임차권 등기명령 제도를 정확히 알아본다: 일반상식 및 경매

들어가면서: 임차권등기명령 이야기

안녕하세요~ 지식거래소입니다.

오늘은 제목과 같이 임차권등기명령 이야기입니다. 부동산 일반 상식과 경매절차에서 임차인 지위 등을 간략하게 연결했으니 참고하세요.

세입자가 임대차 기간이 만료되어 이사하려는데 집주인이 여러 사정을 들며 임대차보증금 지급을 차일피일 미룹니다. 임차인은 직장 문제 또는 다른 급한 사정으로 보증금을 나중에 돌려받더라도 우선 이사를 하고, 주민등록을 이전해야만 하는 경우가 있을 수 있습니다. 만일 이때 임차인이 보증금을 나중에 받겠다는 생각으로 먼저 이사 및 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 다음과 같은 중대한 위험에 노출됩니다.

▪대항요건(점유+전입신고)을 잃게 되어 임대차보호법의 대항력 및 경매 절차에서 최우선변제 등의 보호를 받을 수 없습니다.

▪우선변제권(점유+전입신고+확정일자)을 주장할 수 없습니다.

위와 같은 위험을 방지하는 차원에서 ‘임차권등기명령’ 제도가 있습니다. 임차권등기명령에 관한 내용은 ‘주택임대차보호법 제3조의 3’에서 찾아볼 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조 3(임차권등기명령)

임차권등기명령은 임대차계약 기간 종료 후 임차 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못한 경우 해당 부동산 소재지 관할법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다.

임차권 등기는 임대인의 동의가 필요치 않아 단독으로 신청할 수 있고, 등기를 완료하면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있습니다.

※ 대항력과 최우선변제권, 우선변제권에 관한 내용은 다음 링크에 있습니다.

임차권등기에 대해 주요 사항 정리

① 임차권등기명령은 임대차계약이 종료되었으나, 보증금을 돌려받지 못한 경우에 임차인 단독으로 신청할 수 있습니다.(원칙)

② 임차인이 임차권등기를 완료하면 점유, 주민등록, 확정일자가 없더라도 대항력과 우선변제권을 취득합니다.

③ 임차권등기명령 완료 전에 이미 대항력이나 우선변제권이 있는 경우라면 임차권 등기 이후에 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 즉 임차권등기 이후에 이사하거나 퇴거신고를 하더라도 이미 생성된 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지된다는 의미입니다.

임차권등기는 임대차기간이 만료된 후에 할 수 있습니다. 그러므로 말소기준권리 보다 후순위일 수 있으며, 이때 등기상의 공시내용이 대항력있는 임차인이라면 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되므로 주의해야 합니다.

④ 임차권등기명령은 미등기나 무허가건축물은 불가하고, 실제 주거용으로 사용되면 가능합니다. (주거용으로 사용하고 있다는 것을 사진이나 도면 등을통해 증명)

⑤ 임차권등기명령은 주민등록이 요건이 아니므로 건축물관리대장에 주거용이 아닌 이유로 전입신고를 할 수 없더라도 임차권등기명령은 가능합니다.

⑥ 임차권등기 완료 후에 새로운 임차인이 전입했다면, 신 임차인은 최우선변제권은 없고, 순위에 따른 우선변제권만 있습니다.

⑦ “임대인의 임대차보증금의 반환 의무가 임차인의 임차권등기명령 말소의무 보다 먼저 이행되어야 한다.” (판례)

-> 보증금 먼저 돌려줘야 한다는 것이죠.

⑧ 임차권등기의 효력은 임차권등기가 등기부에 기재된 시점입니다.

마치면서

이상 임차권등기명령 제도를 알아봤습니다. 마지막으로 임차권등기가 설정된 등기부 사례를 수록합니다. 소유권에 영향을 주지 않으니 등기부 ‘을구’에 기록됩니다. 참고하세요~~

오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 바랍니다.

임차권등기 설정의 예

연결된 자료 링크

• 등기사항전부증명서 보는 법
• 주택임대차보호법과 임차인 대항력 분석 : 부동산 경매 Ep26
• 확정일자 임차인 우선변제권: 부동산경매 Ep27
• 소액임차인 최우선변제 개념: 부동산 경매 Ep28