시작하면서: 아파트 임차인 명도 관련 분쟁
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
우리나라는 아파트가 무척 많습니다. 그래서 아파트 매매계약서와 특약 사항을 정리하던 중 임차인 명도분쟁 사례가 있어 도입부에서 소개합니다. 전체 전문 등은 너무 길어지는 관계로 다음 포스팅에서 심도 있게 다루고, 오늘은 간략한 요약 사항만 정리합니다.
간단한 줄거리에 뇌피셜을 조금 첨부해서 요약합니다.
아파트 매매 분쟁 사례 이야기
매수인 A는 실입주 할 수 있는 아파트를 찾고 있었는데… 마침 저렴한 아파트를 발견한다. 이 물건은 임차인이 현재 거주하고 있는 아파트로 임대차 계약기간은 얼마 남지 않은 상황이다. 다만 주택임대차보호법 제6조 3의 계약갱신구권은 아직 살아있는 상태. 불안하다. 실입주 해야 하는데…
이때 임차인과 전화 통화를 한 개업 공인중개사의 “임차인이 계약갱신권 청구 안 하고 퇴거하기로 합의 했다.”라는 말을 듣고 전세보증금을 안고 매매계약을 체결하기로 한다. 물론 계약 체결 시에는 중개대상물 확인설명서에 임차인의 상황을 기재했고, 계약서 특약사항에도 임대차 종료에 따른 아파트 실제 명도일을 기재했다.
그러나 문제는 계약 체결 후 나타났는데, 잔금만 남았는데 돌연 임차인이 주택임대차보호법을 들고나와 계약갱신요구권을 행사하겠단다. 심각한 상황이다. 이사해야 하는데 ㅠㅠ 결국 매수인 A는 매도인 B에게 매매 계약상 의무를 다하지 않았다고 고지하였으나, B는 잔금 지급만을 요청하며 요지부동이다. 결국 매수인은소송을 선택했고, 매도인은 소유권이전등기절차 이행에 필요서류 일체를 공탁, 매매계약을 해제하였다. 법원의 판단을 기다리는 상황이다.
소송 결과 요약
<1심 : 인천지방법원 2022.1.12. 선고 2021가단225691 판결>
“피고(매도인)의 위 해제 판결은 원고의 채무불이행 사실을 인정할 수 없어 받아들일 수 없다.”는 취지로 판단(?). 너무 줄여놓니까 먼말인지 ㅋ 암튼, 매수인 승소.
<항소심 법원 : 인천지방법원 2023.7.14 선고 2022나53870 판결 >
“매수인인 원고가 임대인의 지위를 승계한 다음 갱신 거절 기간 내에 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다”고 판단. 결론은 매도인 승
<대법원 : 2023.12.7. 선고 2023다269139 판결>
“계약상 정한 명도일에 인도받지 못할 가능성이 매우 높은 상황이라면 원고에게 잔금지급의무를 이행하게 하는것은 공평과 신의칙에 반한다”라고 판단 대법원은 매수인의 손을 들어줬다.
소송에 대한 개인적 견해
위에서 임차인 명도분쟁에 대한 소송을 아주 간략하게 알아봤습니다. 전체의 계약 상황을 제가 지켜보지 않았으므로 정확한 판단은 어렵습니다. 다만 소송까지 갔다는 말은 ‘계약서 특약사항 자체가 조금 미흡하거나 애매하지 않았을까?’라는 의문이 듭니다. 즉, 매수인은 분명히 입주를 원한 상황이었다면, 명백한 단서와 손해배상 예정조항까지 넣었으면 매도인은 이를 지키려고 부단히 노력했을 테고 현 임차인과 합의까지 도출했을 텐데…. 제 뇌피셜일까요? 다음은 제가 작성해 본 이 계약 상황에서의 특약 사항이고, 링크는 전에 제가 포스팅한 내용이니 한번 보세요~
“본 계약은 매수인이 실거주 목적으로 체결한 바 계약체결 당시 현재 임차인에게 (전화, 서면)으로 계약갱신요구권을 행사하지 않고 퇴거할 것임을 확인하고, 확인설명서에 기재한 계약이다. 만일 임차인의 변심으로 매수인이 본 아파트에 ( )까지 실입주할 수 없는 상황이면 본 계약은 자동 해제되며, 계약금 반환과 매매금액의 ( )%를 별도로 손해배상하기로 한다.”
아파트 매매계약서 내용 및 주요 특약 모두 모음
아파트 매매계약에 대한 이야기를 하다 보니 많이 돌아왔네요. 본론으로 들어갑니다.
위 서식은 부동산사무소에서 등에서 흔히 사용하는 계약서 양식입니다. 계약서의 형식은 사용되는 장소에 따라 약간 다를 수 있습니다. 현재 대부분 이런 양식의 계약서가 사용됩니다. 계약서는 등기사항증명서, 건축물대장, 도시계획확인원 등의 내용을 근거로 작성됩니다.
다음은 아파트 매매에 관련된 특약을 모두 모았습니다. ‘부동산 매매에 관한 특약’이므로 대부분의 매매 계약에 같은 내용이 중복될 수 있으니 너그러운 이해 부탁합니다. 상황에 맞는 특약을 선별하여 참고하시고, 이외의 특별한 사항은 직접 문구를 만들어 사용하십시오.
특약 사항은 서로 합의한 내용을 문서로 정리하는 것이므로 명확하게 작성합니다. 어렵고 애매한 문구를 사용하면 후일 분쟁의 가능성이 커지므로 간결한 문체로 기재해야 합니다. 계약서 내의 공간이 부족하다면 별지로 작성하여 간인하십시오.
부동산 매매계약 시 세부적인 특약 사항 모음(아파트)
매매 부동산의 시설에 대한 사항
① 현 시설 상태의 매매계약이며 대지는 권리 면적(공부상) 기준이고, 건물은 건축물 대장상의 면적이다.
② 본 계약은 등기사항증명서, 건축물대장 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며, 향후 실측 면적의 차이가 발생하더라도 매수인과 매도인은 일체
의 이의를 제기하지 않기로 한다.
③ 계약일 현재는 이상이 없으나 누수 등의 하자가 발생한다면, 잔금일 기준으로 이전은 매도인이 잔금일 이후는 매수인이 책임지기로 한다. 또는 1개월 기준.
④ 본 계약의 매매대금에는 현재 설치된 에어컨, 붙박이장, 조명기구 등 기타 부착물(내역서 첨부) 일체를 포함하기로 한다.
⑤ 본 매매 물건의 시설 하자 부분인 ( )에 대해서 매수인에게 고지 후 인지한 계약임.
⑥ 관리비 등은 해당 건축물의 일반 관례에 따르며 관리비 및 공과금은 잔금일에 정산하기로 한다.
권리에 관한 내용
① 본 계약 당사자들은 계약에 필요한 개인정보 제공 및 활용에 동의한다.
② 본 계약은 계약당사자들이 계약서에 인쇄된 내용 전부를 확인하고, 동의한 계약임.
③ 계약일 현재 권리의 하자나 대출금은 전혀 없는 상태이며, 본 조건을 잔금일까지 유지키로 한다.
④ 권리분석 결과 하자 없는 상태를 확인했으며 계약일 현재 등기사항증명서 상의 권리를 잔금(소유권 이전)까지 유지한다.
⑤ 소유권이전등기가 완료되기 전에 등기상에 권리 제한 사유가 발생할 시 매수인은 본 계약을 해제할 수 있다. 이때 매도인은 매수인에게 이미 지급된
금액을 즉각 반환해 주어야 하며, 매매금액의 ( )%를 별도로 손해배상해 주기로 한다.
⑥ 계약일 현재 근저당권(OO은행 OO지점, 채권최고액 금 원정)이 설정되어 있음.
⑦ 계약일 현재 근저당권 (OO은행 OO지점, 채권최고액 금 원정)은 잔금과 동시에 말소하기로 한다.
⑧ 계약일 현재 OO은행 근저당 채권최고액 금 원정은 20 년 월 일 까지 말소한다.
⑨ 매수인의 주택담보대출이 잔금일까지 실행되지 않을 경우 계약은 자동 해제되며, 계약금은 즉시 반환한다.
⑩ 매도인은 중도금 지급 전까지 등기부상 설정된 OOO, OOO를 말소한다.
⑪ 매매대금 중 임대보증금(금 원정)은 잔금에서 공제하기로하며, 동 임대차계약은 매수인이 승계하기로 한다.
⑫ 현재 본 매매 대상 부동산의 임대차 보증금(금 원정)은 잔금에서 공제하고, 월 임대료 (금 원정)는 일별로 안분하여 정산한다.
⑬ 현 임차인의 보증금과 임대료 등 승계해야 할 임차인에 관한 임대차계약서 등 관련 서류를 OO까지 제출하며, 직접 임차인을 유선 또는 방문하여 내용을 확인 후 잔금을 지급한다.
⑭ 잔금과 동시에 매도인 본인이 매매 물건을 임대차하기로 약정한다. (계약 기간은 2년, 전세보증금은 금 원정) : 점유개정의 경우
⑮ 본 매매계약의 일부 잔금은 신 임차인의 보증금으로 상계하기로 한다.
⑯ 계약금 중 금 원정은 계약 시에 지급하고, 나머지 금액은 20 년 월 일까지 매도인 은행 계좌(00은행 100-20-30000 예금주:000)로 입금하기로 한다.
⑰ 본 계약은 매수인이 실거주 목적으로 체결한 바 계약체결 당시 현재 임차인에게 (전화, 서면)으로 계약갱신요구권을 행사하지 않고 퇴거할 것임을 확인하고, 확인설명서에 기재한 계약이다. 만일 임차인의 변심으로 매수인이 본 아파트에 ( )까지 실입주할 수 없는 상황이면 본 계약은 해제되며, 계약금 반환과 매매금액의 ( )%를 별도로 손해배상 하기로 한다.
⑱ 매수인이 본 부동산을 담보로 은행 대출을 받을 때 매도인 또는 임차인은 잔금일 전이라도 주민등록의 이전에 협조한다.
⑲ 중도금은 해당 지급일에 매도인의 은행 계좌( )에 입금하기로 함.
⑳ 선수관리비는 매수인이 매도인에게 지급 및 승계하기로 함. 선수관리비 인수인계 확인서에 서명 후 관리사무소에 통보하기로 함.
㉑ 본 아파트의 임차인은 매도인의 책임하에 명도하며, 잔금과 동시에 매수인이 입주하는데 차질이 없도록 한다.
㉒ 잔금일은 협의로 앞당길 수 있음.
㉓ 각종 조세 공과금은 잔금일 기준으로 정산하기로 함.
※ 기타 계약 부동산의 상황에 맞게 기재 요망.
대리가 참석했다면
① 본 계약은 본인 OOO의 대리인 OOO와의 계약이며, 일체의 위임 관련 서류(위임장, 인감증명서)를 매수인이 확인한 후 별도로 첨부한 계약임.
② 계약금 중 금 원정은 계약 당일 지급하고, 나머지 계약금 금 원정은 20 년 월 일 까지 매도인의 은행 계좌로 송금하기로 한다.
③ 본 계약은 본인 OOO의 대리 OOO와의 계약이며 사정으로 계약 당일 위임관련 서류를 제출하지 못하고, 매수인 허락하에 20 년 월 일까지 위임서류 일체를 제출하기로 약정한다.
④ 본 계약은 매도인의 사정상 대리인 OOO와 대리계약이며 위임장 등 위임관련 서류 일체는 구비된 상태의 계약임. 본 계약에 모든 금액은 매도인 계좌로 입금하는 것을 원칙으로 하고, 잔금 전까지 참석하여 추인하기로 한다.
⑤ 본 계약은 본인 OOO의 부부관계에 있는 OOO와의 대리계약이며, 일상가사권 법률 해석상 소유자 본인과의 전화통화(20 년 월 일 시)와 위임 서류를 첨부한 계약이다. 중도금 및 잔금 지급은 본인의 참석을 원칙으로 하며, 부득이 본인 참석이 불가능할 때에는 본인 OOO 명의의 은행 계좌로 송금함을 원칙으로 한다.
※ 본인이 참석해야 문제의 소지가 없음. 대리인 참석 시 위임용 인감증명이 본인이 발급받은 것인지 확인해야 합니다.
마치면서
어쩌다 보니 너무 길게 나열한 것 같네요. ㅎ 뭐~ 다 사용하란 말은 아니고요. 상황에 맞게 골라 쓰시면 됩니다. 다만 위에 제시된 문구는 제가 임의로 작성했으니 참고로 활용하시고 되도록 명확한 문구로 작성, 미리 분쟁을 예방하는 방향으로 썼으면 합니다. 위, 아래 링크는 계약서를 작성하는 원칙들을 기술한 것이니 참고하십시오. 감사합니다.
지식거래소의 책
부동산 경매는 안 해도 경매 상식은 알아야 한다!!! <부동산 경매 더하기, 2025.6.23>
