들어가면서
안녕하세요 지식거래소 무진입니다.~
오늘은 우리 모두가 잘 아는 내용중에 ‘주택의 임대차 계약 기간’이라는 주제로 이어갑니다. 복습 차원이죠. 사람은 자꾸 잊어버리는 경향이 있어 수시로 언급해야야 합니다. 임대차 3법도 그간 참 분쟁도 많았습니다. 아직도 다수의 사람들이 법정 다툼에서 질퍽대고 있는 중이고요. 아무튼, 전체적으로 다시 한번 정리합니다.
주택의 임대차계약 기간에 대하여
국민의 주거 안정을 위해 주택임대차보호법이 제정되었고, 주택의 임대차 기간은 이 법에 언급되어 있습니다.
‘주택임대차보호법’의 임대차계약 기간을 해석하면 다음과 같은 결론이 나옵니다.
① 임차인(세입자)은 계약 기간을 1년으로 했더라도 2년을 보장받을 수 있고, 계약한 대로 1년의 기간도 주장할 수도 있습니다. 예를 들어 임대인(집주인)과
1년간 살기로 계약했는데, 세입자의 사정으로 1년을 더 거주해야 할 상황이라면 1년 더 연장해서 살 수 있습니다.
② 계약 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정했다면, 임차인은 그 계약의 유효함을 주장할 수 있습니다.
③ 주택임대차보호법 제4조는 강행규정이라 임대인은 계약 기간을 1년이라고 주장할 수는 없습니다. 예를 들어 임차인과 임대인이 전·월세 계약 기간을 1년으로 정했는데, 임차인의 사정으로 1년을 더 거주해야 한다면 임차인은 2년의 기간을 주장할 수 있으나, 이때 임대인은 계약 기간을 1년이라 주장하지 못한다는 의미입니다.
임대차 3법 해설과 임대차 계약 기간 등의 관계
소위 ‘임대차 3법’이 2020년 7월 30일 국회 본회의를 통과한 바 있습니다. ‘임대차 3법’이라고 부르는 이유는 그 내용이 계약갱신청구권, 전·월세상한제, 전·월세
신고제의 세 가지 방향을 담고 있기 때문입니다. 2025년 현재까지 유지되고 있기에 그 내용을 알아봅니다.
계약갱신청구권
앞에서 ‘임대차 계약기간’에 대하여 기술했습니다. 임대차계약의 법정기한은 2년인데, 계약갱신청구권을 통해 임차인은 2년간 계약 후 거주하다가 1회에 한해 2년 연장할 것을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 총 4년(2+2)을 살 수 있게 보장한 것이지요. 이때 임차인은 임대차 기간 종료 전 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. ※단, 2020년 12월 10일 이전 체결 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지.
주택임대차보호법에서 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다. 법조문이 길어 임의로 축약했고, 전체 조문은 뒷부분에 첨부했으니 참조하세요.
임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중에 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 직접 거주하려는 경우가 있습니다. 이 경우 집주인 본인
또는 그 직계 존비속이 2년간 실거주해야 하며, 허위로 계약 갱신 요구를 거부한 것이면 임차인은 손해배상청구가 가능합니다. 급하게 법을 뜯어고치다 보
니 한동안 다툼이 많았습니다.
법이란 앞서 말씀드렸듯이 물처럼 순리적 가야 하는데 억지로 맞추다 보니 다툼도 많아지고, 해석하기도 참 곤란합니다. 오죽하면 2021년에 이어 2022년
12월에 ‘국토교통부 -주택임대차분쟁 조정사례집’을 발간합니다. 사례집은 약 152쪽에 달하는 큰 자료입니다. 아무튼, 용량이 커서 직접 아래에 링크합니다.
다. 애매한 부분이 많아 앞으로 분쟁 과정에서 일정 결론(판례)에 도달하면 점차 안정되겠지요.
전·월세 상한제
전·월세상한제는 임대인이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세의 상승 폭을 기존 금액 대비 연 5%로 제한하는 제도입니다. 각 지방자치단체장은 5% 범위
에서 상한선을 정할 수 있게 했네요. 국회에서 의원들이 만드는 법을 ‘임대차보호법’과 같은 법률이라고 부르고, 반면 조례는 지방자치단체 의회가 제정하
여 적용하는 것이라 보시면 됩니다.
이 법 시행 전 기존의 임대차계약에도 전월세 상한제가 적용되며, 새로운 임차인과 계약할 경우와 기존 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 모두 끝났다면
전월세 상한제 적용을 받지 않습니다.
전·월세신고제
‘전·월세신고제’란 주택임대차 계약을 체결하면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대 기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약 사항을 시, 군,
구청 등 지방 자치단체에 신고해야 합니다. 비주택은 신고 대상에서 제외되며 임대인과 임대인 중 누구나 신고 가능. 중개업소를 통하면 공인중개사가 신고
해야 합니다. 만약 당사자 중 일방이 거부하면 단독으로 신고할 수 있습니다.
지방자치단체에 의무적으로 전월세 계약 내용을 신고해야 하는데, 앞으로는 예외적인 사항을 제외하고는 따로 확정일자를 받을 필요 없겠네요. 2021년 6월 1일부터 시행된 ‘전·월세 신고제’는 계도 기간 4년을 거쳐 2025년 6월부터 본격적으로 시행됐습니다. 미신고 시 과태료 부과.
그 밖에 사항
계약갱신권에 대한 보완으로 계약갱신 거절된 임차인에게 임대차 정보 열람권을 부여(주택임대차보호법 시행령 제6조). 이는 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임차인이 입증을 하기 위한 정보 창구입니다.
마치면서
임대차보호법은 말 그대로 사회적 임차인을 보호하는 법입니다. 아이러니하게도 정작 임차인들은 참 이해하기 어렵습니다. 이해가 안 되니 노상 싸웁니다. 그러면 임대차 조정분쟁의원회를 만들어 해결하려 합니다. 법을 세우는데 최소 10년 앞 또는 100년 정도 앞을 내다보고, 누구나 쉽게 알 수 있는 명확한 법을 만들기를 간절히 바래봅니다.