시작하면서…..
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
주택을 구입하는 방법은 기존에 있는 구축 주택을 사는 방법, 분양, 경매 등 여러 형태가 있겠지요. 그중에 미래에 지어질 아파트의 권리를 미리 사놓는 재건축/재개발지역 투자도 있습니다. 오늘 주제는 재개발/재건축 이야기입니다. 이 부분에 집중해 봅니다.
재개발이란?
재개발은 ‘도시 및 주거환경정비법’을 근거로 한 정비사업의 한 종류입니다. 도시에 있는 주거지역임에도 불구하고 열악한 환경을 가진 곳에 기반시설(도로, 상하수도 등)과 주택을 건설하는 사업을 말합니다. 다시 말해, 재개발은 낙후된 지역을 모두 철거한 후 기반시설과 함께 아파트 위주의 공동주택으로 개발하는 사업을 말합니다. 재개발은 도시의 기능을 회복시키는 사업이라 요건에 적합해야 실행할 수 있는 사업입니다. 신축 건물이 많거나 도로 등 기반시설이 아주 양호하다면 재개발을 할 이유가 없는 것이지요.
재개발 지역에는 토지, 건축물, 상가 등 여러 종류의 부동산들이 혼재되어 있어 소유자들의 다양한 이해관계가 대립하고 있습니다. 그래서 재개발사업 진행의 어려움을 제거하고, 사업을 신속하게 진행하고자 공공사업 성격인 ‘강제 수용권’이 부여됩니다.
재개발은 지역 특성과 정책으로 여러 형태의 용어가 등장합니다. 과거 뉴타운에서부터 재정비촉진구역, 신속통합기획, 모아타운 등이 그것입니다. 하지만 재개발의 위와 같은 근본 개념은 변하지 않는 셈이지요.
재건축은 무엇인가?
재건축 또한 ‘도시 및 주거환경 정비법’에서 정한 정비사업입니다. 그러나 재개발과 달리 재건축은 기반시설인 도로 등은 유지하며, 기존의 낡은 아파트나 연립주택을 허물고 다시 건축하는 것을 말합니다. 기반시설 등은 양호하지만 사는 주택이 오래되어 새롭게 신축이 필요한 경우입니다. 매스컴에 자주 등장하는 ‘강남의 OO 아파트 재건축’이 바로 이런 종류지요.
주민의 필요로 진행되므로 재개발과는 다른 철저한 민간사업입니다. 다만 재건축의 남발을 방지하는 차원으로 여러 제도를 두고 있습니다. 또한, 민간사업은 개인의 재산을 강제로 수용할 수 없으므로 재건축을 반대하는 사람에게는 재개발의 ‘강제 수용권’과는 성격이 다른 ‘조합의 매도청구권’으로 현금 청산하는 제도를 두고 있습니다.
재개발/재건축 비교표
재건축/재개발지역 조합원 자격
재건축 조합원의 자격은 단순합니다. 기존 아파트, 연립 등 주택을 철거하고, 다시 그 자리에 신축하는 것으로 조합원은 ‘건축물(토지 + 건물)을 동시에 소유한 자’가 됩니다. 현재 주택을 소유한 사람이 조합원의 자격을 취득하는 것이지요.
반면 재개발은 좀 복잡하게 세분됩니다. 재개발 구역 내 법으로 정한 토지만 소유해도 분양권을 주며, 주거용 건축물을 소유해도 분양자격이 있으므로 여러 형태의 조합원이 등장합니다. 예를 든다면, 주택을 가진 조합원, 토지만 소유한 사람, 무허가 건축물 소유자, 상가 소유자 등···. 물론 토지만 소유한 모든 사람에게 분양권이 주어지는 것은 아니고, 지역 조례에 따릅니다. 예를 들어 서울시 주거환경조례는 ‘종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자’라고 규정하고 있으며, 부산시의 조례는 이보다 좀 작습니다. 건축물에 대한 기준도 조례 및 조합의 정관 등에 따라 달리 해석되니 재개발 투자는 입체적으로 접근해야 할 것입니다.
‘서울시 주거환경조례 27조’에서 규정한 주택재개발사업의 분양대상을 열거하면 다음과 같습니다. 복잡하지요. ㅠㅠ
마치면서
주택재개발 및 재건축 사업은 각 지역 조례와 조합의 정관이 중요하게 작용합니다. 또한, 재개발사업에는 많은 사람의 이해관계 및 이권이 첨예하게 대립하는 현장이기도 하며, 실제로 조합 집행부들의 비리와 각종 소송 등으로 개발사업이 지연되는 사례가 비일비재합니다.
‘주거환경 정비조례’는 그 시대에 맞게 자주 변동되는 경향이 있습니다. 예를 들어, 다수의 재개발 입주권을 노린 전환다세대(단독, 다가구주택을 여러 개로 나눈 일명 쪼갠 지분)가 등장하자 이를 금지하는 조례가 제정되는 등으로 실행법이 자주 바뀝니다. 그러므로 재개발 재건축 투자 시에는 그 시점에 맞은 지역별 조례를 꼭 참조해야 하며, 지자체와 조합사무실 등에 직접 문의하는 등의 사전 작업이 꼭 필요합니다.
아는 지인이 다소 규모가 있는 아파트 단지에 거주하고 있는데, 요즘 재개발을 추진한다 합니다. “아파트는 무조건 재건축인데, 왜 재개발은 한다는 건지? 이해가 안 간다!”라는 내용입니다.
아파트는 ‘재건축’, 빌라는 ‘재개발’이라는 공식은 좀 부정확한 표현입니다. 설명하기 편하게 그렇게 말하곤 하는데요. 보통 빌라가 많은 곳은 도로 여건 등 기반 시설이 부족한 반면, 규모가 있는 아파트 단지는 일반적으로 기반 시설이 좋기 때문에 그런 표현을 할 수도 있습니다. 결론적으로 빌라가 많은 지역은 재개발, 규모가 있는 아파트 단지는 재건축을 할 확률이 높다는 말이지요. 즉, 재개발 구역으로 지정된 곳에 특정 아파트 단지가 같이 포함될 수도 있다는 것을 의미합니다. 또한 단독주택 밀집지역에는 단독주택 재건축구역을 지정, 단독주택을 아파트인 공동주택으로 재건축도 할 수 있습니다.
오늘은 재건축과 재개발에 대한 기본적인 개념을 이야기했습니다. 좀 더 세부적인 내용은 앞으로 보완하겠습니다. 끝까지 읽어주심에 감사드리면서 오늘의 포스팅을 마칩니다.
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