시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
할 얘기는 참 많은데, 더디게 진행되네요. 오늘은 ‘등기필증 분실 이야기’로 시작합니다. 집문서를 잃어버렸다는 건데….. 집 팔고 잔금 치를때 쯤이면 가끔 있는 일입니다. 부동산 매매되어 잔금일이 다가오는데, 이리저리 찾아보니 등기필증이 아무리 찾아도 없습니다. ㅠㅠ 이럴 때 어떻게 해야 할까요?
물론 다~ 아시겠지만, 우선 ‘등기필증(등기권리증)’이란 용어를 정리하고 가겠습니다.
‘등기필증(등기권리증)’ 이란?
‘등기필증’이란 등기소에서 해당 부동산의 소유권이전 등기가 완료되었을 때 등기권리자인 매수인에게 교부하는 증서를 말합니다.
부동산 매매를 경험해 본 분들은 잘 아시겠죠. 부동산 사무소에 모두 모여, 여기서 모두란 의미는 매수인, 매도인, 부동산 중개업자, 소유권 이전 실무를 담당하는 법무사 등입니다. 이때 해당 법무사는 이 자리에서 소유권 이전에 대한 서류를 모두 취합하여 등기소에 소유권이전 신청 접수를 하게 됩니다. 물론 셀프등기나 전자 등기는 예외로 합니다.
접수한 소유권이 이전 등기가 완료되면 등기소에서 ‘등기필증’이라는 증서를 교부합니다. ‘등기필증’이란 등기소에서 해당 부동산의 소유권이전 등기가 완료되었을 때 등기권리자인 매수인에게 교부하는 증서를 말합니다. 과거의 ‘집문서’와는 좀 다른 형식의 문서지만 등기필증을 집문서라고 부르기도 합니다. 등기필증을 받으면 등기사항증명서의 접수번호, 접수일자, 소유자 현황 등의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.
대행 법무사는 이 서류를 최종적으로 매수인(새로운 부동산 소유자)에게 전달함으로써 절차가 끝나게 됩니다. 생긴 건 다음과 같습니다.
소유권이전 등기 업무대행을 한 법무사가 신청한 등기필증이 완결되면, 법무사는 그간 소요된 서류를 주섬주섬 모아 매수인에게 전달함으로써 모든 과정을 마치게 되는데요. 이때 전달되는 서류는 일반적으로 등기필증을 필두로 취득 당시 부동산 사무소에서 작성한 부동산 매매계약서 및 확인설명서 원본 등과 취등록세 영수증, 법무사 보수 명세서 등이 함께 있습니다.
등기필증과 함께 구 소유자의 등기 역사를 간직한 등기 서류도 함께 있습니다. 또한 나중에 양도소득세 필요경비 등의 증빙 서류로 활용해야 하므로 부동산중개보수(수수료), 법무사 비용 등의 영수증과 함께 잘 보관해두셔야겠지요. 등기필증과 같이 전달되는 서류를 아래와 같이 모두 모았습니다. 참조만 하세요~
등기권리증과 함께 보관되는 서류들
등기권리증이 발급되어 법무사가 매수인에게 전달할 때, 대개 아래 나열한 서류를 한꺼번에 철해서 전달합니다. 그 내용을 알아봅니다.
<거래 당시 계약서 원본>
<부동산 사무소 발행 중개대상물 확인설명서 / 공제(보험)증서>
<등기소에 접수한 소유권 이전 등기 신청서>
<국민주택채권 매입 내역>
<부동산 거래계약 신고 필증: 실거래가신고>
<취득세 납부확인서>
<대행 법무사 보수 지급 영수증 및 중개 보수 내역 서류 등>
<기타: 구소유자 등기기록>
본 내용이 오래된 단독주택 매매사례이므로 오래전 집을 건축 후 구소유자 신청한 소유권보존 신청 서류입니다. 현재 등기권리증에 같이 보관됩니다. 1980년에 수기로 작성됐네요. ㅋ 요즘 등기필증의 할아버지쯤 될 겁니다.
이렇듯 과거의 ‘집문서’와는 좀 다른 형식의 문서지만 ‘등기필증’을 집문서라고 부르기도 하며, ‘등기 권리증’이라는 명칭도 사용합니다. 변동되어 ‘등기필 정보’라고도 합니다. 암튼 등기권리증은 소유권 증빙서류라 보시면 무난할 듯합니다.
부동산 소유권을 증명하는 서류인데 재발급해 여러 장이 돌아다니면 혼란스럽겠죠. 그래서 등기필증은 재발급이 안됩니다.
등기필증을 분실했으면 ‘확인서면 제도’를 활용한다
등기필증은 문서도용 방지를 위해 한 번만 발급되므로 분실 또는 멸실되었어도 재발급 되지 않습니다. 그러나 분실될 것을 대비 ‘확인서면’ 제도를 두고 있습니다. 만일 매도인이 등기필증을 분실했다면 등기소에서 본인 확인 및 확인서면에 날인하여 제출하면 등기권리증과 같은 효력이 있습니다.
확인서면은 잔금 일에 참석하여 등기를 대행하는 법무사나 변호사도 작성 가능하며, 날인 후 위임장과 함께 등기신청서에 첨부, 제출하면 됩니다. 은행의 근저당설정에도 등기권리증이 필요하지만, 없다면 같은 방법으로 처리 가능합니다. 그러나 ‘확인서면’은 법무사나 은행의 직인이 들어가므로 이에 대한 비용이 발생합니다.
마치면서
등기필증을 분실하면 확인서면을 이용하면 되니 아무 문제 없겠죠. 그러나 확인서면 작성에는 대행 시 5~10만 원 내외의 비용이 들어가며, 위에서 열심히 열거한 서류가 모두 함께 사라지는 겁니다. 등기필증과 함께 보관한 각종 영수증과 계약서 등도 함께 분실되면 매우 번거로울 수 있으니 잘 보관하기 바랍니다.
오늘도 재미없는 글, 유튜브 보는 귀중한 시간을 쪼개면서까지 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.
지식거래소의 책
부동산 경매는 안 해도 경매 상식은 알아야 한다!!! <부동산 경매 더하기, 2025.6.23>
