지역권 한 번에 끝내기: 부동산경매 Ep13
들어가면서: 지역권 이건 또 뭐야?
안녕하세요~ ^^ 지식거래소입니다.
그간 우리는 우리나라 부동산 권리에 대해 같이 공부하고 있습니다. 권리 체계도를 또 가져옵니다. 자주 가져오네요.
그림에서 잘 찾아보면 ’지역권‘이 나옵니다. 지역권은 용익물권인 제한물권 중 하나입니다. 용익물권은 타인의 토지나 건물을 일정한 목적으로 사용하거나 수익할 수 있는 물권을 말합니다. 쉽게 말해 빌려 쓴다는 개념이지요. 그 용익물권 안에 ’지역권‘이 있습니다.
남의 토지를 이용한다는 측면에서 지상권과 비슷한 개념이지만, 내용은 명확하게 구분됩니다. 우리가 살아가는 데 거의 등장하지 않아 그냥 쓱 넘어가려고 했는데, 성격상 못 지나가겠네요.
민법에서의 지역권 조문
지역권은 민법에서 조문(민법 제291조 ~ 302조)을 찾을 수 있는데 다음과 같습니다. 민법 조항을 전부 꺼내면 많이 복잡해지므로 부분적으로 쏙 빼 옵니다.
“지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.” – 민법 제291조(지역권의 내용)
지역권 설명
늘 민법은 유식한 척 자기 할 말만 하고 끝. 부린이 입장에서는 뭔 말인지 도통 이해 불가. 그래서 또 그립니다. 아주 일반적인 예를 들어 다음과 같은 땅이 있다고 가정합니다.
위의 사례의 그림처럼 도로에 접하지 않는 땅을 ‘맹지’라고 합니다. 맹지는 남의 토지를 통하지 않고 통행할 수 없고, 우리나라 건축법상 건축 또한 불가능한 가치가 떨어지는 땅이겠지요.
그러나 맹지의 장애를 극복하는 방법이 두 가지 존재합니다.
첫째는 A 토지주와 합의, ‘토지사용승낙서’를 받으면 건축과 통행 가능한 땅이 되고,
둘째는 맹지인 F 토지를 요역지(요구하는 토지)로 하고, A 토지를 승역지(승낙하는 토지)로 하는 지역권 등기한다면 당연히 F 토지는 맹지를 탈출할 수 있습니다.
전자의 ‘토지사용승낙서’로 F는 집을 짓고 살다가 다른 사람(G)에게 팔게되면 문제가 발생하는데요. A는 F에게 땅 사용을 승낙했지, 다른 사람에게 승낙해준 게 아닙니다. 이런 이유로 G는 다시 A로부터 ‘토지사용승낙’을 다시 받아야 하는 상황이 발생하는데, A가 이를 응하지 않으면 다시 맹지로 원점이 됩니다.
반면 후자의 ‘지역권’은 물권이므로 F는 배타적인 권리를 갖게 됩니다. G에게 팔아도 그 권리는 G가 승계하니 아무런 문제 없지요. 지역권을 설정한 후의 그림을 다시 그려봤습니다.
지역권 요약
▪지역권은 자기토지의 편익을 위해 타인의 토지를 이용하는 것이 목적인 물권으로 건물은 지역권 설정 대상이 아니다.
▪맹지 소유자가 통행을 위해 타인의 토지(도로)를 이용하는 경우와 이를 토대로 건축 허가를 득하는 것이 대표적인 사례이다.
▪편익을 얻는 토지를 ’요역지‘, 편익을 제공하는 토지를 ’승역지‘라 하며 승역지의 일부에 지역권을 설정할 수 있다. 그러나 요역지 일부를 위한 지역권 설정은 할 수 없고, 요역지는 반드시 1필(전부)의 토지여야 한다.
▪지역권은 요역지의 처분에 따른다.
마치면서
여러분은 용어만 어려운 우리나라 민법을 공부하고 계십니다. 학교 다닐 때 진즉 배웠으면 이런 고생 안 하련만, 우리나라 교육은 문제가 있읍니다. 자본주의에서 살아가는 사람에게 중요한 투자, 금융, 부동산 시스템 등 필요한 것만 쏙 빼고 공부했으니, 쫌 배운 사기꾼놈들이 임대차 사기, 각종 코인 사기 등등이 만연한 사회로 진보하고 있지 않습니까!
KT의 빅데이터를 이용해 스마트폰 동선을 파악한 결과 우리나라 어르신(?)들이 무지 많이 모이는 곳이 ‘강남역 인근 테헤란로’랍니다. ‘가난의 대명사’로 불리는 우리 아버지뻘 세대들이 왜 매일 강남에 집결하고 있을까요? 이 곳은 ‘부동산, 코인 다단계’ 등의 사기업체들이 모이는 장소이기도 합니다. 결론은 제대로 된 교육이 없어서 우리는 늘 당하고 삽니다. 나머지는 여러분이 상상하시길….
긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.