담보가등기의 구분
소유권가등기는 ‘소유권의 순위 보전’이 목적이고, 담보가등기는 ‘빌려준 돈을 회수할’ 목적이라는 기본 개념을 이해하면 구분 방법이 쉽게 해결됩니다. 경매 절차가 개시되면 법원은 이해관계인에게 경매사실을 고지하며 가등기 권리자에게도 가등기의 내용을 신고하도록 최고합니다. 법원의 최고에도 신고서를 제출하지 않은 경우와 ‘소유권이전청구권 가등기’라고 제출했다면 소유권가등기로 봅니다. 가등기의 신고된 내용은 ‘매각물건명세서’에 기록되며 그 내용으로 가등기 권리 종류를 파악할 수 있습니다.
물론 요즘은 담보가등기의 등기사항증명서의 표기 방법이 변화됐습니다. 즉 소유권보존가등기는 ‘소유권이전청구권 가등기’로, 담보가등기는 ‘소유권이전담보 가등기’로 표시하여 혼란을 예방하고 있으며, 등기원인에 ‘대물반환예약, 채권담보, 금전소비대차, 대여금 채권담보’라는 내용 등을 함께 기록함으로써 확인은 쉬워졌습니다. 그러나 우리는 항상 법원 서류로 냉철하게 판단하는 기준을 가져야 합니다.
소유권이전청구권 가등기 사례
위의 사례는 2019타경61262 경매사건입니다. 선순위 가등기가 존재하는 물건으로 법원은 가등기권자인 이OO에게 2019년 12월 27일 최고서를 송달했고, 가등기 권리자는 가등기에 관한 내용을 신고하지 않았습니다.
결국 법원은 이 사건의 가등기는 ‘소유권가등기’로 판단, 매각 물건명세서에 “갑구 순위 9번 소유권이전등기청구권 가등기(2008.06.16. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인 이 소유권을 상실하게 됨.”이라고 표기하여 인수 위험을 경고하고 있습니다.
담보가등기 사례
바로 앞에서 우리는 선순위 가등기가 ‘소유권가등기’로 판단, 인수되는 사례를 보았습니다. 이제는 ‘담보가등기’로 결정되는 내용을 볼 차례입니다.
예컨대 내가 담보가등기 권리자라고 가정합니다. 나는 채무자에게 돈을 빌려줄 때 부동산에 근저당 대신 담보권을 강화한 가등기를 설정했습니다. 이 부동산이 경매절차가 진행되어 법원에서 최고서가 송달된다면 내가 할 수 있는 일은 무엇이 있을까요?
법원의 질문(최고서)에 나는 “내가 가진 가등기 권리는 돈을 받을 목적으로 설정했으며 받을 금액이 얼마입니다.”라는 내용을 알려야겠지요. 이런 나의 의사를 법원에 전달하는 문서가 ‘채권계산서˙배당요구서’라고 합니다. 다시 표현하면 배당요구를 한 가등기권자는 담보가등기로 보아 저당권으로 간주합니다. 저당권은 무조건 매각으로 소멸하겠지요.
다음의 사례(2019타경504444)는 법원이 선순위가등기권자에게 가등기의 내용에 대해 신고하도록 송달했고, 이후 가등기권자가 배당요구서를 제출한 내역입니다. 담보가등기입니다.
선순위 가등기 권리자가 경매를 신청하면 매각으로 소멸한다
배당요구를 한 가등기권리자는 소유권 획득이 목적이 아닌 돈을 받을 권리로 보아 담보가등기(저당권)으로 간주합니다. 그러면 가등기권리자가 직접 경매를 신청한 경우는 어떻게 될까요? 돈을 받기 위해 경매를 신청하는 것이니 같은 개념입니다. 저당권으로 보아 배당받고 소멸하겠지요. (2019타경10696)
마치면서:부동산경매에서의 가등기 최종 요약
▪가등기가 후순위라면 종류를 불문하고 소멸한다.
▪진정한 의미의 선순위 소유권가등기는 낙찰자가 인수한다.
▪법원에서 가등기를 신고하라는 최고에도 신고서를 제출하지 않았거나 ‘소유권이전청구권’이라고 신고했다면, 소유권가등기로 보아 낙찰자가 인수한다.
▪가등기 권리자가 법원에 ‘배당요구서’를 제출했다면 담보가등기로 소멸된다.
▪가등기 권리자가 경매를 신청했다면 담보가등기로 소멸된다.
가등기에 대한 권리분석을 알아봤습니다. 끝까지 읽어주신 인내에 감사드립니다. ^^