전세권의 정의와 개념 그리고 경매 권리분석 사례까지 완벽 정리: 부동산경매 Ep
들어가면서: 전세권 총정리 편
안녕하세요~ 지식거래소입니다.
안 하면 서운한 경매에서의 ‘전세권’을 총정리할 겁니다. 기본적인 상식과 더불어 실전 경매에서 전세권이 어떻게 작용하는지 구체적 사례를 살펴보겠습니다.
전세권이란?
전세권이란 전세금을 지급하고, ‘전세권 설정 등기’를 마친 물권의 한 종류인 용익물권입니다(민법 제303조). 등기하지 않으면 일반 전세(채권적 전세인 임대차)가 되겠지요. 흔히 부동산 전세를 얻을 때 내는 전세금과 전세권은 전혀 다릅니다. 임대차 보증금은 임대차보호법으로 보호되며 반면 전세권은 등기부에 ‘전세권’이라는 물권을 등록하는 것입니다. ※ ‘전세권과 일반적인 전세는 완전히 다르다’ 링크를 참조하세요.
전세권 설정의 효과
전세권자는 등기상의 전세권 효력 기간에 해당 부동산을 점유, 사용, 수익할 수 있습니다. 그리고 설정 기간이 끝나면 보증금을 돌려달라고 청구할 수 있고, 이때 임대인이 반환을 거부하면 즉시 해당 부동산을 경매 신청할 수 있습니다. 이는 물권인 전세권의 권리지요. 그런데 부동산 종류에 따라 설정 방법이 다르고 경매 절차에서도 차이가 납니다.
전세권의 설정 방법?
전세권은 부동산의 종류에 따라 설정 방법이 다릅니다. 우리가 이미 알고 있는 내용으로 말해 보겠습니다.
부동산은 크게 단독과 집합건물로 나뉘는데, 단독건물은 건물주가 1명인 단독주택, 다가구주택 등을 의미합니다. 반면 집합건물은 아파트, 빌라, 연립주택, 집합상가 등을 지칭하며, 큰 건물에 호별로 각각의 소유권을 가진 것을 말합니다.
집합건물 전세권 설정
우리가 ‘집합건물’에 전세권을 설정한다고 가정하면 토지가 아닌 건물에 설정합니다. 공동주택 같은 집합건물은 건물과 토지를 분리해서 처분하지 못하므로 전유부분인 건물이 경매로 넘어가면 공유하는 토지 부분도 함께 처분되는 것입니다. 즉, 집합건물인 아파트는 전유부분 전부(O층 O호 전부)에 대하여 전세권을 설정하면 간단히 완료되는데 단독건물의 경우는 좀 복잡합니다.
단독주택(다가구주택 등) 전세권 설정
예컨대 3층 건물의 다가구주택에서 3층에는 주인이 거주, 2층의 일부를 임대하여 전세권을 설정한다면 건물 전체에 대한 전세권을 설정할 수 없고, 2층 일부에 대해서만 전세권을 설정할 수 있습니다. 단독주택인 다가구는 등기상으로 건물을 각각 분리할 수 없기 때문에 2층 일부분에만 설정할 수 있다는 논리입니다. 이런 이유로 단독주택 건물 일부를 설정한 전세권자는 보증금 미반환의 경우 즉시 임의경매를 신청할 수 없고, 보증금반환청구소송 후 확정판결로 강제경매만을 신청할 수 있습니다. 그러나 경매 절차에서 우선변제권은 건물 전체에 대하여 행사할 수 있습니다. ※ 단독주택도 일부가 아닌 전체가 설정된 경우는 예외로 합니다.
경매에서 전세권은 소멸될 수도 인수될 수도 있다 –전세권의 성질
전세권은 권리상 물권 중 용익물권에 속합니다. 게다가 전세권은 ‘용익권’과 ‘담보권’의 성격을 동시에 가졌다고도 합니다. 이런 이유로 법에서 전세권을 이렇게 표현합니다.
원칙적으로 전세권은 낙찰자에게 인수되는 용익물권입니다. 그러나 전세권자가 ‘배당 요구 또는 경매신청’을 하면 우선변제권인 담보권의 효력이 발현됩니다. 이런 이유로 경매에서 전세권은 소멸할 수도, 인수될 수도 있습니다. 전세권이 있는 경매물건의 권리분석은 세심한 주의가 요구됩니다.
전세권에 대한 우리나라 판례는?
“용익기간 중에는 전세권의 용익물권성과 담보물권성을 모두 인정하며 용익기간이 종료된 후에는 전세권은 용익물권을 상실하고 담보물권성이 존속한다”라고 합니다. 판례에서도 같은 표현입니다. 부동산경매에 실질적으로 작용하는 민사집행법의 내용도 잠깐 봅니다.
각 조문과 판례을 종합해본 결과 전세권은 ‘인수’와 ‘소멸되는’ 두 가지 원칙이 있네요. 이 부분을 집중해 보겠습니다.
전세권이 소멸(말소)되는 경우는?
[사례1]후순위 전세권은 매각으로 소멸된다
말소기준권리 이후, 후순위 전세권은 배당요구를 하지 않아도 자동 배당요구가 됩니다. 그러므로 전액 배당받지 못한 보증금은 소멸합니다. 사례1 참조. 아래 사례1의 선순위 근저당권은 말소기준권리이며 이후에 설정된 후순위 전세권은 무조건 소멸됩니다.
[사례2] 전세권자가 경매신청한 경우에는 배당요구로 간주해 소멸
[사례3] 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다
선순위 전세권자가 배당요구를 하거나 경매를 신청하면, 전세권은 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸됩니다. 이때 보증금을 전부 배당받지 못했어도 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 전세권자의 배당요구는 ‘보증금을 돌려달라’는 의미이므로 근저당과 같은 담보권의 효력을 갖습니다. 그러므로 낙찰대금 중 본인의 배당을 받고 소멸됩니다.
아래 ‘매각물건 명세서’와 ‘문건접수내역’을 보면 배당요구 종기일은 2014년 10월 8일이고 수산업협동조합이 2014년 9월 15일에 배당신고를 합니다.
※ 배당요구한 전세권은 소멸되니 말소기준권리로 설정해도 무방합니다.
전세권이 인수되는 경우는?
선순위 전세권은 인수된다
선순위 전세권은 낙찰자에게 인수됩니다. ‘인수’의 의미는 낙찰자가 보증금 지급 의무, 전세권 존속기간의 보장 등 구 소유자의 의무를 승계합니다. 전세권 보증금을 인수(지급)하고도 수익이 남아야 하므로 세심한 권리분석이 필요합니다.
다음 사례는 낙찰자가 대금을 미납한 것으로 보아 전세권 권리분석 실패로 보이는데요. 낙찰자가 무엇을 실수했는지 분석해보겠습니다.
위의 사례는 서울 양천구 신월동의 빌라 경매사건입니다. (주)만만디의 채권에 의한 강제경매사건으로 경매개시결정 등기가 말소기준권리가 됩니다. 선순위인 전세권이 존재하며, 임차인 현황에서 ‘배당요구 없음’으로 보아 배당요구는 하지 않은 것으로 보입니다. 좀 더 확인하기 위해 ‘매각물건명세서’를 가져옵니다.
‘매각물건명세서’에도 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 정확히 표기되어 있습니다. 본 물건은 2020년 5월 6일 손OO 씨가 단독으로 참여, 낙찰받았으나, 낙찰자가 전세권 보증금 100,000,000원을 낙찰금액 외에 별도로 지급해야 하는 상황이 됐습니다. 결국 낙찰자 손OO 씨는 대급납입을 포기한 사건으로 입찰보증금을 법원에서 몰수한 사례입니다.
만일 전세권자가 배당신청을 했다면 상황은 크게 달라지겠지요. 전세권 권리분석에서 선순위 전세권자가 배당에 참여했는지 여부가 큰 변수이므로 전세권에 대하여 확실히 알고 접근해야 합니다.
부동산경매에서의 전세권 최종 정리
▪집합건물(아파트, 다세대 등)의 전유부분 전체에 전세권이 설정되었다면, 이 전세권으로 ‘임의경매’를 신청할 수 있습니다.
▪단독, 다가구주택 등의 일부에 전세권이 설정되었다면, 이 전세권으로 바로 경매를 신청할 수 없습니다. 집합건물과 달리 단독주택은 등기상 전세권이 설정된 부분만을 분리하여 경매로 매각할 수 없기 때문입니다. 그러므로 일부의 전세권은 ‘보증금반환청구소송’ 등을 통한 집행권원으로 ‘강제경매’를 신청할수 있습니다. 배당에서도 건물의 매각 대금에서 우선변제 받고, 변제받지 못한 금액은 토지 매각 대금에서 일반 채권자와 안분 배당받습니다. 참고로 다음은 단독주택 일부에 전세권이 설정된 등기부 사례입니다.
단독주택 일부에 전세권이 설정된 등기부 사례
▪선순위 전세권은 낙찰자에게 인수됩니다. ‘인수’의 의미는 낙찰자가 보증금 지급 의무, 전세권 존속기간의 보장 등 구 소유자의 의무를 승계합니다. 다시말해 경매로 매각되는 시점에 전세권의 존속기간이 남았다면 말소, 퇴거, 보증금의 인상 등을 주장할 수 없습니다.
▪전세권자가 배당요구를 하거나 임의경매를 신청하면, 전세권은 매각으로 소멸합니다. 이때 보증금을 전부 배당받지 못했어도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
▪후순위 전세권은 매각으로 소멸됩니다. 이때 배당에 참여할 수 있습니다.
▪전세권자가 ‘임대차보호법’상의 임차인이라면 전세권자의 지위와 임차인의 지위 중 유리한 방법을 선택할 수 있습니다.
마치면서: 부동산 사전 상식은 중요 하다!
만일 여러분이 부동산 사전상식이 없는 상태에서 이 글을 접하고 있으면 언어체계의 큰 혼돈을 겪고 계실 겁니다. 모국어인 한국어임에도 불구하고 먼 말인지 모를 혼란에 빠져있겠지요. 저도 처음엔 그랬습니다. ㅋㅋ
그래서 본 블로그에서 ‘부동산 경매 편’을 기획할 때 에피소드(Episode) 번호를 주어 상식의 순서를 정했습니다. 불편하시더라도 순서대로 따라오시면 초보에서 벗어날 수 있지 않을까요!
따로 돈 받지 않으니까 천천히 오십시오. 오히려 빠르게 도달할 수 있습니다.
이 순간이 행복하시기를 기원합니다. 감사합니다.