집을 살 때 이것만은 꼭 확인하자!: 필수 확인서류, 제출 서류, 물리적 하자 등

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시작하면서

안녕하세요~ 지식거래소입니다. 🙂

‘경제적 자유는 지식의 깊이와 비례한다!’라는 모토로 블로그를 재편하고 있습니다. ㅎ 큰 틀은 부동산, 수동소득, 금융, 가상자산, 사업체 이야기 등으로 꾸밀 계획으로 여기까지 달려왔는데요. 가야할 길이 멀게 느껴지는 건 시간탓인가… ㅠㅠ 암튼 첫 번째 목표인 부동산 지식을 계속 포스팅합니다.

암튼, 오늘의 주제는 집입니다. 우리나라 개인 자산 중 가장 높은 비중을 차지하는 것은 부동산입니다. 아파트 또는 집 한 채가 한 가족의 전 재산이라는 방증이기도 합니다. 자산의 형태가 미래에는 점차 변화되겠지만, 부동산은 현재 전체 자산의 약 75%(2024년 통계)로 개인의 가장 중요한 재산임에는 분명합니다. 이런 사실에도 불구하고 거액의 집을 사고파는 부동산 유통시장은 사실 낙후되어 있습니다.

부동산 거래 시스템에 대하여

우리나라에서 집을 사려면 부동산사무소로 찾아가 공인중개사의 소개로 매물을 안내받아 마음에 들면 계약을 체결하고, 계약금을 지급합니다. 그리고 정해진 날짜에 중도금, 잔금을 순차적으로 매도인에게 지급하고, 부동산사무소에서 소개해준 법무사가 등기소에 서류를 접수하여, 최종적으로 소유권을 취득하는 여정이 끝나게 됩니다. 물론 직거래 또는 셀프등기도 있지만, 현재까지는 이 순서가 일반적이지요.

동네 부동산중개사무소에서 모든 일을 일괄 처리하는 구조입니다. 게다가 계약금에서부터 잔금까지 모두 선입금해야 하며, 이 기간의 위험은 매수인이 고스란히 안고 가는 불안정한 시스템입니다. 참고로 부동산 선진국에서는 매도인의 결제대금을 제3자(은행 등)에게 예치하였다가 소유권 이전이 정상적으로 완료된 후 대금을 매도인에게 지급하는 부동산거래 안전장치인 ‘에스크로 제도’가 정착되어 있습니다. 물론 우리나라도 이런 제도가 있기는 한 것 같은데, 아직까지 유명무실해서 없는 것과 같습니다. 현재로선 매수인이 꼼꼼하게 챙기는 방법 외에는 없다고 생각합니다. 부동산거래에서는 상대방을 전적으로 신뢰하기 이전에 먼저 본인이 계약에서부터 잔금, 소유권 이전까지의 모든 세부 일정을 주도적으로 참여하여 리스크를 줄여야 하겠습니다.

부동산 매매, 매수인이 직접 확인해야 하는 내용

부동산을 거래할 때 확인해야 하는 기본 서류들을 나열해 보았습니다. 아파트 등의 부동산을 계약하고, 중도금, 잔금 직전 공적 서류를 매번 확인하여 혹시 모를 거래사고에 대비해야겠습니다.

머~ 읽어보시면 다 아실만한 내용입니다. 잔금 시에 대부분 법무사를 대동 개업공인중개사가 처리합니다. 인감증명 대신 본인확인설명서도 가능은 한데요. 추가 서류(법무사 기재)도 필요할 수 있으니 매도용 인감증명서가 더 유용합니다. 추가로 주거용 부동산 거래에 가족관계증명서가 필요한 이유는 취득세 산출을 위함입니다.

물리적 하자도 반드시 확인

부동산 서류 확인도 물론 중요하지만, 물리적 하자도 반드시 확인해야 합니다. 현장에서 일하다 보면 소유권 이전 후 분쟁을 많이 겪게 되는데, 그중에는 누수에 관한 부분이 가장 많은 것 같습니다. 누수 사실을 은폐하여 거래하려는 매도인도 있고, 매매계약을 할 때는 괜찮다가 잔금 후 갑자기 발생할 때도 있습니다.

특히 다가구주택은 여러 가구가 거주하므로 임차인 사정상 전체를 일일이 확인하지 못하여 나중에 하자가 발견되는 사례도 많습니다. 아파트는 베란다와 각 방의 장판 아래 등을 직접 확인해야 하며, 어렵겠지만 아래층 거주자에게 누수가 있는지를 확인하는 것이 좋습니다. 단독주택은 천장, 지하실과 옥상 방수 등을 자세히 확인한 후 계약에 임해야 할 것입니다. 특히 지하에 수맥이 지나갈 수 있으므로 계약 전에 반드시 확인합니다. 오래되거나 부실 시공된 연립, 다세대는 결로 문제가 심각할 수 있고, 특히 우천 시 외벽에서 흘러들어오는 물은 전문가도 수리하기 어려운 경우가 많습니다.

‘하자 담보책임’이라는 법적인 제도가 있지만, 일단 분쟁이 발생하면 해결하기 쉽지 않습니다. 미리 잘 살펴야 하며, 계약서 특약 사항으로 누수 하자에 대한 수리 문제를 특정화하는 것이 좋습니다. 부동산의 물리적 하자는 여러 가지로 나타나는데 입주한 후에 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 되도록 문서로 만드시기 바랍니다.

마치면서

모두 다 아실만한 내용의 포스팅을 마칩니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 🙂

미래 AI와 블록체인이 활성화되어, 스마트계약의 영지식증명 등이 활용된다면 혁신적으로 부동산 계약이 변화되겠지요. 하지만 현재로선 허점 투성인 부동산 계약에 매수인, 개업공인중개사, 법무사 모두 본연의 의무와 책임을 다해야겠습니다.

오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다~

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