유치권, 낱낱이 해부한다: 부동산 경매 Ep16
들어가면서: 말도 많고, 탈도 많은 유치권, 얜 뭘까?
안녕하세요~ 지식거래소입니다.
본격적인 부동산경매 분석을 위한 사전지식을 공부하고 있습니다. 부동산 용어를 풀어쓰고 있는데요. 주제는 유치권입니다. 간단한 문제는 아니라 좀 길게 쓸것 같네요. 이렇듯 부동산은 종합응용과학입니다. ‘유치권’이란 한 단어에도 이렇게 많은 지면을 차지하니 부린이 입장에선 참 어렵습니다.
아무튼, 부동산 경매에서 유치권은 ‘특수물건’으로 불리며 경매 강사분들의 단골 강의로 등장하곤 합니다. 또한 ‘유치권을 이용한 고수익 비법’은 요즘 경쟁이 심한 부동산 경매의 틈새를 공략하는 트랜드이기도 합니다. ‘유치권이란 무엇인가?’에 대한 원론적인 첫 번째 단추이고요. 근원이 되는 법 조항을 법제처로부터 가져옵니다. 여기서부터 시작입니다.
유치권이란?
유치권을 설명할 때 제일 많이 등장하는 사례는 시계 수리점 이야기입니다. A라는 사람이 어느 날 시계가 고장 났고, 수리점 주인인 B에게 시계를 맡기면서 시작됩니다.
시계 고장을 수리했다면 A는 당연히 ‘수리비’라는 비용을 지급해야 시계를 찾을 수 있겠지요. 또한 B는 수리비를 받아야 하는 주체입니다. 그런데 A는 당장 돈이 없습니다. 이때 수리비를 받을 때까지 B가 시계를 보관합니다. 이때 B가 가진 권리가 유치권(돈 받을 때까지 시계를 돌려주지 않은 권리)입니다. 너무도 당연한 얘기입니다.
‘시계 수리비’라는 항목을 ‘부동산 공사비용’으로 슬쩍 바꿔봅니다. 공사를 수행한 사람은 공사비를 받을 때까지 이 부동산을 돌려주지 않을 권리가 생깁니다. 부동산도 물건이니까요. 시계와 같은 작은 물건은 서랍이나 금고에 보관해도 되는데, 부동산은 움직이지 않는 물건이므로 직접 그 장소에 가서(점유) 돈 받을 때(변제)까지 본인의 권리인 유치권을 행사하는 겁니다.
유치권은 물권이다!
유치권도 물권의 한 종류입니다. 물권이란 ‘특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적 권리’라고 요약됩니다. 물권의 내용은 ‘물권과 채권의 차이점을 알아보자’를 참조하시고, 이쯤에서 자주 써먹는 그림을 마지막으로 가져옵니다. ^^;;
유치권은 위 그림과 같이 물권 중 제한물권(담보물권)에 속합니다. 물권인 저당권 등이 ‘등기’라는 공시 방법을 이용하는 반면 유치권은 ‘점유’를 기본 조건으로 합니다.
유치권은 경매에서 등기된 여타 물권과 달리 시간의 순서대로 배당받지 못합니다. 그러나 물건의 인도를 거부함으로써 실제로 우선변제와 같습니다. 즉 시계 수리비를 받을 때까지, 부동산 공사비를 받을 때까지, 필요비와 유익비를 받을 때까지 계속 버틸 수 있지요.
등기를 필요하지 않고, 신고도 의무사항이 아닌 이유로 유치권은 짜고 치는 가짜도 많습니다. 뭔 일 있으면 제일 먼저 현수막부터 걸지요. ㅠㅠ
법률상의 유치권 성립요건
유치권의 법률적 성립요건은 우리 민법과 각종 판례에서 판단하고 있는데요. 그 내용은 다음과 같습니다.
① 대상 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 한다.
② 채권자가 경매 부동산을 점유하고 있어야 한다.
③ 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
④ 경매 기입등기 전에 점유해야 한다. (대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결)
⑤ 공사 계약서, 임대차 계약서 내용에 유치권 배제 특약이 없어야 한다.
⑥ 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
유치권의 일관된 내용은 타인의 물건으로부터 발생한 채권이어야 하고, 점유를 기본 요건으로 하네요. 물론 점유를 상실하면 소멸하겠지요.
유치권에서 ‘점유’를 어떻게 구분하면 될까?
‘유치권에서의 점유’란 유치권에서 중요한 판단 요소입니다. 일반적인 부동산 유치물의 점유 방법은 채권자의 직접점유, 간접점유(경비업체 등의 위탁), 자물쇠 등의 장치로 출입을 완벽히 통제 등 사실상으로 점유 후 유치권을 알리는 현수막이나 기타 방법으로 공시합니다.
유치권은 온갖 이권이 존재하므로 ‘점유’에 관련된 판례도 많습니다. 소송이 많다는 것은 시시비비를 개인이 해결하기 어렵다는 말과 일맥상통합니다. 모두 정리할 수 없어 참고 자료로 남깁니다. 엄청 많지요. ㅠㅠ 하나씩, 천천히 찾아보시기 바랍니다.
부동산경매에서 유치권 행사, 어떤 일이 일어날까?
첫째, 유치권은 등기를 요하지 않고, 신고 여부도 따지지 않아 일단 위험한 물건으로 판단됩니다. 또한 유치권이 유효하게 성립하고 있는지는 일반인이 판단하기 어려우며, 경매 절차 진행 중 현장 조사 또는 그 이후에 비로소 그 존재가 알려지는 경우도 많습니다. 이런 이유로 매각 물건은 유찰이 거듭되어 아주 낮은 가격을 형성하겠지요. – 교환가치 하락
둘째, 유치권을 해결할 수 있는 능력을 갖춘 전문가는 큰 수익의 기회가 되겠지요.
셋째, 금액이 크게 부풀려진 허위 유치권이 성공한다면 이익을 보는 사람도 있겠네요. 또한 유치권자와 제3자(주변 지인 등)가 공모한 유치권도 남발하겠지요. 고의로 낙찰가를 떨어뜨려 제3자 명의로 낙찰받는 사례도 있습니다.
넷째, 유치권은 경매 절차를 지연시키는 데 악용되고, 또한 선량한 채권자의 몫이 현저히 줄어들거나, 채권을 회수하지 못할 수 있습니다.
다섯째, 경매 절차의 지연으로 건물을 사용, 수익할 수 없는 사회적 손실도 예상됩니다.
여섯째, 알려지지 않은 유치권이 매각 절차 후 갑자기 등장, 낙찰자가 큰 손해를 감수하기도 합니다.
유치권 법개정 문제
부동산 경매란 개인이 해결 못 하는 각종 채무 관계를 법원에서 강제매각 절차를 통해 채권을 회수하는 가장 효율적인 제도입니다. 하지만 허위 유치권의 남발 등으로 본질이 훼손되어 그 기능이 다 하지 못하는 사례도 꽤 많습니다. 심지어 큰 금액의 유치권에서는 조직(?)에 계시는 분들도 등장, 공포감을 조성하기도 합니다.
이런 폐단으로 민법에 대한 유치권 개정 논의가 있었고, 2013년 7월 17일 유치권에 관한 개정안을 국회에 제출했습니다. 이는 유치권 폐지와 아울러 대안으로 유치권 점유 요건을 저당권 설정등기로 대체하는 등의 내용이 골자였으나, 제19대 국회 만료(2016.3.29.)로 유치권 개정안은 폐기되었습니다. 장점보다 단점이 많은 유치권은 언젠가 수정되겠지요.
마치면서…
부동산 유치권은 민법에서 규정한 강력한 효력을 가진 ‘물권’입니다. 다만 등기가 아닌 ‘점유’라는 공시 방법을 사용하는 점이 다른 물권과 현저히 다릅니다. 부동산등기부를 통해서는 전혀 그 내용을 알 수 없고, 다른 담보물권보다 나중에 성립되었어도 경매로 소멸하지 않습니다.
유치권자와 제3자가 짜고 만든 허위 유치권도 많고, 유치권자가 채권 금액을 왕창 부풀린 사례도 많은 편입니다. 암암리에 이루어지는 내용이므로 웬만해서 일반 개인은 접근하기 어렵고, 유치권을 해결(?)할 수 있는 법률전문가만이 큰 이익을 얻을 수 있는 구조입니다. 유치권의 내용을 꿰고 있는 사람이 실제 현장에서 이를 해결한다면 큰 수익이 보장되겠지요.
유치권은 큰 이권이 첨예하게 대립, 유치권을 지키려는 자와 깨려는 자 사이에서 끊임없는 전투가 일어나는 곳입니다. 유치권의 존재 여부를 가리는 싸움(유치권 부존재 소송)이 늘 치열합니다. 유치 금액의 적정성 또한 명도소송과정에서 밝혀야겠지요.
앞으로 유치권은 수정, 폐지 및 보완될 가능성도 있으나 2025년 현재까지 현존하고 있습니다. 유치권의 기본과 사례들을 이해하는 것이 우선 중요하며 현장에서 부딪혀 이를 해결해 가는 과정을 통해 조심스럽게 도전해보시는 것도 좋을 듯 합니다.
오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시기 바랍니다.~