시작하면서
사소할 수도 있는 법률 용어를 좀 정리하고 가겠습니다. 하긴 뭐~ 부동산 상식이 별거 있나요? 영어를 공부할 때 단어가 제일 문제지요. 단어 공부하듯이 그 뜻을 이해하면 됩니다. 그리고 다른 법과 연결하면 되지요.
오늘은 전세권에 대한 개념, 확정일자와의 비교 그리고 마지막으로 관련 링크를 통해 ‘경매’라 알려진 민사집행법과 연결할 겁니다. 단순히 전세권은 뭐고?, 확정일자는 무엇인가에 대한 단편적 지식보다는 ‘얘들(전세권, 확정일자)이 마지막에 가는 길은?’이라는 예측까지 숙지하면 완전한 지식이 되겠지요. “경제는 자유는 지식의 깊이와 비례한다!” 지식거래소의 모토는 지식의 깊이를 통해 경제적 자유를 이루자는 목표인데, 그 깊이는 무한정이 아닌 명확한 결론만을 추구합니다. 더 이상의 깊이는 관념적으로 흘러 행동적 판단을 그르치게 될 수도 있습니다. 그래서 지식거래소는 적당한 지식만을 탐구합니다.
전세권 확실히 알고 가기
전세권의 조건은 전세금을 지급, 부동산 등기부에 전세권 설정등기를 하면 성립됩니다. 전세 계약 후 전세금을 지급, 등기하지 않으면 흔히 말하는 ‘전세’라고 합니다. 관련 법 조항은 민법인데요. 가져와 봅니다.
전세권은 일종의 물권으로 등기사항증명서에 설정된 순위에 의해 전세금이 보장됩니다. 반면 일반 전세나 월세 등의 임대차는 ‘임대차 보호법’에 의해 보호되며, 그 전제조건은 전입신고와 확정일자입니다. 그러므로 일반 전세나 월세는 ‘전세권’과는 다른 임대차보호법이라는 특별법으로 관리됩니다.
위 등기사항증명서의 전세권 사례는 집합건물에 설정된 것이며, 전유부분 2층 전체에 전세권을 설정했습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인
은 이 전세권으로 본 부동산을 임의경매 신청 할 수 있습니다.
그러나 단독 다가구주택 등의 일부에 전세권이 설정된 경우에는 바로 경매를 신청할 수 없는데, 집합건물과 달리 단독주택은 등기상 분리되지 않기 때문에 그 일부만을 경매로 매각할 수 없기 때문입니다. 그러므로 건물 일부에 전세권이 설정된 임차인은 보증금반환청구 소송을 통해 판결받은 권원으로 강제경매를 신청할 수 있습니다.
※ 아파트 같은 집합건물은 몇 층 제 OOO 호로 특정되어 있으므로 주거 부분 전체의 전세권 설정 가능합니다. 그러나 다가구주택과 같은 일반주택은 전체 주택 중 일부(예 : 2층 좌측 60㎡ )에 전세권을 설정하므로 건물 전체에 대해서 경매를 진행할 수 없습니다. 더 자세한 내용은 하단 링크를 참조하세요.
확정일자와 전세권의 차이점
부동산 전·월세 계약 후 대부분의 부동산 중개업소에서 “주민센터 가셔서 확정일자를 꼭 받으세요”라는 친절한 말을 듣게 됩니다. 인터넷으로도 확정일자가 가능하고, ‘전·월세신고제’’의 시행으로 신고를 하면 동시에 확정일자는 자동으로 부여됩니다. ‘주택임대차보호법’이라는 막강한 특별법으로 권리가 보호되므로 계약서에 확정일자를 꼭 받으시기 바랍니다.
그래서 확정일자와 전세권에 대한 비교표를 만들어 보았습니다. 확정일자는 강력한 법적 효력이 있습니다. 그러나 전세권 설정은 우선 임대인의 동의가 필요하며, 또한 적지 않은 비용이 소요되니 특수한 상황이 아니라면 확정일자가 훨씬 가성비가 좋다고 하겠습니다.
마치면서 : 경매절차에서 전세권, 확정일자 관련 포스팅 모음
부동산의 시작은 건축과 함께 시작하여 전월세 등의 관리로 진행되며, 궁극적으로 자율적인 매매나 강제 절차인 경매를 통해 처분됩니다. 부동산의 시작과 끝이지요. 그래서 오늘은 전세권과 확정일자를 알아봤고요. 서두에서 언급했던 종착지인 민사집행법과 연결 부분입니다. 한 지면에 모두 담을 수 없어 각각의 링크로 연결합니다. 필요하신 분은 하나씩 시간을 두고 천천히 보세요~
- 방대한 부동산 지식, 경매로 완성되다! : 부동산 경매 Ep2
- 부동산 경매, 도대체 넌 뭐니?: 부동산경매 Ep1
- 부동산 관련 모든 권리의 종류: 부동산경매 Ep7
- 경매 말소기준 권리: 소멸, 인수주의 시스템. 부동산경매 Ep18
- 전세권의 정의와 개념 그리고 경매 권리분석 사례까지 완벽 정리: 부동산경매 Ep20
- 주택임대차보호법과 임차인 대항력 분석 : 부동산 경매 Ep26
- 확정일자 임차인 우선변제권: 부동산경매 Ep27
- 경매 전세권 분석 오류로 인한 참사!: 부동산 경매 Ep50
지식거래소 책 소개
단편적인 부동산 상식만으론 2% 부족하다. 경매를 공부하는 사람 역시 경매 절차법만으론 부족하다. 모든건 연결되어 있기 때문에 퍼즐을 맞추는 작업은 반드시 필요하다! 부동산 상식에 경매 지식을 더하다!
