토지별도등기 분석자료: 부동산 경매 Ep23
서론: 토지에 별도등기가 있다?
앞서 우리나라 등기제도를 간략하게 요약했고, 일반 부동산 등기사항증명서와 아파트 등의 집합건물 등기사항증명서의 내용도 기술한 바 있습니다. 또한, 집합건물에 나타나는 ‘대지권 미등기’에 대한 사례도 함께 다루었습니다.
이번 주제는 ‘대지권 미등기’에 이어 ‘토지별도등기’입니다. 집합건물(아파트, 빌라, 공동상가 등)에서 나타나는 현상이므로 대지권 미등기와 연관해서 이해하시면 조금 편하실 겁니다.
토지별도등기란?
부동산경매 또는 일반 집합건축물을 매매할 때 간혹 다음과 같은 등기부의 기록을 볼 수 있습니다.
토지 ‘별도등기’는 어떤 이유로 생길까?
아파트 등의 집합건물을 건축하기 위해서는 우선 신축할 땅을 사고, 그 토지에 근저당을 설정, 건축자금을 차입합니다. 현재 건물이 없는 빈 땅이니 토지 등기부에 근저당 설정 및 대출을 실행합니다. 물론 이후 다른 권리들도 토지에 설정될 수 있습니다.
집합건물이 완공되어 수분양자가 분양대금을 납부하면 ‘대지권 등기’와 동시에 토지를 담보로 한 차입금 등을 상환, 토지 등기부에 있는 모든 권리를 말소하는 게 정상적인 순서입니다.
반면 ‘토지별도등기’란 건물 완공 후 건축주가 은행에서 빌린 근저당 등을 상환하지 못한 채 대지권등기를 마치고, 토지등기부에는 여전히 근저당 등 잡다한 권리가 그대로 남아있는 것을 의미합니다. 일체화된 하나의 등기부인 집합건물 등기사항 증명서에 ‘토지에 별도의 등기가 있음’을 공시함으로써 이 부동산을 거래할 때 조심하라는 경고의 의미도 있습니다.
‘토지별도등기’가 있는 부동산의 유형별 사례
① 건축주가 대지권 등기까지 마친 후 은행의 대출을 상환하지 못해 발생한 근저당 등의 권리와 기타 해결하지 못한 권리가 토지 등기부에 그대로 남아있는경우. -> 제일 위험한 물건입니다.
② 토지별도등기의 원인 사유가 없어졌는데도 등기부에서 말소만 되지 않고 남아 있는 형태입니다. 즉 채무변제 등으로 권리가 소멸하였는데도 등기부에만 형식적으로 남아 있는 상태. 이 경우는 향후 직권 또는 수분양자 공동, 개별 말소 신청이 가능하므로 문제의 소지가 없습니다.
③ 토지 등기사항증명서에서 ‘구분지상권’이 별도 등기된 경우도 있습니다. 이때도 대개 ‘별도등기’라고 표기합니다. 구분지상권의 쉬운 예로 특정 범위(지하철 통과 지역 지하 등)를 설정하는 것이라 큰 문제가 없습니다.
“그러면 ‘토지별도등기’가 있는 부동산을 분석할 때 또는 거래할 때 무엇을 조심해야 할까요?”
부동산 경매에서 토지별도등기
경매 절차에서 ‘토지별도등기’를 살펴보겠습니다. 경매검색 창에서 그 내용이 게시되고, 매각물건명세서에도 기재됩니다. 가장 일반적인 예시입니다. 경매사이트마다 게시방식이 틀립니다.
토지에 별도등기가 소멸되는 사례
검색화면에 ‘토지별도등기 있음.’이라고 표시되어 있네요. 실제 경매 절차에서는 토지에 설정된 권리인 저당권과 같은 담보물권은 일반적으로 법원이 권리자들에게 채권 신고 유도 및 배당 실시, 권리 말소 순으로 진행됩니다.그러므로 특별조건(매수인이 인수함.) 등의 고시가 없으면 ‘별도등기’는 문제없다고 봐도 무방합니다. 그래도 확인 차원에서 본 사건의 매각물건명세를 가져옵니다.
매각물건명세서 별도등기 소멸 사례
별도등기는 소멸한다고 표기되어 있네요.
토지별도등기 매수인 인수조건 매각 사례
반면 ‘토지별도등기’를 공시한 경매 물건 중 ‘토지별도등기 매수인이 인수함.’이라고 표시된 부동산은 여러 각도로 따져봐야 합니다. 단순히 구분지상권(지하철, 한전 등에서 지하 또는 지상의 시설물에 관한 설정)의 권리 인수라면 소유권이나 사용 및 수익에 영향을 주지 않습니다. 그러나 ‘처분금지 가처분, 소유권이전청구권 가등기 등’ 소멸되지 않는 권리는 낙찰자가 인수할 수도 있어 그 부담 여부를 자세히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.
※ 토지 별도등기가 매수인 인수조건의 매각이라면 매각물건명서, 토지등기부 등의 서류를 꼼꼼히확인하여 토지에 남아있는 권리가 어떤 내용인지 반드시 확인해야 합니다.
토지별도등기 매수인 인수조건 매각물건명세서
2019타경2250 물건의 매각물건명세서를 가져옵니다. 본 물건은 정상적으로 낙찰되어 배당까지 끝난 것으로 미루어 보아 창원시에서 공익목적의 지상권을 설정한 것으로 보입니다.
결론
‘토지별도등기’를 공시한 경매 물건 중 “토지별도등기 매수인이 인수함.”이라고 표시된 부동산 중에 은행의 대출 등을 상환하지 못해 발생한 근저당 등의 권리와 기타 해결하지 못한 권리가 토지 등기부에 그대로 남아있다면 초보자는 피해야 하는 물건입니다.
그러나 별도등기가 소멸하고, 말소되는 것이 명백한 물건과 인수하더라도 구분지상권(지하철, 한전, 지자체 등에서 지하 또는 지상의 시설물에 관한 설정)의 권리 인수라면 소유권이나 사용 및 수익에 영향을 주지 않음으로 문제가 없습니다. 제 경험상 인수조건의 별도등기는 구분지상권이 많은 편이니 미리 겁을 낼 필요는 없겠지요.