저당권과 근저당권은 다르다!: 부동산경매 Ep9
시작하면서 : 권리분석을 위한 사전지식
우리는 지금 부동산경매와 관련된 권리에 대해 쭈욱~ 이어가고 있습니다. 경매 권리분석의 준비단계인 권리에 대한 상식입니다. 이번에는 저당권과 근저당권의 차이점을 알아봅니다.
민법에서 정의한 저당권
우리 민법에서 저당권을 이렇게 정의합니다.
“저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고, 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.”: 민법 제356조(저당권의 내용)
좀 쉽게 표현해봅니다. 저당권이란 어떤 사람에게 돈을 빌려주고 그 자금을 안전하게 회수하기 위해 채무자의 부동산 등에 담보를 설정, 그 부동산은 채권자에게 인도하지 않고 채무자가 계속 사용하는 경우를 말합니다. 한마디로 집 담보로 돈을 빌린 것이지요!
근저당은?
근저당권도 저당권의 한 종류입니다. 거의 모든 은행에서 대출을 실행할 때 근저당권을 설정합니다. 근저당권은 저당권과 비슷하면서 조금 다릅니다. 은행의 대출거래는 상환기간 동안 불특정 채권(정해지지 않은 채권)을 담보하기 위한 설정이므로 저당권 설정보다 은행이나 고객이 여러모로 편리하므로 주로 근저당권을 설정합니다.
근저당권의 개념은 대출 상환 기간 중간에 일부의 원금과 이자를 갚더라도 채무가 확정되기 이전이므로 현재의 저당권에 영향을 주지 않습니다. 그러므로 원금의 일부를 갚을 수 있어, 실제 채무는 근저당설정액보다 적을 수도 있으며, 이론상 채권최고액을 정해 놓은 상태에서 늘리거나 줄일 수 있습니다. 채권최고액의 결정은 금융권마다 차이가 있는데, 이자 연체 등을 대비하여 차이는 있겠지만 110%에서 120%를 한도로 책정하는 것 같습니다.
예를 들어 근저당권 채권최고액이 1억2천만 원이라면, 120,000,000원을 120%로 나누면 100,000,000입니다. 실제 채무액은 1억 원이라 추정할 수 있습니다. 대출실행 기간에 일부 원금을 상환했으면 이보다 금액이 적을 것이고, 이자 등을 연체했다면 미납액만큼 실제 채무액이 늘었을 수도 있으니 항상 실제 채권액보다 채권최고액을 기준으로 판단해야 합니다.
마치면서 : 저당권과 저당권의 핵심 이해
앞서 근저당권의 개념을 주로 알아봤는데요, 그럼 저당권은 바로 이해됩니다. 위에서 언급한 ‘불특정 채권’을 제외한 원금 금액만큼만 담보 설정하는 것이 저당권입니다.
그러면 ‘불특정 채권’이란 뭘까요? 예컨대 은행에서 돈을 1억 빌리고 저당권을 설정한 상태라 가정합니다. 개인의 사정으로 이자를 연체하면 저당권 금액이 늘어나게 되고, 반대로 여윳돈이 있어 일부를 상환한다면 저당권설정 금액보다 줄어들겠지요. 연장계약을 할 때 변동된 금액으로 다시 저당권을 설정하거나 변경합니다. 은행의 입장에서 보면 여간 불편한 게 아닙니다. 그래서 전체 금액을 높게 잡은 근저당을 설정하면 여러모로 은행이 편하다는 논리입니다.
등기사항증명서에서 근저당설정의 예
