오피스텔 월세계약서 사례 및 특약 : 전월세 임대차 계약 공통

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시작하면서

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂

이번 주는 계속 계약서 관련 내용만 올리네요. ㅎ 부동산 종류가 많다 보니 개별적으로 들어가는 특약 사항도 제각각이라 모두 분리해서 포스팅하고 있습니다. 내용이 다소 중복되더라도 이해 부탁드립니다. 오늘은 오피스텔의 임대차에 관련된 특약을 모았습니다. 본 내용은 예시 자료로서 참고로 사용하시고, 이외의 특별한 사항은 직접 문구를 만들어 삽입하십시오.

오피스텔은 ‘주로 업무를 하면서 간단한 숙식의 해결’이라는 취지로 원칙적으로 업무시설로 분류됩니다. 물론 공적 장부인 건축물대장에도 업무시설로 표기됩니다. 이렇듯 오피스텔의 개념은 업무시설에 주거 기능을 보완한 형태였으나, 최근에는 주택 기능이 대폭 포함되면서 오피스텔은 주거로도 많이 이용하게 되었습니다.

오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 업무용과 주거용으로 구분이 됩니다. 임차인이 입주 및 전입신고를 하면 ‘주거용’이고, 사업자등록을 하면 ‘업무용’으로 간단하게 분리됩니다. 오피스텔은 사용 용도에 따라 임대인의 세금이 달라집니다. 예를 들어 임대인이 본인이 사는 집 한 채와 오피스텔을 현재 보유 중인데, 오피스텔의 임차인이 전입신고를 한다면 오피스텔은 ‘주거용’으로 확정, 임대인은 ‘1가구 2주택자’가 되어 ‘1주택자 양도세 비과세’ 혜택 및 2주택자가 되는 손해를 보겠지요.
그래서 오피스텔을 계약할 때 부동산사무소에서 “전입신고는 안 됩니다!”라는 말을 종종 듣게 되고, 실제 계약서에도 주민등록 이전에 대하여 언급하게 됩니다. 또한 ‘주거용’으로만 임대하면 부가가치세가 면제되므로 구분된 임대 방식은 임대인으로서는 중요하겠지요.

오피스텔의 주거용과 업무용의 모호함 때문에 개인 및 국세청과의 지속적인 잡음이 있었습니다. 소송도 여러 번 치렀습니다. 임대인은 분명히 사업용으로 임대를 줬는데, 임차인 이를 무시, 전입신고를 하는 바람에 임대인이 소유한 주택을 파는 과정에서 비과세 혜택을 받지 못하는 경우도 있었고. 이미 양도세 혜택을 받은 경우에는 당시 임차인의 전입신고 이력으로 인해 추후 국세청에서 다시 추징하는 사태까지 벌어졌습니다. 이 소송에서는 국세청 승. ㅠㅠ

※ 좀 더 자세한 내용은「 오피스텔은 주거용, 업무용의 구분에 따라 세금의 차이가 있다 」를 참조하세요.

이런 오피스텔의 모호함으로 실무에서는 혼선이 많았습니다. ‘중개대상물 확인설명서’ 작성만 해도 그랬습니다. 주로 공부상 내용으로 작성하므로 오피스텔은 분명히 업무시설로 구분되어 비주거용 확인설명서를 작성했습니다. 이런저런 문제점이 많아지자 2024년 7월부터 아예 주거용 확인설명서에 오피스텔을 추가하기에 이릅니다. 이런 조치에도 태생 자체의 문제점은 있겠죠.

임대차 계약 시 세부적인 특약사항 모음(오피스텔)

임대차 부동산의 시설에 대한 사항

① 현 시설 상태의 임대차 계약이며, 건물은 건축물대장의 면적이다.

② 임대할 부분의 면적은 (공부상 전용면적, 연면적, 또는 실측면적)이다.

③ 현 시설 상태의 임대차 계약이며, 임차인의 부주의로 인한 시설물의 인위적 파손 시 원상 복구한다.

④ 현 시설 상태의 임대차계약이다. 그러나 거실 전등, 장판, 도배는 임차인의 입주 전까지 임대인이 새로 교체해주기로 한다.

⑤ 현 상태에서 임대인은 임차인의 입주 전까지 도배, 장판, 복도 방범창, 화장실 바닥 타일을 새로 교체해 주기로 한다.

⑥ 본 임대차 물건의 시설 하자 부분인 ( )에 대해서 임차인에게 고지 후 인지한 계약임.

⑦ 옵션 : 가스레인지, 냉장고, 에어컨, 세탁기, 제습기, 침대, 옷장, 화장대, TV

⑧ 관리비는 관리사무소 내부 규정에 의거 임차인이 납부한다.

⑨ 계약 만료 전 퇴거할 경우 부동산 중개보수(수수료)는 임차인이 부담한다.

⑩ 장기수선충당금에 관한 내용 언급할 것. (납부의 주체 등)

⑪ 퇴실할 때의 청소비 부담 문제도 자주 논쟁이 되니 정리 요함.

권리에 관한 사항의 약정

① 본 계약 당사자들은 계약에 필요한 개인정보 제공 및 활용에 동의키로 한다.

② 본 계약은 계약당사자들이 계약서에 인쇄된 내용 전부를 확인하고, 동의한 계약임.

③ 월 임대료는 후불이며 지정된 계좌로 송금하기로 함. ( )

④ 계약일 현재 권리의 하자나 대출금은 없는 상태이며, 본 조건을 잔금일까지 유지하기로 한다.

⑤ 임대인은 임차인의 전세권설정에 동의하며, 필요한 서류를 제공한다. 전세권 설정 및 말소에 필요한 제반 비용은 임차인이 부담한다.

⑥ 계약일 현재 근저당권(OO 은행 OO 지점 채권최고액 금 원) 설정되어 있음.

⑦ 계약일 현재 근저당권 (OO 은행 OO 지점 채권최고액 금 원)은 20 년 월 일까지 또는 잔금과 동시에 말소하기로 한다.

⑧ 계약일 현재 OO 은행 근저당 채권최고액 금 원 중 일부를 20 년 월 일까지 상환, 금 만원으로 감액등기 하기로 한다.

⑨ 임대인은 20년 월 일 까지 등기부에 설정된 OOO, OOO 등을 말소한다.

⑩ 계약 체결 후 권리의 제한 사유가 발생하여 임차인의 잔금지급일 까지 해소 할 수 없으면 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 이때 임대인은 임차인에
게 이미 지급된 금액을 즉시 반환해 주어야 한다. ※ 별도의 손해에 대한 배상은 따로 정함.

⑪ 잔금 지급 시까지 저당권, 가압류, 가처분, 가등기 등의 권리 하자가 발생하지 않아야 하며, 위반 시 임차인은 일방적으로 본 계약을 해제할 수 있고,
이때 임대인은 위약금으로 ( )을 임차인에게 지급하기로 한다.

⑫ 임차인은 OO 전세자금대출(금 원)을 받기로 하며, 임대인은 이에 대해 서류 등 적극 협조한다. 기타 대출 불가 시 계약해제 사항 언급.

⑬ 본 주택의 임대차에 관한 중개대상물 확인설명서 및 계약서상의 시설물 상태는 임대인이 고지한 사항과 임차인 및 공인중개사의 현장 확인사항을 기초로 함.

⑭ 주택임대차계약 신고는 계약체결일로부터 30일 이내 관할 주민센터 방문 또는 국토거래관리시스템을 통하여 임대인과 임차인이 주택임대차계약서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하여야 한다.

⑮ 본 계약에 명시되지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 민법과 주택임대차 계약의 일반관례에 따른다.

※ 기타 전세보증보험, 전세대출 관련된 특약은 상황에 맞게 기재합니다.

대리가 참석했다면

① 본 계약은 임대인 OOO를 대리하여 OOO가 계약함을 임차인이 승낙하는 조건이며, 잔금 전까지 임대인이 직접 추인하거나 위임서류 일체를 제출하기로 한다. 잔금 납부 시까지 하자 발생 시 대리 계약자가 책임지기로 한다.

② 계약금 중 금 원정은 계약 당일 지급하고, 나머지 계약금 금 원정은 20 년 월 일 까지 임대인의 은행 계좌로 송금하기로 한다.

③ 차임은 임대인의 은행 계좌에 송금하기로 한다.

④ 본 계약은 본인 OOO의 대리인 OOO와의 계약이며, 일체의 위임 관련 서류 일체를 임차인이 확인한 후 별도로 첨부한 계약임.

⑤ 본 계약은 본인 OOO의 대리인 OOO와 대리 계약이며, 개인 사정 때문에 계약 당일에 위임 관련 서류를 제출하지 못하고, 임차인 양해하에 20 년 월 일까지 위임 서류 일체를 제출하기로 약정한다.

⑥ 본 계약은 본인 OOO의 부부관계에 있는 OOO와의 대리계약이며, 일상가사권 법률 해석상 소유자 본인과의 전화통화(20 년 월 일 시)와 위임 서류를 첨부한 계약이다. 중도금 및 잔금 지급은 본인의 참석을 원칙으로 하며, 부득이 본인 참석이 불가능할 때에는 본인 OOO 명의의 은행 계좌로 송금함을 원칙으로 한다.

※ 본인이 꼭 참석해야 문제의 소지가 없음. 위임용 인감증명을 확인하고 꼭 본인이 발급받은 것인지 확인 필요로 함.

기타 조건

① 본 계약은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 ‘주거용’으로만 임대한다는 조건이므로 임차인은 입주와 동시에 전입신고 후 그 조건을 유지하기로 한다.

② 본 계약은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 ‘업무용’으로만 임대한다는 조건(주민등록 전입신고를 하지 않기로 함.)이므로 임차인은 입주와 동시에 사업자등록을 마치고 그 조건을 계약 기간 동안 유지하여야 한다.

③ ‘업무용’으로만 임대한다는 조건은 임대인이 ‘1가구 1주택’ 세제 혜택 등을 받기 위한 조항이므로 만일 임차인이 ②항의 약정을 위반하여 발생한 임대인의 모든 손해는 임차인이 배상하기로 한다.

마치면서

오피스텔 계약서 사례 및 각종 특약사항 모음 포스팅을 마칩니다. 앞서 언급한 특약 외에도 상황에 따라 변화될 수도 있겠지요. 계약서의 작성은 공인중개사 혼자하는것이 아니라 당사자인 임대인, 임차인 모두가 하는것 입니다. 중개사는 중재하고, 조율하는 역할이지요. 앞으로의 분쟁을 예방할 완전한 계약서를 작성하시길 바랍니다. 감사합니다.