지상권 경매 권리분석 총정리: 부동산 경매 Ep21
들어가면서: 지상권, 경매에서 어떻게 될까?
지상권은 ‘남의 땅에 건물, 기타 공작물, 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리’라고 정의합니다. 토지를 이용할 수 있는 권리니 당연히 토지에 설정되며, 소유권 이외의 권리인 등기사항증명서 ‘을구’에 기록되겠지요.
※ 기초자료는 앞선 포스팅 ‘지상권, 큰 그림으로 알아보자’를 참조하세요.
토지를 구입하는 목적은 토지의 이용하기 위함입니다. 그러나 이를 저해하는 지상권을 낙찰자가 인수한다면 큰일이겠지요. 지상권에 기본적인 내용을 참조하시고, 부동산 경매 실무에서 지상권은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
후순위 지상권은 소멸한다
실무에서 후순위 지상권은 소멸하는 것이 원칙이며 배당과도 무관합니다.
후순위 지상권 소멸 사례
근저당권과 지상권이 같은 날에 설정되었다?
경매에 나오는 지상권은 은행권에서 담보권을 강화하기 위해 설정되는 것이 대부분입니다. 이런 사례의 지상권이라면 낙찰 후 소멸하니 용어에 겁내지 말고 적극적으로 입찰을 고려해야겠습니다. ※ ‘담보권 강화 목적의 지상권’은 목차 참조.
등기의 순위번호 또는 접수번호로 그 순서를 결정합니다. 아래의 지상권은 ‘순위번호’가 후순위로 소멸하는 것이 당연합니다.
담보권 강화를 위한 지상권 사례
후순위 지상권이 인수되는 경우도 있다 (예외)
후순위 지상권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 하지만 법이란 늘 예외가 있어 좀 피곤합니다. ‘구분지상권’이란 전문용어를 하나 더 가져옵니다. 지상권의 한 종류인데요. 우리 민법에서 구분지상권을 이렇게 표현합니다.
“지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 및 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.” (민법 289조의 2의 1항)
구분지상권의 대표적인 예가 지하를 통과하는 지하철입니다. 주로 공익을 목적으로 이용되며, 등기부에도 ‘지상권’ 또는 ‘구분지상권’이라고 표기됩니다. 이런 구분지상권은 후순위인 경우라도 경매 등의 이유로 함부로 말소할 수 없게 특별법으로 규정했습니다. 선순위 담보물권이 있더라도 도시철도공사가 설정한 구분지상권 등은 특별법 우선 법칙으로 말소되지 않습니다.
※ 참조 : 도시철도법 등에 의한 구분지상권 등기규칙 제4조(강제집행 등과의 관계)
기타 구분지상권은 한국전력공사의 송전탑, 가스공사의 가스관 등이 대표적입니다. 지료를 지급, 시설이 존속하는 한 영구적으로 보존될 수 있으니 전체를 고려한 합리적인 권리분석이 필요합니다.
선순위 지상권은 인수된다
최선순위로 설정된 지상권은 낙찰자가 원칙적으로 인수합니다. 토지를 이용할 권리가 침해되니 선순위 지상권은 기본적으로 위험합니다. 선순위에 진정한 의미의 지상권이 있다면 우선 피해야겠지요.
하지만 경매물건에서 토지이용에 하자가 있는 일반 지상권보다 구분지상권이 더 많습니다. 도시지역에서는 지하철, 가스관 등의 지상권설정이 주종을 이루고 시각적으로 보이지 않으니 별문제 없어 보입니다. 그 외의 지역에는 주로 한전의 송전탑이 대부분을 차지합니다. 재계약 및 협의에 따라 지료와 보상을 받을 수는 있겠지만, 선하지(고압선 아래의 땅) 감가 등을 고려한 시세 분석이 필요합니다. 또한 농어촌공사의 ‘지하용수로 시설물의 소유를 위한 지상권’도 가끔 눈에 띕니다. 기타 송유관공사 등 구분지상권의 종류는 참 많습니다.
다음 사례는 선순위 지상권 인수와 매각물건명세서 입니다. 법원의 매각물건명세서를 열람하면 그 내용이 기록되어있는데요. 항상 열람해야 합니다.
선순위 지상권 인수 사례와 법원 매각물건명세서(기본 지상권)
선순위 지상권 인수사례(한전 송전탑)
선순위 지상권이라도 이럴 때는 소멸한다
앞서 선순위 지상권이 설정된 사례를 봤습니다. 임목의 소유 등 실제 토지를 이용하기 위한 진정한 의미의 지상권 입찰은 위험하다는 내용과 지상권의 많은 부분을 차지하는 구분지상권의 사례를 봤습니다. 일련의 사례는 어찌 됐든 실제 토지를 이용하기 위한 지상권설정으로 낙찰자가 인수하겠지요.
반면 대출자금의 원활한 회수를 위해 은행권이 담보물권에 (근)저당을 설정하면서 함께 설정하는 지상권(담보물 강화목적 : 이하 담보지상권)은 실무에서 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다. 대개 은행권에서 근저당 설정 시 담보지상권을 같은 날 설정합니다. 글 상단의 등기부 사례(담보권 강화를 위한 지상권 사례) 처럼 근저당권을 먼저 설정하고, 뒤이어 지상권을 설정하는 것이 일반적인 관례입니다. 이때는 순위번호로 그 순위를 정하겠지요. 사례에서는 근저당이 먼저니까 당연히 후순위 지상권은 소멸합니다.
담보지상권 접수할 때 순위가 바뀌는 경우는?
그러나 법무사가 접수할 때 순서가 바뀌는 사례, 일부러 지상권을 먼저 설정하는 경우, 오래전 설정된 담보 지상권이 말소되지 않고 등기부에 남아있는 등 여러 형태로 근저당과의 순위가 바뀔 수 있는 경우의 수는 많습니다.
선순위 지상권이 금전채권 담보를 목적으로 설정된 등기라면 우리 대법원판례는 “피담보채권이 변제 등으로 만족하여 소멸한 경우 그 지상권은 피담보채권에 부종하여 소멸한다.”라고 판결했습니다. (대법원 2011다6342 판결)
이런 판결에도 불구하고 피담보채권을 만족하지 못할 때(채권 전액을 배당받지 못하는 경우)는 은행권에서 이 지상권을 다른 의미로 주장할 수 있으니 입찰자는 더 확실한 방법을 찾아야 할 것입니다.
담보지상권은 말 그대로 은행권에서 토지를 담보로 돈을 빌려주면서 담보물의 가치를 강화하기 위해 지상권을 설정합니다. 혹시 그곳에 누가 건물을 올린다면 토지에만 설정된 근저당권은 건물에 효력이 없습니다. 연체 등의 상황으로 은행에서 토지에 대한 경매를 진행할 때 정체불명의 건물이 있으면 누가 토지를 낙찰받으려 할까요? 결국 아주 싸게 낙찰될 가능성이 큽니다. 이런 이유로 은행에서 토지를 담보로 근저당을 설정할 때 담보가치 하락을 방지하기 위해 지상권도 같이 설정하는 것이지요. 건물을 신축할 때 지상권자의 동의가 필요하기 때문입니다.
지상권 말소동의서?
그런데 이 담보지상권이 특히 경매에서 선순위일 때 유찰이 거듭되어 근저당을 오히려 약화되는 꼴이 되어 은행에서 손해 보는 결과로 나타납니다. 그래서 담보지상권자는 매각되면 지상권을 말소하겠다는 ‘지상권 말소동의서’를 법원에 제출하는 방법을 씁니다.
입찰자 입장에서는 은행권이 제출한 ‘지상권 말소동의서’를 확인 후 입찰에 참여하면 가장 확실한 방법이 되겠지요. 다음은 매각물건명세서에 나타난 ‘지상권 말소동의서’ 제출에 관한 내용과 선순위 담보지상권이 존재하는 경매물건 사례입니다.
은행의 ‘지상권 말소동의서’ 제출 사례
끝마치면서
지상권에 대한 경매 권리분석을 마칩니다. 결론은 ‘지상권’이라는 용어에 지레 겁먹지 말고, 관련 서류를 분석하면 별거 없는 경우가 대부분입니다. 아무튼, 오늘은 지상권이라는 큰 분야를 알아봤습니다.
기나긴 글 끝까지 읽어주심에 감사드립니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.
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