전세권, 우리가 아는 전세와는 완전히 다르다: 부동산 경매 Ep11
들어가면서 : 부동산경매에서 전세권
경매가 생전 처음인 분들을 위해 권리분석에 필요한 사전지식을 필요한 순서대로 하나씩 정리하고 있습니다. 다소 지루한 과정인데요. 평소에 부동산 관련 상식이 좀 있는 분이라면 쉽게 지나갈 수 있을 겁니다.
오늘은 ‘전세권’에 대해 알아봅니다. 전세권은 우리 민법 조문 제6장에서 출발하며 아주 단순합니다.
민법의 전세권과 일반 전세권의 차이
민법에서 말하는 전세권의 조건은 “전세금을 지급, 부동산 등기부에 전세권 설정등기를 하면 성립된다.”라는 것이고, 전세 계약 후 전세금을 지급, 등기하지 않으면 우리가 흔히 알고 있는 ‘채권적 전세(임대차)’라는 것입니다.
전세권은 일종의 물권으로 등기사항증명서에 설정된 순위에 의해 전세금이 보장됩니다. 반면 일반 전세나 월세 등의 임대차는 ‘임대차 보호법’에 의해 보호되며, 그 전제조건은 전입신고와 확정일자입니다. 그러므로 일반 전세나 월세는 ‘전세권’과는 완전히 다릅니다.
전세권이 설정된 등기부의 일부를 가져왔습니다.
위의 등기사항증명서의 전세권 사례는 아파트 등의 집합건물에 설정된 것이며, 전유부분 2층 전체에 전세권을 설정했습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 전세권을 근거로 본 부동산을 임의경매 신청을 할 수 있습니다.
그러나 단독 다가구주택 등의 일부에 전세권이 설정된 경우에는 바로 경매를 신청할 수 없는데, 집합건물과 달리 단독주택은 등기상 분리되지 않기 때문에 그 일부만을 경매로 매각할 수 없기 때문입니다. 그러므로 건물 일부에 전세권이 설정된 임차인은 보증금반환청구 소송을 통해 판결받은 권원으로 강제경매를 신청할 수 있습니다.
※ 아파트 같은 집합건물은 몇 층 제 OOO 호로 특정되어 있으므로 주거 부분 전체의 전세권 설정 가능합니다. 그러나 다가구주택과 같은 일반주택은 전체 주택 중 일부(예 : 2층 좌측 60㎡ )에 전세권을 설정하므로 건물 전체에 대해서 경매를 진행할 수 없습니다. 물론 단독주택 전체를 전세권으로 설정했다면 다른 결과가 나오겠죠.
결론
결론적으로 간단합니다.
민법에서 규정한 전세권은 등기사항증명서에 법적으로 등록된 것이고, 반면 우리가 아는 전세는 ‘임대차보호법’이라는 특별법으로 보호됩니다. 그래서 우리가 임대차계약 후 이사를 하게되면 주민센터나 인터넷으로 ‘확정일자 신고’를 하는겁니다.
오늘도 좋은 하루되시기 바랍니다. 감사합니다~
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