시작하면서
안녕하세요~ 무진입니다 🙂
각종 임대차계약서와 그 속에 들어갈 특약사항을 주욱~ 정리하고 있습니다. 그간 일반 임대차 계약서와 특약을 포스팅했는데요. 오늘은 약간 특수한 재개발 구역내 전월세 이야기입니다. 간단하게 재개발 절차를 말씀드리면 다음과 같은데요.
기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공인가 → 입주
위와 같은 절차로 재개발은 진행됩니다. 이 중에 재개발 임대차에 관련된 법 조항은 도시정비법 제70조 제5항인데요. 즉, “관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권ㆍ전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 주택임대차보호법 및 상임법의 적용을 받지 아니한다.“라는 내용입니다. 쉽게 말해 관리처분 인가 후에는 임대차 기간을 보호받지 못한다는 얘기지요. 이 조항을 근거로 집중해 봅니다.
오늘은 주로 단편적인 임대차 계약서 사례와 재개발구역 임대차에 관련된 특약을 모았습니다. ‘부동산 임대차’에 관한 특약 사항이므로 모든 임대차계약에 내용이 중복되니 양해 바랍니다. 상황에 맞는 특약을 선별하여 사용하시고, 이외의 특별한 사항은 직접 문구를 만들어 삽입하십시오.
앞서 언급했듯이 재개발지역은 언제 철거하게 될지 모를 불안한 위치에 놓입니다. 이 지역에서의 임대차는 원칙적으로 ‘관리처분 인가 전’에는 주택임대차보호법의 테두리에 있지만, 그 이후에는 임대차 기간 등을 보호받을 수 없는 불안한 지위가 됩니다. 그러므로 재개발·재건축 정비구역에서 임대차계약을 할 때 공인중개사는 이 사실을 확인설명서에 기재하도록 규정하고 있습니다.
재개발구역 임대차계약서 사례
재개발구역 임대차 계약 시 세부적인 특약 사항 모음
임대차 부동산의 시설에 대한 사항
① 본 주택의 임대차에 관한 중개대상물 확인설명서 및 계약서상의 시설물 상태는 임대인이 고지한 사항과 임차인 및 공인중개사의 현장 확인사항을 기초로 함.
② 임대할 부분의 면적은 (공부상 전용면적, 연면적, 또는 실측면적)이다.
③ 현 시설 상태의 임대차 계약이며 임차인의 부주의로 인한 시설물의 인위적 파손 시 원상 복구한다.
④ 현 시설 상태의 임대차계약이나 노후된 전등, 장판, 도배는 임차인의 입주전까지 임대인이 새로 교체해주기로 한다.
⑤ 본 임대차 물건의 시설 하자 부분인 ( )에 대해서 임차인에게 고지 후 인지한 계약임.
권리에 관한 약정
① 본 주택을 인도받은 임차인은 년 월 일까지 전입신고와 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하며, 임대인은 위 약정 일자의 다음 날까지 임차주택에 저당권 등 담보권 설정을 할 수 없다.
② 임대인은 본 계약체결 당시 국세･지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다.
③ 월 임대료는 후불이며 지정된 계좌로 송금하기로 함. ( )
④ 계약일 현재 권리의 하자나 대출금은 없는 상태이며, 본 조건을 잔금일까지 유지하기로 한다.
⑤ 임대인은 임차인의 전세권설정에 동의하며, 필요한 서류를 제공한다. 전세권 설정 및 말소에 필요한 제반 비용은 임차인이 부담한다.
⑥ 계약일 현재 근저당권(OO 은행 OO 지점, 채권최고액 금 원) 설정되어 있음.
⑦ 계약일 현재 근저당권 (OO 은행 OO 지점, 채권최고액 금 원)은 20 년 월 일까지 또는 잔금과 동시에 말소하기로 한다.
⑧ 계약일 현재 OO 은행 근저당 채권최고액 금 원 중 일부를 20 년 월 일까지 상환, 금 만원으로 감액등기 하기로 한다.
⑨ 임대인은 20년 월 일 까지 등기부에 설정된 OOO, OOO 등을 말소한다.
⑩ 계약 체결 후 권리의 제한 사유가 발생하여 임차인의 잔금지급일 까지 해소 할 수 없으면 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 이때 임대인은 임차인에 이미 지급된 금액을 즉시 반환해 주어야 한다. ※ 별도의 손해에 대한 배상은 따로 정함.
⑪ 잔금 지급 시까지 저당권, 가압류, 가처분, 가등기 등의 권리 하자가 발생하지 않아야 하며, 위반 시 임차인은 일방적으로 본 계약을 해제할 수 있고, 이때 임대인은 위약금으로 ( )을 임차인에게 지급하기로 한다.
⑫ 임차인은 OO 전세자금대출(금 원)을 받기로 하며, 임대인은 이에 대해 서류 등 적극 협조한다. 기타 대출 불가 시 계약해제 사항 언급.
대리가 참석했다면
① 본 계약은 임대인 OOO를 대리하여 OOO가 계약함을 임차인이 승낙하는 조건이며, 잔금 전까지 임대인이 직접 추인하거나 위임서류 일체를 제출하기로 한다. 잔금 납부 시까지 하자 발생 시 대리 계약자가 책임지기로 한다.
② 계약금 중 금 원정은 계약 당일 지급하고, 나머지 계약금 금 원정은 20 년 월 일 까지 임대인의 은행 계좌로 송금하기로 한다.
③ 차임은 임대인의 은행 계좌에 송금하기로 한다.
④ 본 계약은 본인 OOO의 대리인 OOO와의 계약이며, 일체의 위임 관련 서류 일체를 임차인이 확인한 후 별도로 첨부한 계약임.
⑤ 본 계약은 본인 OOO의 대리인 OOO와 대리 계약이며, 개인 사정 때문에 계약 당일에 위임 관련 서류를 제출하지 못하고, 임차인 양해하에 20 년 월 일까지 위임 서류 일체를 제출하기로 약정한다.
⑥ 본 계약은 본인 OOO의 부부관계에 있는 OOO와의 대리계약이며, 일상가사권 법률 해석상 소유자 본인과의 전화통화(20 년 월 일 시)와 위임 서류를 첨부한 계약이다. 중도금 및 잔금 지급은 본인의 참석을 원칙으로 하며, 부득이 본인 참석이 불가능할 때에는 본인 OOO 명의의 은행 계좌로 송금함을 원칙으로 한다.
※ 본인이 꼭 참석해야 문제의 소지가 없음. 위임용 인감증명을 확인하고 꼭 본인이 발급받은 것인지 확인 필요로 함.
기타
① 본 임대차계약은 OO 재개발정비구역 내 다세대주택의 임대차계약이며, 현재는 OO 단계에 있음. 임차인은 이주가 시작되면 임대차계약 기간 만료 전이라도 조건 없이 퇴거하기로 약정한다. 조합에서 지급되는 합법적인 이사비용 외에는 임대인에게 어떠한 금액도 요구할 수 없으며, 임대인이 이주비를 수령하는 데 적극적으로 협조한다.
② 본 계약은 재개발지역임을 고려하여 일반 다른 지역의 주택보다 저렴하게 임대하는 조건이므로 임차인은 주택임대차보호법 등으로 정한 계약 기간을 주장하지 않기로 한다.
마치면서
재개발구역 임대차계약 및 특약 모음 포스팅을 마칩니다. 서두에 언급했듯이 재개발구역에서의 임대차는 관리처분 인가 전후의 시점이 중요합니다. 관리처분 인가전의 계약이라면 임대차보호법의 영향으로 임차인에게 불리한 조항은 무효입니다.
예컨대 특약사항으로 “이주가 시작되면 기간 만료 전이라도 조건 없이 퇴거하기로 한다.”는 약정은 관리처분 인가전 계약이라면 강행법 위반으로 무효일 가능성이 높습니다. 하지만 재개발지역 특성을 감안하여 저렴하게 임대하는 조건의 특약을 넣는다면 임차인에게 불리한 조항은 아니겠지요. 그러므로 임대인 입장에서 결론은 위에 서술한 특약사항 중 [기타 1항과 2항]을 함께 넣어주시는 게 좋을 것 같습니다. 임차인 입장은 ….? 뭐~ 다른 좋은 방법이 있으면 그걸 사용하면 되고요.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다. ~ 🙂
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