주거용 오피스텔 부가가치세: 주거용이라도 부가세 과세 대상인가?

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시작하면서

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂

오늘 주제는 말도 많고, 탈도 많은 오피스텔 이야기입니다. 오피스텔 얘기는 웬만하면 안 하려 했는데, 부동산 부가가치세를 정리하는 중이라 피해 갈 수 없네요! 일반 상업용 부동산과 별반 다를 게 없는데요. 그간 부가세를 정리한 내용은 하단 부분에 모두 링크로 연결하겠습니다.

다만, 부동산 변종, 하이브리드, 준주택 등으로 불리는 오피스텔은 참 세금적으로 고려할 사항이 참 많습니다. 매입을 생각하신다면 여러 가지 점검해야겠지요. 오늘은 그중에 하나인 부가가치세를 집중합니다.

오피스텔의 태생이 부가세를 결정한다

오피스텔은 원래 태어난 목적은 업무가 주된 용도이며, 단순히 주거 기능을 보완한 형태로 시작했습니다. 즉, 태생은 업무용이라는 것이지요. 한참 동안 아무런 반론이 없이 이 논리가 적용되어 오피스텔은 업무용(상업용 부동산)이니 살 때 (분양 및 매입 시) 건물분 부가가치세를 내는 것은 당연한 것이었죠. 물론 취득세도 상업용으로 4.6%로 정해져 있습니다.

주거용 오피스텔의 양산

그런데 말입니다….. 언제부턴가 ‘주거전용 오피스텔’이라는 용어가 나왔고, 바닥난방까지 가능한 주거용으로만 이용되는 오피스텔을 마구 짓기 시작했습니다. 그러면서 이런 논리가 등장합니다.

“주거용 오피스텔은 주택이나 마찬가지다! 조세특례제한법 제106조에 의거 주거용 오피스텔인 경우 국민주택(수도권 85㎡ 이하)에 속하므로 부가가치세 면제다!”라며 ‘조세특례제한법 제106조’를 무기로 법정 다툼이 일어납니다.

주거용 오피스텔 부가세 관련 법정 다툼 이야기

지금부터는 법정에서 다툰 이야기입니다. 물론 다툼이 많기에 다른 판결도 있지만, 대법원까지 간 대표적 사례를 올립니다.

위와 같은 ‘조세특례제한법’ 조항을 근거로 건축주 OOO 씨는 실제 2013년 지하 2층, 지상 16층 규모의 주상복합건물을 신축해 분양했습니다. 분양 부동산 중 일부 오피스텔 36실도 포함되어 있었지만, 부가가치세는 신고하지 않았습니다. 애초에 ‘주거용’으로 분양해 부가세가 면제되는 85㎡ 이하 국민주택에 해당한다고 생각한 것입니다.

하지만 세무당국은 “오피스텔은 국민주택에 해당되지 않는다!”라며 OOO 씨에게 부가가치세를 부과했고, OOO 씨의 불복으로 소송까지 간 사건입니다.

먼저 1심에서는 ‘오피스텔은 부가가치세 면제 대상 자체가 아니다!’라는 내용으로 OOO 씨의 청구를 기각했습니다.

하지만 2심에서 뒤집어졌는데요. 2심은 OOO 씨의 손을 들어주어 부가가치세 부과 처분을 취소했습니다. 형식보다는 실제 내용에 주목했는데요. 결국 건축물대장상 오피스텔로 등재됐어도 애초 주거용으로 건축됐고, 실제 주거용으로 분양했다면 법 취지에 따라 부가가치세를 면제할 수 있다고 2심은 판단했습니다.

결국 대법원까지 갔습니다. 2021년 이르러 대법원에서 한 번 더 뒤집어집니다. ㅠㅠ 판사들도 혼란스럽긴 마찬가지입니다. 역시 오피스텔은 요물~~~ ㅋ 그래도 대법원 판단 사항이 제일 중요하니 대법원 판결을 최종적으로 봅니다.

주거용 오피스텔 부가가치세 대법원 결론

건축물 공급 당시 건축물대장의 용도를 기준으로 따라야 한다! 오피스텔은 공부 상 업무시설이므로 부가가치세 과세대상이다. “끝”

마치면서

오피스텔은 부가세 과세대상이다!’라고 간단히 말하면 될 텐데 너무 길게 썼네요. 쩝~ 사실 대법원에서 판시한 시기가 2021년 1월 14일인데요. 그전만 해도 이 문제에 대해서 말이 많았습니다. 대법원 판례는 우리나라 법체계의 중요한 지침이 되는 판결이지요. 하지만 현행 법체계가 주거용 오피스텔을 주택으로 보아 보유, 양도 단계에서 모든 과세에 포함된 점을 들어 본 판결은 미비한 점도 있습니다.

본 내용은 2022년 중반 포스팅했는데, 2025년 현재 별다른 특이점을 발견하지 못해 다시 발행합니다. 제가 세무전문가가 아니라 혹시 놓친 것이 있으면 지적 부탁합니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다~ 오늘은 어제보다 조금이라도 더 행복하시기를 기원합니다.

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