시작하면서: 임대인이 원상회복비용을 보증금에서 공제 후 돌려준 사례
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
일상에서 발생할 수 있는 임대차 분쟁사례를 기록하고 있습니다. 오늘은 이사 당일 임대인이 여러 사유를 들어 보증금 전액을 돌려주지 않고, 원상회복 수리비를 제외한 나머지 보증금만 돌려줄 때 발생하는 분쟁 이야기입니다.
요즘은 임대차 3법 영향으로 임차인이 4년 이상 장기로 거주하는 성향입니다. 임대차 시설물이 손상될 수 있습니다. 또한 반려동물로 인한 시설물 훼손도 한몫합니다. 그 결과, 상태가 다소 심할 수 있습니다. 임대인 입장에서 속상하지요. 반면, 무조건 임대인이 임의 견적으로 보증금에서 까고 보증금 돌려주면 임차인 또한 억울할 겁니다.
시발점
늘 퇴거 과정에서 임대인과 임차인의 분쟁이 시작됩니다.
내용으로는 벽지오염, 바닥재 흠집, 화장실 타일 파손, 못 자국, 가구 하중으로 인한 장판 눌림, 싱크대, 곰팡이 등등 그 사유가 워낙 광범위해서 일일이 나열하기도 힘듭니다.
이때 적정한 금액으로 서로 합의하든지, 이해하고 넘어가면 그만인데, 임대인이 독단적인 금액을 산정, 보증금에서 제외하고 나머지 금액만 일방적으로 돌려주면 분쟁의 씨앗이 됩니다. 작게는 100만 원에서부터 크게는 몇천만 원까지 상상을 초월하는 경우도 있습니다.
분쟁의 종류
대표적 분쟁의 종류를 알아봅니다.
하나, 자연적 노후화(통상의 손모)에 대한 비용 전가로 가장 흔한 사례입니다. 거주하면서 당연히 발생할 수밖에 없는 현상을 임차인 책임으로 돌리는 경우입니다. 오래 거주하면서 발생할 수 있는 변색이나 가구 배치로 생긴 가벼운 자국을 이유로 도배비나 장판 교체비용을 요구하는 사례입니다.
둘, 바닥재 스크래치, 마모, 미세한 흠집, 못 자국 등을 이유로 장판과 전체 도배비용을 요구하는 경우.
셋, 과도한 원상회복 요구로 파손된 부분만 수리하면 됨에도 불구하고, 전체를 새로 교체하겠다며 과다한 금액을 공제하는 사례입니다. 예컨대, 싱크대 상판 일부에 탄 자국이 생겼을 때 싱크대 전체 교체비용을 공제하거나, 마루 한 칸의 흠집을 이유로 거실 전체 마루 시공비 요구. 생활하면서 생긴 미세한 스크레치를 이유로 강화마루 전면교체 비용을 보증금에서 제하는 행위 등.
넷, 낡은 시설물을 사용하다가 고장 났는데도, 감가상각을 고려하지 않고 ‘새 제품’ 가격으로 공제.
다섯, 이전 임차인이 남긴 흔적이나 건물 자체의 결함을 퇴거하는 임차인에게 떠넘기는 경우입니다. 입주 당시 이미 금이 가 있던 타일이나 고장 난 옵션(에어컨, 냉장고 등)의 수리비를 퇴거 시 청구.
여섯, 건물의 단열 부실로 발생한 곰팡이를 임차인의 환기 부주의로 몰아 도배 및 방수 비용 공제.
일곱, 계약서 특약에 명시되지 않았음에도 관행으로 공제하는 사례입니다. 입주 시 청소 상태와 상관없이 ‘다음 세입자를 위한 청소’를 이유로 수십만 원의 입주 청소비를 임의로 공제
여덟, 장기수선충당금 등 원래 임대인이 부담해야 할 항목을 보증금에서 정산하지 않고 오히려 추가 비용으로 공제한 사례.
분쟁 속에서…
종류를 열거하다 보니 참 많네요. 이외에도 참 많은 사례가 있습니다. 오늘 이야기의 복선을 먼저 깔자면, 이해심 많은 선량한 임대인을 제외한 조금 독한 임대인 사례인 것을 밝힙니다.
저도 집 없이 전세 살던 시절, 약 20년 전으로 기억합니다. 당시 강화마루가 유행이었고, 초기 강화마루는 보기엔 좋았지만, 무른 나무로 제작돼 진공청소기 표면으로도 쉽게 스크래치 나는 그런 재질이었는데요.
퇴거일에 사단이 일어났습니다. 집주인은 일방적으로 마루수리비 300만 원을 제외한 나머지 금액만 돌려줬는데요. 이사가는 곳의 부동산사무소에서는 “언제 오느냐? 모두 기다린다! 빨리 오라!”는 독촉 전화를 수없이 받습니다. 이 상황에서 어찌 시간을 끌 수 있습니까! 감정만 상한 채 이사 갑니다.
너무도 화가 났으나, 일말의 책임도 있어 다섯 군데의 강화마루 시공업체의 견적을 받았습니다. 금액의 차이는 조금 있었지만, 당시 마루 전체시공 금액은 평균적으로 80만 원~ 100만 원 사이로 견적을 받았습니다. 즉시 “이 증빙 자료로 소송을 걸 거다!”라는 내용증명을 임대인에게 발송했고, 이 과정에서 200만 원을 돌려받으면서 합의한 기억이 있습니다.
구구절절 제 경험 이야기까지 했네요. ㅠ 임대인이 보증금에서 일부를 강제로 제외, 보증금을 상환할 그 시점에는 임차인이 아무것도 할 수 없는 무기력에 빠집니다. 우선 논쟁을 피하고, ‘내용증명’으로 압박, ‘임대차 분쟁조정위원회’ 의뢰, 막 가는 소송까지도 생각하며 후일을 도모해야겠지요.
분쟁 상담, 조정, 소송 사례
짧게 쓰려했는데 또 길어지네요. ㅠㅠ 참고하시라는 의미에서 분쟁 상담, 조정, 대표적 소송 사례를 기록합니다.
보증금에서 200만 원을 돌려주지 않은 사례:
“임차인이 임대차 목적물을 반환할 때에는 원상회복 의무(민법 제654조, 제615조)는 있으나, 통상적인 손모는 임대차에서 당연한 것으로 별도의 특약이 없는한 임차인이 부담할 것이 아니다.” “통상적인 손모에 대해 구체적으로 파악할 수 없으므로 ‘임대차분쟁조정위’의 도움을 받아보시길 권한다. -출처 : 국토부 주택임대차 상담사례 요약
화장실 타일 균열로 인해 100만 원을 차감한 사례 :
‘임대차분쟁조정위의 현장조사로 통상적 마모와 일부 외부 압력에 의한 부분을 발견 30만 원으로 조정한 사례.
아파트 ’몰딩의 감손‘ 및 ’일부 벽지 오염‘ 등을 이유로 300만 원을 임의 산정, 나머지 보증금만 반환한 소송사례:
임차인 통상적인 손모라 주장해 소송을 제기한 사건으로 법원은 임차인의 주장을 모두 받아들여 ”임대인은 임차인에게 300만 원 전액과 다 갚는 날까지의 이자 12% 비율로 지급하라.“는 전부 승소판결(서울중앙지방법원2025가소342)
마치면서…..
임대인이 부당하게 요구할 수 있는 원상회복 비용과 퇴거 시 임의로 보증금에서 차감하고 돌려주는 사례에 대해 장황하게 썼습니다. 이렇게 길게 늘어놓는 의미는 정확한 정답이 없다는 방증이기도 합니다. 일단 분쟁이 발생하면 이렇다 할 지침서가 없어 언쟁과 분쟁에 휘말릴 수밖에 없다는 말입니다. 입주 시 미리 사진을 증거로 남기는 방법도 고려합니다.
금액이 소액인 경우가 대부분인데, 금액보다 화가 나고, 억울한 감정이 문제지요. 웬만하면 서로 원만한 합의가 제일 좋습니다. 하지만 비상식적인 사람을 대할 때는 미래세대를 위해 시시비비는 가려야 합니다. 적극적으로 자료도 찾아보고, 대응하면 세상을 조금이라도 좋아지지 않겠어요. 다행인 점은 2016년에 ’임대차분쟁조정 위원회‘가 설립되어 소액으로 조정할 수 있는 길이 있습니다. 적극 활용하시기 바랍니다.
<부동산 상식 더하기> 책에도 ’임대차주택 하자 수리 주체(130쪽‘)에 자세히 기술했고, 관련된 사안에 대해 중간중간에 삽입했습니다. 참조하시기 바라며, 모쪼록 이 어려운 시기에 서로 원만하게 상의하셨으면 합니다.
지식거래소에서 만든 책
재미없는 부동산 법률 이야기, 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 저는 다음 포스팅에서 뵐게요~