시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. ^^
오늘은 아주 민감한 주제를 가지고 왔습니다. 우리는 주택을 임대차 후 살면서 혹은 이사 도중에 이런저런 하자를 발견합니다. 낡은 주택이라면 더욱더 그렇지요. 임차인은 본인이 고쳐 써야 할지, 집주인에게 연락해야 할지 참 난감할 때가 많습니다. 자칫 서로 감정이 상할 수 있어 착한 임차인(?)은 말도 못 꺼내고 본인 돈으로 고쳐쓰기도 합니다. 반면 밤, 낯, 새벽 가리지 않고 시도 때도 없이 임대인에게 연락, 수없이 주택의 수리를 요구하는 소위 ‘임차인 갑’도 있지요.
이번에 다룰 주제는 ‘임대차 주택 수선 의무의 주체는 누구인가?’입니다. 질문도 다양하고, 분쟁에 대한 소송도 제법 많습니다. 거주 중에 문제가 되는 사례를 열거하면 이렇습니다.
부동산 임대차 하자 사례
- 보일러가 고장 나서 교체해야 한대요. 많이 추워요~
- 배관 등이 누수되어 아랫집에 물난리가 났어요.
- 수도꼭지에서 물이 줄줄 새는데요~
- 비가 오면 천정에서 물이 새요. ㅠㅠ
- 변기가 고장 났어요~
- 보일러 배관이 파손됐데요~
- 전기시설에 대한 하자.
- 전등이 나가서 교체해야 하는데요~
- 현관 잠금장치가 고장 났어요!
- 창문이 파손되어 비바람이 들어와요.
- 거실 문 손잡이가 파손됐어요.
- 방충망에 구멍 났네요. 모기가 떼거지로 ㅠㅠ
- 방범창, 방충망 설치해 주세요~
- 화장실 수건걸이 좀 고쳐주세요~
- 태풍에 창문이 부서졌어요~
- 계량기 동파.
- 기타 등등 위에 열거한 것 이외에도 수많은 종류의 문제가 있겠지요. ^^;
부동산 임대차 하자 관련 법 조항
물론 임대인은 임차주택을 임차인이 사용 및 수익할 수 있도록 그 시설을 유지할 의무가 있습니다. 다음은 관련 조항입니다.
필요비와 유익비에 대한 내용은 다음 링크 참조하세요~ >>>> 필요비와 유익비 이게 도대체 뭘까?
임대인은 임차 시설물을 유지할 의무는 있지만 그렇다고 우리 법은 임대인에게 무한 책임을 요구하지 않습니다.
임대인이 수선할 의무가 있는 하자
판례 등을 종합해 보면 임대인이 수리 비용을 부담해야 하는 경우는 구분되는데요. 주로 구조적인 결함을 들 수 있습니다. 주요 부분의 대수선, 누수, 보일러의 교체, 배관의 복구, 전기시설, 창문 파손 수리 등 시설물의 기본이 되는 교체 등이 이에 해당합니다. 임차인이 임차물을 사용, 수익하는 데 실질적인 영향을 주는 시설로써 파손의 경중, 금액 등으로 판단합니다.
임차인이 부담하는 하자
주로 사용 중 발생하는 소규모 수선이 이에 해당하는데요. 수도꼭지, 전구, 손잡이, 현관 잠금장치, 수건걸이 등의 교체 등등… 큰 비용 없이 쉽게 처리할 수 있는 사소한 하자는 임차인이 해결해야겠지요. 방범창, 방충망도 그렇습니다.
다툼의 여지가 있는 하자 등은 어떻게 판단하는가?
임차주택의 하자 문제는 다양하고, 상황에 따라 미묘해서 대법원에서는 다음과 같은 판결을 한 예도 있습니다. 참고하세요.
“계약목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 임차인이 별도 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익을 할 수 없는 상태로 될 것이라면 임대인은 수선 의무를 부담한다.”
비용을 주체를 정하는 임차주택의 하자 문제는 참 첨예하고, 감정적입니다. 세밀한 조항의 지침서가 있으면 좋겠는데 그렇지 않아 분쟁이 발생한 사례도 많은 편입니다. 임대주택 계약 전에 꼼꼼히 시설 상태를 확인한 후 계약할 때 향후 진행 내용을 특약으로 넣으면 어느 정도 분쟁은 예방됩니다. 아래 링크 참조.
부동산 계약서 작성 방법론 : 애매한 특약 문구가 부른 참사
수리 비용을 임차인이 부담한다는 특약은 유효한가?
다음은 전세 계약을 체결하면서 임대인과 임차인이 약정한 특약입니다. 유효할까요?
특약 내용이 좀 두리뭉실하네요. 구체적 언급 없이 무조건 임차인에게 수리 비용을 전가한 내용입니다. 결국 분쟁 발생, 소송 진행. 결론은 이렇습니다.
“특약이 있다 하더라도 통상 생길 수 있는 정도의 파손의 경우 임차인이 수선의무를 부담한다는 것이지, 집의 중요한 부분에 해당하는 기본적 설비인 보일러를 교체하는 것까지 임차인이 부담하는 것은 아니다.
임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대 파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.” (대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692 판결, 94다34708판결)
‘특별한 사정(그 범위를 명시하는 등)’이라는 단서를 달기는 했으나 결국 상대적 약자인 임차인의 손을 들어주었네요. 임대차 목적물에 대하여 임차인에게 모든 유지, 수선의무를 부담시키는 특약은 임차인에게 부당한 의무로 효력이 없다고 판단한 판결입니다.
마치면서
약간의 도움이라도 될 요량으로 글을 써놓으면 질문이 참 많습니다.
“계약할 때는 못 봤는데, 출입문에 구멍이 ㅠㅠ”, “월세는 해주는데 전세라 못해준답니다 맞나요?”, “전세권을 설정했는데, 임대인 민법 전세권 조항을 들고 와서 모든 건 네가 알아서 고쳐 쓰랍니다.” 기타 등등….. 글로 표현할 수 없는 많은 질문이 쏟아집니다. 이럴 때 참 답답합니다. 결국 감정싸움으로 번져 소송도 불사하지요. 판례가 쌓여가는 이유입니다.
지금까지 임차목적물의 수선 주체에 대하여 말씀드렸습니다. 구조적인 중대한 결함은 임대인이, 규모가 작은 사소한 수선은 임차인이 부담해야 한다는 결론입니다. 그러나 최근 천재지변에 관한 판례도 있어 모든 게 딱 맞아떨어지지 않습니다. 예컨대 강추위로 인한 수도 계량기, 외부 배관 동파와 태풍으로 인한 아파트 베란다 창문 파손 등은 임차인의 적극적 관리 여부에 따라 임대인 또는 공동으로 비용을 부담하라는 판결도 있습니다. 임차인도 선량한 관리자의 의무가 있으므로 그대로 방치하지 말고, 적극적으로 창문에 테이프를 붙이고, 계량기 동파가 되지 않게 보온 작업을 해야 한다는 말이죠. 즉, 임차인은 보존행위를 해야 한다는 의미입니다. ^^;;
만일 집주인(임대인)이 이런 수선 의무를 이행하지 않으면 어떡해야 할까요? 워낙 원인이 다양하니 양측이 서로 합의가 안 되면 조정, 소송밖에 방법이 없습니다.
임대인이 무관심으로 일관한다면, 임차인은 먼저 수리 후 발생한 손해를 근거로 지급명령 또는 필요비 상환청구소송을 진행할 수 있고, 이를 근거한 유치권도 가능합니다. 수선비 영수증과 각종 증거물(내용증명, 사진 등)을 잘 보관해 둬야겠지요. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다~
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