일조권에 대하여 : 형태 사례 이야기, 일조 사선 개정

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시작하면서…..

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. ^^

부동산을 공부하려는 분들을 위한 콘텐츠입니다. 깊이는 별로 없고요. 부동산은 생활법률에서 세법, 등기, 경매, 토지, 계약 등등 거의 모든 분야와 연관되어 있네요. 그래서 모두 인지하려면 평생을 소모해도 부족합니다. 그래서 핵심만을 뽑아냅니다.

그냥 지나치면 서운한 건축에 대한 상식을 포스팅하고 있는데요. 중요한 도로, 건축선, 대지안의 공지, 건폐율과 용적률에 이은 일조권 이야기가 오늘의 주제입니다.

일조권이란?

일조권이란 햇빛을 받을 권리인 환경권입니다. 건물의 고층화로 인한 피해를 줄이고, 일조를 확보하기 위해 건축을 일부 제한함으로써 일조권을 보장하고 있습니다. 일조권은 주거지역(전용/일반)에서만 적용되고 있는데요, 이는 쾌적한 주거환경을 위해서입니다. 우리나라는 햇빛이 잘 드는 남향집을 선호하기 때문에 건축법에서 일조권 기본 원칙은 정북 방향으로부터 일정 거리를 띄어야 한다는데서 출발합니다.

일조권 관련 법조문 중 주요 부분만 발췌했습니다.

전용주거지역 또는 일반주거지역에서 건물을 건축하는 경우에는 건축물의 각 부분을 정북 방향 인접 대지경계선으로부터 건축조례로 정한 거리 이상을 띄워 건축해야 합니다. 정북 방향에 있는 인접 대지경계선으로부터 10m 이하 부분까지는 1.5m 이상, 10m를 초과하는 부분부터는 건축물 높이의 1/2 이상의 거리를 각각 확보해야 합니다.

일조권의 영향으로 이런 건물이 생겨났다

북쪽에 도로를 접하면 일조권 제한이 완화된다

북쪽에 도로가 접해 있으면 일조권 제한이 완화되어 적용됩니다. 건축 예정 토지 북측에 도로, 공원, 철도, 하천, 광장 등이 있어 자연스럽게 일조권이 확보됩니다. 그래서 북쪽에 도로가 있으면 도로 건너편의 경계선 또는 도로의 중심선을 인접대지경계선으로 보고 일조권을 적용하므로 실제 건축에 유리하게 작용합니다. 이런 이유로 주거지역 정북 쪽에 도로가 있는 토지는 건축하는 분들에게 인기가 좋습니다.

정북 방향 높이 산정 기준점은?

마치면서 : 일조사선의 시대적 이야기 그리고 일조권 완화 정책적 기조

과거 일조권 규제는 지금보다 조금 더 심했고, 도로를 중심으로 잘라낸 도로사선제한도 있어 이상한 형태의 건물이 지금까지 존재합니다. 도로에서도 잘리고, 일조권 사선에서 잘린 모습의 건물 형태입니다.

건물을 이쁘고, 예술적으로 지은 건 아니고요. 법을 지키다 보니 이렇게 됐습니다. 땅값 비싼 곳에 이러면 많이 손해 봅니다. ‘도로사선제한’에 걸려 도로를 중심으로 사방에서 잘렸습니다. ㅠㅠ

결국 도로사선제한은 2015년 5월에 폐지되어 현재 일조권 사선만 남아 있는데요. 도로사선제가 폐지되면서 일조권도 같이 완화되어 법이 개정됐습니다. 일조권도 폐지 또는 완화하자는 주장도 꾸준히 제기됐는데요. 그래서 2023년 높이 제한 9m에서 10m로 완화된 바 있습니다.

글을 쓰는 2025년 9월 현재 일조권 논의가 진행되어 9월 4일 입법 발의 했고, 2026년도 시행을 목포로 하는데 아직 확정된 것은 없습니다. 소규모 건축 사업의 악화로 서울시는 한시적 용적률 완화라는 카드를 제시했지만, 일조사선이 현실적 문제가 된 듯합니다. 개정안은 10m 이하는 기존대로 하고, 10~17m 이하는 5m 이상, 17m 초과는 기존처럼 높이의 1/2로 발의됐으니, 수치만 참조하십시오.

햇빛!!! 식물에게는 필수적이고, 인간에게도 너무도 중요한 요소입니다. 주택 공급 정책이 우선일까요? 사람이 우선일까요? 오늘은 부동산 상식에 건축 상식을 추가하자는 의미로 ‘일조권’에 대한 이야기를 준비했습니다. 깊이 들어가면 복잡합니다. 우리는 건축 전문가가 아니라 여기까지만 하겠습니다. ^^;

머리 아픈 부동산 지식, 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.~ 🙂

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