들어가면서 : 주택의 종류 알아야하는 이유
안녕하세요 ~ 지식거래소입니다.
오늘은 부동산 상식 차원에서 집의 종류를 알아본다. 머~ 우리는 다 안다고 생각하겠지만, 법적으로 따져보면 좀 복잡해진다. 특히 여러 사람이 거주하는 ‘다가구 주택’과 ‘다중주택’이 단독주택이라는 범주에 들어간 것을 보면 일반 상식과는 좀 다르다 하겠다.
우리나라는 아파트 공화국! 다른 건 몰라도 별 지장은 없다. 하지만 주로 서민이 이용하는 집은 빌라(다세대주택 : 공동주택)며, 더 가난한 사람들은 원룸, 다중주택(일명 고시원 : 단독주택)에서도 거주할 테니 좀 더 자세히 알아볼 필요성은 있겠다. 왜냐하면 집을 계약할 때 주로 이용되는 단어에 이런 것이 많으니 최소한 이해를 해야 거래 위험을 최소화할 수 있지 않겠는가?
집의 종류! 당신은 구분할 수 있는가?: 단독, 다가구, 다중주택,다세대, 연립 등
부동산이란 대부분 법과 연관된다. 그래서 우리는 주택 종류에 대해 법으로 좀 따져보는 시간을 가져본다. 기본적으로 우리나라 건축법에서는 주택의 종류를 단독주택, 공동주택 이 두 가지로 구분한다. 물론 상업용 부동산은 논외로 하고, 주거용 부동산인 주택만을 특정하기로 한다.
단독주택에는 일반 단독주택, 다가구주택, 다중주택이 있으며 공동주택에는 아파트, 연립, 다세대주택으로 구분된다. 우리는 이 분류를 이용해 하나씩 퍼즐을 맞춰가고자 한다.
단독주택 분류표
- 2025년 1월 현재 건축법시행령 3조의 5 별표1 : 다중주택 전체면적 660제곱미터. 참조하세요.
단독주택(일반)
일반 단독주택은 우리가 흔히 알고 있는 마당 있는 주택, 전원 등을 들 수 있다. “끝”
다가구주택
단독주택 분류 중에는 ‘다가구주택’이 있다. 다가구주택은 독립된 여러 가구가 함께 거주하는 공간이다. 다가구주택은 ‘다세대주택( 일명 빌라)’과 외형도 비슷하고 용어도 그러니 혼동을 많이 한다. 하지만 우리는 꼭 구분해야 임대차 계약 시 혼선을 줄일 수 있겠다. 구분하는 방법은 의외로 간단하다. 등기사항증명서나 건축물대장 서류 등으로 판단하며 건물 전체를 1인이 소유한다는 특징이 있다.
다가구주택은 근린시설(상가, 사무실 용도)을 혼합, 변형된 다가구도 다수 존재하는데 이 또한 조심해야 할 문제다. 예컨대 건축법 시행령(제3조의 5. 별표1)에는 다가구주택을 이렇게 표현하고 있다.
다가구주택 사례
건축 기준을 정확히 적용하면 다음 사진의 건물이 탄생한다. 1층은 필로티 주차장으로 사용하고, 나머지는 주택으로 쓰는 구조다. 외관으로 봐서는 다세대(빌라)와 구분하기 좀 어려운 상황. 이때는 건축물대장을 봐야 확실하다. 1층은 필로티 주차장, 가운데는 엘리베이터 공간으로 추정.
변형된 다가구주택 사례
그런데 위의 사진과 달리 변형된 다가구주택도 다수 존재한다. 전체 층수가 3개 층 이상인 것도, 심지어 무지 높은 고층 건물도 있다. 정확히 말하자면 임대 수익률 극대화를 노린 다가구 + 상업용 근린시설을 합친 사례다.
주로 학생, 사회 초년생들이 많이 거주하는 원룸 건물에서 많이 나타나는데 대개 위법건출물이다. 왜냐하면 근린시설에는 취사 시설 등을 법으로 금지하는데, 전체 건물을 주택용(취사 가능)으로 개조했으니 위반건축물이다. 이런 건물을 매매 계약할 때는 위반건축물 이행강제금도 꼭 따져봐야 하는 문제다. 나중에 자세히 다룰 예정이니 오늘은 Go~
위의 사진은 원룸촌에 가서 촬영한 사진이다. 서류상 1인 소유의 분명 단독주택인데, 대부분 필로티 주차장 제외 5~6층 건물이다. 건축물대장을 발급해 보니 역시 다가구주택과 근린시설이 혼재된 건물이다. ‘위반건축물 표시’ 현재까지 적발되지 않은 경우다. 아래는 실제 발급한 건축물대장이니 참조하시기 바란다.
다가구주택 위반 사례
아래 사진은 적발되어 ‘위반건축물 표시(노란 박스 표시)’가 되어있는 사례입니다. 총 7층 건물로 현재 위반건축물로 등재되어 매년 이행강제금이 부과되겠지요. 이런 건물 매매계약 시 주의해야 한다.
다중주택
우리가 일명 ‘고시원’이라고 알고 있는 주택의 한 형태다. 취사 시설 등을 법으로 금지하므로 주방을 다른 사람과 공동 사용하는 구조로 건물주가 1명이니 단독주택으로 구분한다.
공동주택
공동주택을 알아봅니다. 앞서 설명한 단독주택을 다 이해했다면 공동주택은 거저먹기다. 단독주택이 건물을 통틀어 주인이 1명이라면 공동주택은 세대별로 각각 소유권 있다는 것이다. 공동주택의 내용을 법으로 분류하면 다음의 표에 잘 나타나 있다.
공동주택 분류표
아파트
설명 안해도 다 알것이다. 주택으로 쓰는 층수가 5층 이상이면서, 개별 호수별로 각각의 소유권이 있다. 다만 상업용과 같이 지었으면 ‘주상복합아파트’라 칭한다.
연립주택
층수가 4개 층 이하. 아파트보다 규모가 작고, 다세대인 빌라보다 좀 크다고 보면 된다. 물론 건축물대장에는 연립이라고 표기한다.
다세대주택
흔히 우리가 ‘빌라’라고 부르는 것이 다세대주택이다. 4개 층 이하를 주택으로 사용해야 한다. 필로티 및 상업용을 갖다 붙인다면 층수는 더 올라갈 수 있다.
마치면서
단독주택과 공동주택을 알아봤습니다. 특히 다가구주택은 근린시설로 사용승인 후 원룸으로 불법 개조한 사례가 많습니다. 이를 모른 채 위반 건물을 취득하면 원상복구 명령(철거) 또는 위반건축물 이행강제금이 부과되니 각별하게 주의하십시오. 참고 : 불법을 건축된 다가구주택을 알아보자 편을 참조하세요. 그 밖에도 주거용 오피스텔(준 주택), 도시형 생활주택 등도 공동주택 범위에 들어가겠지요.
암튼 오늘은 주택의 종류에 대해 밀도 있게 알아봤습니다. 유튭 안 보시고, 지루한 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시기를 기원합니다.
