시작하면서…..
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
오늘도 오피스텔 포스팅입니다. 오피스텔의 원칙적 개념은 업무시설에 주거 기능을 보완한 형태였으나, 최근에는 주택 기능이 대폭 포함되면서 주거 용도로 많이 이용합니다. 아예 주거용 오피스텔로 분양하기도 합니다. 그러나 원칙적으로 구분되지 않은 구축 오피스텔 등은 실제 사용 용도에 따라 ‘업무용’과 ‘주거용’으로 구분합니다.
오피스텔이 주거용이면
① ‘주거용 오피스텔’ 또는 ‘업무용 오피스텔’ 등 어떤 명칭을 가지더라도 공부 상 오피스텔은 최초 분양 시 건물 가격의 10%의 부가세를 과세합니다. <대법원 2021.1.14 2020두40914판결> 분양가에 포함.
② 주거용으로 사용하다 매매되면 매도인이 1주택인 경우 기준에 충족되면 양도세 비과세 혜택이 있습니다. (주거용으로 사용한 기간만을 판단)
③ 주거용으로 거주하거나, 주택임대사업자로 등록하면 부가세 면세로 부가세 환급 불가.
오피스텔이 업무용이라면
① 건물분 부가가치세를 납부해야 합니다.
② 임대사업자등록을 해야 하며, 이때 일반과세 사업자등록을 하면 이미 납부한 건물분 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 간이 사업자로 등록하면
환급 불가합니다.
③ 임대에 따른 부가가치세가 발생하며, 임대 소득에 대한 종합소득세 납부 의무가 있습니다.
④ 오피스텔을 매도할 때 요건을 갖추어도 양도세 비과세 혜택이 없습니다.
⑤ 상가 기준의 취득세 요율에 따르므로 주택보다 취득 비용 증가.
오피스텔의 업무용과 주거용의 판단 기준은
오피스텔은 본래 태생이 업무용이라 그간 건축법 적용을 받아왔으나, 요즘은 주거용으로 보편화되면서 새로운 판단 기준이 필요하게 됩니다. 과세 관청에서는 ‘주거용 오피스텔’을 다음의 몇 가지 기준으로 판정하지만, 조금 애매한 건 사실입니다.
- 주민등록상 전출입 기록이 있는 오피스텔
- 미성년 자녀와 함께 거주하는 오피스텔
- 전기, 전화료 등 공과금 영수증 판단
- 구독하는 신문이나 잡지 종류도 점검기준
- 기타 오피스텔 소유자의 은행 계좌나 건강보험 기록을 점검, 실거주 여부를 판단
일반적인 판단 내용은 이렇지만, 실무에서는 매도 시점에 서류상 어떤 용도로 사용하고 있었는지를 중요하게 여깁니다. 주로 주민등록 전입신고로 판단하므로 임대차계약 체결할 때 또는 기존 임차인을 승계한다면, 사용 용도를 결정하고 그 조건을 임차인과 합의하여 계약서에 넣어야겠지요.
마치면서…..
현재 보유한 1주택을 ‘양도세 비과세’ 조건으로 매도할 계획이었는데, 오피스텔 임차인이 주민등록 전입 신고로 2주택이 되면 큰 손해를 보겠지요. 이럴 때를 대비해 위반했을 시의 손해배상 문제를 거론하는 것이 좋습니다. 임차인 또한 오피스텔의 사용 용도를 정확히 정한 후 계약에 임해야 할 것입니다.
※「 임대인을 위한 Tip³ : 오피스텔을 업무용으로만 임대할 때의 특약 사항 」참조.
오피스텔을 구입, 임대 수익을 고려한다면 점검해야 할 문제가 참 많습니다. 부가가치세, 취득세, 일반과세 임대사업자로 할지, 주택임대사업자 등록을 할 건지?, 현재 보유한 집을 팔 예정인지(비과세) 등등… 암튼, 오피스텔은 참 계륵 같은 존재입니다. ㅠㅠ
끝까지 읽어주셔서 감사드립니다. 오늘도 좋은 일만 가득하세요~
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