시작하면서…..
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
자본주의에서는 누가 뭐래도 돈이 끝판왕입니다. 우리가 이런 세상에 존재하려면 여러 가지 돈 버는 방법을 궁리하는 것은 필연적이겠지요. 좋은 직장 또는 사업체를 운영 씨즈머니를 축척하는 것은 기본이고, 그 밖에 자산을 투자해서 궁극적임 목표를 달성해야 합니다. 방법은 여러 가지가 있지요. 부동산투자, 주식, 채권, 암호화폐, 실물 금 투자 등등… 화폐가치가 하루가 다르게 하락하는 요즘에는 실물 금, 은, 가상화폐 투자 및 이에 근거한 원자재 연동 ETF도 좋아 보입니다.
물론 부동산도 실물 자산에 속하므로 인플레를 헷지할 수 있습니다. 다만 인구감소로 인해 좋은 지역의 진입이 필수입니다. 부동산을 사는 방법에도 여러 가지 있습니다. 일반매매, 경매, 오늘 얘기할 부동산 실물이 존재하지 않는 권리인 입주권 거래 등도 있네요.
모든 자산은 생명의 존재와 같이 순환합니다. 우리가 자본주의에서 생존하려면 자산의 순환을 알아채고 미리 준비하는 자세가 필요하겠지요. 광풍이 불면 이미 늦습니다. 모든 자산을 꼭대기에서 사는 오류를 범하기 때문입니다. 어차피 이 세상은 누군가는 손해 보는 제로섬 게임이니까요. 예컨대 암호화폐도 그렇습니다. 폭락을 거듭해 아무도 돌아보지 않을 때, 미리 지식이 준비되어 있다면 차근차근 DCA로 모아가면 됩니다. 근데 사람들은 남들이 가상자산으로 “연봉의 몇 배를 벌었네!”, “주변에 “누가 떼돈을 벌었네!”하면 그때서야 질풍처럼 달려듭니다. 늦었죠….. 소수의 사람들이 축배를 들 때, 나머지 사람들은 순식간에 돈 삭제로 심각한 치명상 입습니다. 어떤 자산이든 경중의 차이만 있을 뿐이지요.
지식거래소의 모토는 “경제적 자유는 지식의 깊이와 비례한다!”입니다. 그 지식의 깊이는 전문가 수준을 요하지 않습니다. 그저 ‘돈의 바람’이 불기 전에 미리 준비하지는 말이지요. 부동산 지식도 그렇고, 금융 지식도 마찬가지입니다. 폭넓은 지식의 확보를 위해 그 계획의 시발점에서 블로그를 시작했고, 이를 토대로 제작된 ‘부동산 상식 더하기’, ‘부동산 경매 더하기‘ 책이 있습니다. 또한 인생 경험을 기본으로 한 수동적 소득(자동), 암호화폐 이야기 등도 준비하고 있습니다.
헐~ 말이 너무 두서없이 길어졌네요. 본론으로 갑니다. ㅎ 그간 경매에서부터 일반 부동산 상식을 주로 게재했는데요. 이것도 언제 불지 모를 자본순환에 대비하자는 의도입니다. 시간이 허락되면 기타 자산에 대한 이야기도 진행하기로 하고, 오늘은 부동산의 한 갈래인 권리를 사고파는 방법을 알아봅니다. ‘재개발/재건축 조합원 입주권 거래 방법’에 대한 포스팅입니다.
조합원 입주권 거래에 대하여…
입주권이란 현재 건축물이 완성되진 않았지만, 미래에 입주할 수 있는 권리를 취득하는 것입니다. 실물이 없는 상태에서의 거래이므로 계약체결에서부터 마무리하는 과정까지 다소 복잡합니다. 하나하나 점검해야 할 과정이 많다는 뜻이지요. 그렇다고 모든 것을 중개인에게 맡겨버리고 계약당사자는 내라는 돈만 지급하는 것도 좀 꺼림칙합니다.
재개발 투자는 생각보다 쉽지 않습니다. 현행 법체계가 일반인이 이해하기 어려운 점도 있고, 재개발 기간의 장기화, 프리미엄에 관한 정확한 시세 파악, 돌발변수, 취득과정의 불투명성 등등으로 일반 부동산 취득 보다 업자들의 농간(?)도 있는 편입니다. 자주 강조하지만, 부동산 거래사고는 일단 일어나면 치명적이며, 그 결과는 본인의 몫이 됩니다. 모든 부동산거래에서 그 내용과 과정은 계약 당사자인 본인이 알고 있어야 한다는 것이 변함없는 저의 생각입니다. 본인의 미래를 결정하는 일이니까요.
현행법상 관리처분계획 인가 후 입주권 거래가 가능한데요. 이때 다음과 같은 여러 상황이 있습니다.
하나, 종전 주택 멸실 전 : 기존 주택에 대한 매매계약서를 작성하며, 중개 보수는 주택매매에 대한 요율을 적용.
둘, 종전 주택은 이미 멸실 된 경우(조합원 동, 호수 배정 전) : 주택이 없으니 토지매매계약서 작성. 물론 중개보수는 토지 요율.
셋, 종전 주택 멸실 및 조합원 동, 호수 배정되었으나 조합원 분양계약 전 : 토지매매계약서 작성 및 중개보수는 주택매매 요율.
넷, 종전 주택 멸실 및 조합원 동, 호수 배정 등 조합원 분양계약 완료 : 토지매매계약서 + 조합원 입주권 계약서 작성. 중개보수 주택매매 요율 적용.
기존 주택이 철거된 경우, 종전 주택이 멸실되었으나 조합원의 분양 아파트 동, 호수가 배정 전인 경우, 조합원 계약이 완료되어 동, 호수 등 모든 것이 정리된 상태 등이 있습니다. 본 지면에는 마지막 네 번째 사례를 기준으로 합니다.
조합원 입주권의 구성 요소 및 입주권 매매 계산 사례
<입주권 매매 계산의 예제 1>
Q1) 다음 조건으로 매도인인 조합원 A와 매수인 B가 입주권 매매를 한다면?
– 조합원분양가(공급면적 : 110㎡ 배정) : 1㎡당 350만 원
– 기존주택의 평가액(권리 가액) : 1억2천만 원
– 프리미엄 : 5,000만 원
풀이 1)
- 조합원 분양총액 = 110㎡ x ￦3,500,000 = ￦385,000,000
- 추가분담금 = 조합원 분양총액 – 권리 가액 = ￦265,000,000
- 프리미엄 = ￦50,000,000
- 매수인이 매도인에게 지급할 금액 : 평가액 + 프리미엄 = ￦170,000,000
- 매수인의 총투자금액 : ￦435,000,000
<입주권 계산 예제 2>
Q2) 아래의 내용으로 매도인 A와 매수인 B 사이에 입주권 매매를 한다면?
OO년 OO월 OO일 현재 이주 완료 및 건축물을 착공하여 약 80% 정도 공정이 완료된 상태다. 매매계약일 현재 매도인 A는 무이자, 유이자 이주비가 입금 완료됐고, 4차 중도금까지 납부한 상태이다.
- 평가금액(기존 건물) : ￦330,000,000
- 조합원 분양 총액 : ￦430,000,000
- 프리미엄 : ￦80,000,000
- 이주비 : 무이자 이주비 권리가의 40% / 유이자 이주비 20%
- 계약금 : 청산금의 20% (￦20,000,000)
- 1차~6차 중도금 : 청산금의 각각 10% (각 ￦10,000,000)
- 잔금 : 청산금의 20% (￦20,000,000)
풀이 2)
- 권리 가액 : 평가금액 = ￦330,000,000
- A의 청산금 납부금액 : 계약금 + 중도금 4회차 = ￦60,000,000
- A의 이주비 입금금액 : ￦198,000,000
- 본 입주권 매매에서 매도인 A에게 지급할 총금액 :
[기존건물 평가금액 + 프리미엄 + 기납부 청산금] – 이주비 = ￦272,000,000 - 매수인의 총투자금액 : ￦510,000,000
※ 위의 수치는 단순 계산방식으로 시공사와의 공급계약에 따라 기타 비용 등이 발생할 수 있음. 또한 권리가액은 비례율에 따라 변동될 수 있습니다.
입주권거래 계약에서 마무리까지(조합원 입주권 매매절차)
① 입주권 매매계약 체결 : 종전 토지에 대한 매매계약서와 조합원 입주권 매매계약서를 각각 작성
② 실거래가신고(공인중개사 등)
③ 잔금과 동시에 종전토지 소유권 이전 개시
④ 종전 토지 소유권 이전 완료
[매도인 매수인 함께] ⇩
⑤ 조합원 명의 변경과 명의변경확인서 발급
⑥ 이주비 대출 승계(명의변경 확인서 지참) : 사전에 승계 가능 여부 확인
⑦ 중도금 대출 등 승계
⑧ 공급계약서 명의변경(시공사)
※ 제출서류 등은 약간씩 차이가 있으므로 단계마다 확인하시기 바랍니다.
※ 입주권 거래는 전문가들도 어려워하는 분야입니다. 원리와 과정을 참고하시기 바랍니다.
마치면서…..
간단한 계산과 매매절차에 대해 이야기했는데요. 매매계약 전 진정한 조합원인지 여부 확인은 필수적이며, 본 블로그에서 거론한 절차는 일반적인 내용입니다. 조합원 승계에서부터 공급계약서 명의변경에 이르기까지 꽤 복잡한 절차로 진행되므로 지역에 따라 꽤 많은 시간이 소요될 수 있습니다. 이에 맞춰 잔금일을 조정해야겠지요.
좀 더 디테일 한 내용과 실제 계약서 및 특약을 작성하는 방법은 다음 포스팅에서 이어가겠습니다. 오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.~ ^^
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