시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소입니다.
부동산 계약에 관해 얘기하다 보니 정리할 게 많네요. 하긴 큰돈이 오가는 거래니, 이것저것 챙겨야 하는 건 당연한 일이죠. 약간의 보증금 제도야 어느 나라든 존재하지만, 전세 계약은 우리나라밖에 없습니다. 갭투자가 성행하니 나라에서는 이를 막으려 노력합니다. 월세로의 전환을 유도하는 겁니다. 정권이 바뀌면서 돈을 풀어 경제는 살려야겠는데, 부동산 부양책은 가계부채 위험이 도사리고 있어 만만치 않습니다. 자꾸 금융, 주식 쪽으로 선회하려 합니다.아무튼, 시중의 유동성은 앞으로 풍부할 거로 예상합니다.
미국의 필두로 시중 금리가 낮아지면서 유동성이 커지면, 시중 자금은 결국 금융, 주식으로 쏠려 거품을 조장하고, 넘치는 자금은 다시 금, 암호화폐, 부동산 쪽으로 이동하겠지요. 그 와중에 정부의 부동산 억제 정책은 6·27대책 후속으로 툭툭 나올 겁니다. 부양책은 돈을 찍어내는 정책으로 돈의 가치하락을 의미합니다. 미국은 기축통화국으로 별 지장은 없겠지만, 그 외 나라가 문제입니다. 물가상승이지요. 서민은 더 어려워질 겁니다. 우리는 팬데믹에서 이미 경험했잖아요. 정부에서는 돈을 펑펑 찍어내 코로나를 대응한 사이 물가는 한없이 오르고…. 몇 푼 안되는 지원금을 받은 대가는 인플레이션입니다. 미국은 끄떡없고. 남미, 동남아, 유럽 등지…. 어느 나라 할 것 없이 패닉 상태의 물가 상승입니다….
모든 건 연결되어 있습니다. 그래서 우린 편협된 시각에서 벗어나 전체를 봐야 합니다. 마치 운동선수가 “나는 정치에는 전혀 관심 없고, 운동만 열심히 하면 미래가 보장돼….”라고 하면 치우친 생각이지요. 국가의 스포츠 부양책이 있어야 운동선수도 할 만한 겁니다. 결국 스포츠도 정책과 연결됩니다. 미국은 스테이블코인 법안인 ‘지니어스 법안’ 통과가 코 앞에 있습니다. 약화한 기축통화 지위를 스테이블 코인과 암호화폐를 필두로 세계의 양털을 깎겠다는 의지입니다. 기타 나라는 CBDC(디지털 화폐)로 국민의 양털을 깎을 계획입니다. 같은 맥락입니다. 어리바리하다가는 가난해지는 일만 남았네요. 정신 바짝 차려야겠습니다. ㅎ
가다 보니 삼천포네요. ㅠㅠ 다시 오늘의 주제인 ‘계약서’에 대한 원점으로 돌아옵니다.
계약기간 만료되면 임대차 계약서 다시 작성해야 하나?
A 씨는 집주인 B 씨와 2년 만기의 전세 계약을 체결한 후 현재까지 살았는데 계약서를 살펴보니 기간 만료일이 다가오고 있습니다. 이때 법적으로 어떤 변화가 있는지 알아보고 임대인과 임차인이 해야 할 일을 살펴보겠습니다.
집주인은 계약 만료 6개월 ~ 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 갱신 거절 혹은 계약 연장의 통지를 하여야 법률적 효력이 있습니다. 임대인이 임차인에게 임대료, 보증금 등의 인상을 요청한다면 임대인은 계약만료 6개월 ~ 2개월 전까지 임차인에게 전·월세금을 등을 증액한다는 사실을 통보해야 하며, 임차인이 이를 받아들인다면 증액계약서를 작성해야 합니다. 감액할 때도 같습니다.
임대인과 임차인이 아무 의사표시 없이 계약 기간이 지나가면
주택임대차보호법 ‘묵시적 갱신’에 해당합니다. (묵시적 갱신 참조)
가장 일반적 세 가지 경우의 수를 보았습니다. 임대차의 해지나 갱신의 통지는 내용증명으로 할 수 있고, 구두로도 할 수 있습니다. 하지만 부정할 때를 대비하여 카톡, 문자, 녹음의 방법 등 증빙할 수 있는 매체를 활용하는 것이좋습니다.월세 계약은 임차인이 2기의 차임액 이상을 연체한 경우에 임대인은 계약 기간 중이라도 계약 위반에 따른 임대차계약 해지를 통보할 수 있음을 참조하시기 바랍니다.
임대인이라면 계약서를 새로 작성해야!
묵시적갱신의 경우 ‘깜빡 잊어버려’ 기간이 경과 되었든지, 또는 ‘알고도 귀찮아서’ 혹은 ‘몰라서’ 계약서를 새로 작성 안 하고 그냥 지나간다면, 임대인은 불리한 위치에 놓이고 반면 임차인은 법률상 유리합니다. 임대인은 임대차계약 기간이 만료되어 동일 조건으로 갱신을 한다고 하더라도 계약서를 새로 써야 할 것입니다. 이와 반대로 계속 거주할 임차인이라면 조용히 기다려 보는 것도 좋을 듯합니다.
증액 또는 감액되는 임대차계약서 이렇게 작성하라
질문 :
저는 보증금 2억5천만 원에 임대차계약을 하였고, 입주 당시 전세보증금 2억5천에 대한 확정일자를 받아놓은 상태입니다. 그런데 최근 만기일이 다가오자 임대인은 주변 시세 등의 이유로 전세보증금 5,000만 원을 올려 달라고 요청했습니다. 그렇다면 새롭게 증액되는 계약서는 어떻게 작성해야 하는지요?
답변 :
‘주택임대차 계약 증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙’이 시행되면서 보증금을 증액할 때에는 증액된 금액에 대해서 계약서를 새로 작성하여 확정일자를 받으셔야 합니다.
증액계약서를 새로 작성한 후 기존의 계약서(확정일자가 부여된)와 증액된 계약서를 함께 확정일자 담당자에게 제출하여 증액계약서에만 확정일자를 받으면 됩니다. 그리고 (구) 계약서는 여전히 유효하므로 잘 보관하셔야 합니다. 증액된 금액에 대한 권리(증액된 금 5,000만 원)는 후순위가 됩니다. 그러므로
선순위 권리관계를 충분히 파악한 후 보증금 증액계약서를 작성해야 합니다.
‘증액 계약서’ 양식이 따로 정해져 있지 않으니 주변에서 쉽게 구할 수 있는 서식으로 작성합니다.
❶ 보증금
증액 후 보증금의 총금액을 넣습니다.
❷ 계약금에는
기존 보증금액을 기재합니다.
❸ 잔금
증액되는 금액을 기재한 후 날짜는 기존 계약 만료일로 표기합니다.
❹ 임대차 기간
증액 후 갱신되는 새로운 임대차 기간을 표시합니다.
❺ 특약 사항
현재 내용은 증액계약에 관련된 사항을 넣었는데 달리 추가할 것이 있으면 자유롭게 기재하시면 됩니다.
임차보증금을 감액할 때는?
임차보증금을 감액할 때는 기존 계약서 특약 사항란 또는 공란에 감액된 금액 및 내용 등을 기재한 후 임대인과 임차인의 서명과 날인을 하시면 됩니다.
만일 감액된 계약서를 새로 작성한다면 특약 사항에 다음의 내용을 삽입하십시오. “본 계약은 (구) 임대차계약 (전세보증금 금 원정 /계약기간 20 년 월 일 ~ 20 년 월 일 )에 대한 감액 및 기한연장의 재계약임. 다른 내용은 종전 임대차계약의 내용과 같음.” 기존계약서와 감액계약서를 지참, 감액계약서에 확정일자를 받아 둘 다 보관해야 합니다.