시작하면서: 임대차계약서 1년으로 정했는데 2년 거주 주장 가능한가?
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
주택임대차에 있어 계약 기간을 1년으로 정한 경우가 꽤 있습니다. 머~ 여러 사정이 있겠지요. 암튼, 1년 후 깨끗이 계약이 해지되면 그만인데, 임차인이 1년 더 산다고 하면 문제가 될 수 있습니다.
국토부 상담사례를 가져왔습니다. 상담 및 분쟁자료 파일이 커서 <지식거래소 자료실>에 따로 보관했습니다. 필요하신 분은 다운받아 보시면 되고요. 오늘은 이 문제를 주제로 합니다. 여러 가지 상식이 두루 얽혀있는 문제라 깁고, 더했습니다.
질문의 내용
임대차계약 기간을 1년으로 전세계약을 했습니다. 1년을 더 연장하여 2년을 거주하고 싶습니다. 이 경우 기존 임대차계약서 상 계약기간이 1년으로 되어있는 경우 임대차계약서를 다시 작성해야 하는지 궁금합니다.
관련 법률 규정 내용
위 질문 내용에 대해서는 과거서부터 참 많이 받았고요. 실제 포스팅도 여러 번 했고, <부동산 상식 더하기 2026> 책에도 여러 차례 언급했습니다. 관련 포스팅은 맨 밑에 링크합니다.
주택임대차보호법(이라 주임법)에 근거하는데요. 요약하면 이렇습니다.
주임법 제4조에는 임대차계약 기간에 대해 명시하고 있습니다. 임차인은 계약기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년을 보장받을 수 있다는 내용입니다. 즉 1년 계약을 했어도 임차인은 2년을 주장할 수도 있고, 주임법은 임차인을 보호하는 강행법이라 임대인은 1년을 주장하지 못한다는 의미입니다.
국토부 답변내용 원문
“계약기간을 1년으로 정한 경우, 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보게 되므로, 임차인은 2년을 거주한다고 주장할 수 있는 권리가 있습니다.
따라서 귀하의 경우 2년을 거주하겠다고 임대인에게 주장할 수 있으며, 임대인은 2년의 거주기간을 보장해 주어야 하며, 임대차계약서를 다시 작성하지 않아도 계약기간 2년을 보장받을 수 있습니다.”
마치면서: 주임법은 강행법이다
오늘은 단순하게 특정된 주임법 제4조에 대한 단순한 질문과 답변을 수록했습니다. 주임법의 본질은 임차인 보호를 위한 법입니다. 임차인에게 치우친 강행법이지요. 좀 앞뒤가 안 맞더라도 강력한 법입니다.
오늘 주제의 핵심은 1년 계약을 했어도 임차인은 2년을 주장할 수 있고, 계약서는 새로 작성하지 않아도 되며, 1년 계약 기간의 유효함 또한 주장할 수 있다는 말입니다. 반면, 임대인은 계약 기간을 1년이라고 주장하지 못합니다. 임대인 입장에서는 불리한 법이지요.
조금 더 복잡한 법리도 있습니다. 1년을 계약하고 살았는데 ‘묵시적 갱신’이 성립된 경우, ‘2년 이상의 계약 기간은 가능한가?’ 등이 있는데요. 이 부분은 다음 포스팅에서 자세히 다루겠습니다.
연결된 포스팅 모음
- 주택의 임대차 계약 기간에 대하여 : 임대차 3법 등 요약
- 임대차 계약 기간 중에 집주인이 바뀌면 계약서 새로 써야 하나? 임차인 전월세 계약 해지는 가능한가?
- 주택의 묵시적 갱신? : 묵시적 갱신 후 중개보수 판결, 국토부 전자 민원 등
- 임대차 계약기간 만료되면 계약서 다시 작성?: 증액 또는 감액 계약서 사례
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