시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
오늘의 주제는 ‘재개발구역 세입자 주거 이전비 계산’입니다. 그간 질문도 참 많고 해서 한번 계산해 보려고 합니다. 본 내용은 법적 명확한 규정을 통해 결론으로 연결할 겁니다.
재개발지역에 사시는 분들은 “내가 사는 집이 철거되어 이주하면 보상비를 준다는데 과연 얼마나 주는가?, 조건은 맞는가?” 등을 궁금해하십니다. ‘재개발 보상’에 대한 출처 불명 소문도 많은 편입니다. 재개발 관련 법률이 난해하여 일반인이 접근하기에 어려움이 있으며, 부동산 관련업 종사자들도 재개발 법률의 해석과 판단이 엇갈리고 있는 것도 사실입니다. 지역의 재개발조합 또한 실제 집행에서는 미묘한 차이로 모든 것이 정확히 맞아떨어지지는 않습니다.
재개발이란?
재개발이란 노후화된 주택과 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업으로 낡은 주택은 철거하여 신축하고, 공공시설을 정비하는 등의 도시계획사업입니다. 재개발사업의 개략적인 순서는 다음과 같습니다.
재개발의 절차는?
기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공인가 → 입주
정비계획을 수립하여 신청하면 ‘OO 주택정비구역’으로 지정되고, 조합결성 후 시공사를 선정, 기존주택 철거, 아파트 등의 분양 및 입주하게 되는 형태가 재개발의 일반적 절차입니다.
세입자 재개발 보상이란?
‘관리처분인가’ 후 철거 및 이주를 하게 되는데, 이때 지급되는 주거 이전비 또는 재개발 이후에 임대주택 입주권 등을 포함하여 ‘재개발 보상’이라 합니다. 임대주택의 공급은 개별 조합 또는 정치적 상황에 따라 다른 양상을 보이기 때문에 ‘주거 이전비’에 대해서만 알아보겠습니다.
재개발 지역 세입자 보상인 ‘주거 이전비’에 대하여
재개발구역에서의 세입자의 보상 기준인 주거이전비는 ‘공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 이하 공취법에서 근거를 찾을 수 있습니다. 2025년 8월 현재 기준입니다.
내용이 좀 많고 복잡하여 세입자에 관련된 사항만 요약했습니다.
① 사업의 시행으로 이주하는 세입자는 사업인정 고시(예 : OO 주택재개발구역 지정) 전부터 3개월 이상 거주한 자는 가구원 수에 따라 4개월분의 주거 이전비 보상. ※ 참조 : 주거용 건축물 실제 거주 소유자는 2개월 분.
② 무허가 건축물 등은 1년 이상 거주한 세입자에 대해 주거이전비 보상.
③ 주거 이전비는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균가계지출비(통계청 통계)를 기준으로 한다.
도시근로자가구 가구원수별 월평균 가계지출비?
주거이전비의 법적(공취법) 기준은 ‘도시근로자가구 월평균 가계지출비(통계청)’입니다. 일반인들이 통계청 자료를 검색하기 좀 어렵습니다. 그래서 구글 AI Gemini에서 통계청 자료를 쓱 가져옵니다. 아래 자료는 ‘2024년 4분기 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출’ 입니다. 분기별로 갱신되니 최신 내용은 통계청 홈피에서 확인하세요.
가구원 수 대비 주거이전비 : 2024년 4분기 기준(단위 : 원)
마치면서
법 조문대로 파악하면 세입자 보상은 위의 표와 같습니다. 참고로 6인이상의 내용은 ‘공취법 54조 표’의 4항의 하단 공식이 있으니 대입하시면 됩니다. 또한 주거이전비와는 별도로 동산이전비(이사비)가 추가됩니다. 즉, 4인 기준이면 27,012,000원 + 동산이전비(이사비)가 주거이전비 총액입니다.
재개발은 정책상 공영개발입니다. 하지만 개발의 주체는 당연히 그 지역의 구성자 연합인 ‘조합’입니다. 재개발이란 ‘조합’ 주체로 시행하는 사업입니다. 그러므로 각 조합마다 다른 변수는 있겠지요. 결국 계산의 변수는 조합이겠네요.
부동산 상식선에서 알아봤는데요. 본 내용은 법적 기준으로 산출한 것입니다. 좀 더 정확한 내용은 해당 재개발조합에 문의하십시오.
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