필요비와 유익비 이게 도대체 뭘까?

시작하면서

법률 용어를 상식 차원에서 정리합니다. 이런 용어들은 한글임에도 불구하고 그 전체 내용을 정확히 이해하지 못한다면 다른 나라 언어보다 훨씬 어려울 수 있습니다. 예컨대 누가 이렇게 말합니다.

“이미 지출된 필요비와 유익비를 근거로 유치권 행사를 할 수 있습니다!~”

분명 한글이고, 단순한 문장이지만 ‘유익비’, ‘필요비’ 그리고 ‘유치권’이라는 단어의 함축적 의미를 모르면 위의 내용을 단 1도 이해할 수 없는 혼돈에 빠집니다. 그래서 이번 상식 더하기의 주제는 ‘유익비와 필요비’로 정합니다. 물론 부동산 경매하고도 연결됩니다. 경매 배당에서 필요비와 유익비를 가장먼저 배당해주거든요.

※ 유치권에 대한 내용은 다음 링크를 참조하세요.

필요비 유익비의 법적 근거

우선 법적 근거를 봐야겠네요. 법 조항을 찾는 것은 다소 귀찮을 수 있지만 뿌리는 이곳에 있으니 찾아봐야 합니다. 사실 인터넷의 정보는 정말 유용하지만, 종종 잘못된 오류도 발견되므로 근원인 법 조항을 먼저 보는 습관은 중요합니다. 법제처로 가서 민법 중 일부를 가져왔습니다.

민법 조항은 임대인의 임차물에 대한 수선 의무와 임차인의 상환청구권인 ‘유익비와 필요비’를 거시적(?)으로 언급했습니다. 관점의 차이로 그간 많은 소송이 발생했고, 법원에서 수시로 해결한 판례도 많은 편이지요.

서론이 길었네요. 이번엔 주로 필요비와 유익비에 관한 내용만을 모아 용어를 정의하고자 합니다.

필요비란 무엇인가?

민법 623조에 의하면 임대인은 임차주택을 임차인이 사용 및 수익할 수 있도록 그 시설을 유지할 의무가 있습니다. 더 구체적인 내용은 판례에 있습니다.

“수선하지 않아 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익을 할 수 없는 상태로 될 것이라면 임대인은 수선 의무를 부담한다.”

필요비란 ‘임대인의 수선 의무’에 해당하는 사항으로 건물의 큰 파손의 수리, 건물 주요부의 대수선과 시스템적인 요소인 각종 설비를 의미합니다. 반면 임차인이 쉽게 해결할 수 있는 전등 및 수도꼭지의 교체 등은 필요비에 포함되지 않습니다.

유익비는?

필요비가 건물의 보존에 필요한 비용이라면, 유익비는 ‘부동산 물건의 가치를 증대시킨 비용’이라고 정의합니다. 좀 더 자세히 살펴보면 이렇습니다.

주택의 경우 내부 방의 증축, 중문, 이중창 설치, 발코니 확장, 담장 등의 축조 등을 들 수 있습니다. 또한 수목원을 운영할 목적을 가진 토지 임차인이 진입로 공사로 토지의 가치가 현저하게 증가했다면 그 차액만큼 유익비에 해당합니다.

이외에도 여러 형태의 유익비가 존재하겠지요. 입증 책임은 임차인에게 있습니다. 그래서 실무상 주택의 경우 청구 자체가 어려운 것도 사실입니다. 임대인의 동의 및 계약서 자체에 원상회복에 관한 조항이 일반적으로 존재하므로 더욱더 힘들겠지요.

임대인의 승낙을 요건으로 임차인은 임차물의 증, 개축 등을 할 수 있습니다. 그러나 임대차 계약 기간 종료 시 시설물의 원상복구를 약정했다면, 임차인은 유익비 상환청구권을 포기한 것으로 판단합니다. 유익비와 원상복구의 두 법률이 충돌한 사례지요.

필요비와 유익비는 언제 청구할 수 있으며 임대인이 이를 거부한다면?

필요비는 임대차 기간 중이라도 즉시 청구가 가능합니다. 다만 유익비 상환청구권은 임대차 기간이 종료되어야 가능합니다. 만일 임대인이 이를 거부한다면 지급명령, 소송, 경매 배당절차 참여, 여의치 않으면 유치권 행사 등으로 임대인이나 제3 취득자에게 청구할 수 있습니다.

결론

‘필요비와 유익비’에 관한 단순 용어 정리가 목적이었는데, 하다 보니 장황하게 늘어졌네요. 좀 어렵다면 필요비는 ‘임차물의 보존을 위한 비용’, ‘유익비는 부동산 가치를 증가시킨 비용’ 정도로 이해하시면 됩니다.

이에 관련된 판례(소송)가 많다는 것은 민법에서 세부적 지침이 없다는 방증입니다. 즉 민법에서는 전체적 윤곽만을 제시한겁니다. 그래서 그간 세부적 시각차이로 많은 소송이 진행됐고, 판사가 판단을 내려줬겠죠. 다음의 내용은 일반인이 읽기 부담스러운 주요 판례를 모았습니다. 그냥 한번 쓱 보고 갑니다. 그래도 필요비와 유익비에 관한 내용을 쪼금~ 이해하고, 판례를 접하면 한결 부드러워질 겁니다. 부동산경매에서 유치권을 판단하는 데 도움 되는 관련 판례를 가져옵니다.

필요비 및 유익비 관련 판례

1. 임대차계약서에 원상회복하기로 약정했다면 임차인은 필요비 청구권과 유치권을 낙찰자에게 주장할 수 없다. (서울남부지방법원 84가합837판결)

2. 임차인이 영업 시설로 지출한 비용은 유익비가 아니다. (대구고법 79나1082판결)

3. 임차보증금과 임대료를 깎아주는 조건으로 임차인이 설치한 시설비·필요비·권리금을 청구하지 않기로 약정했다면 임차인이 스스로 매수청구권을 포기한 것이므로 필요비·유익비 상환청구권이 인정되지 않는다. (대법 82다24998 판결)

4. 상가임차인이 영업을 목적으로 설치한 인테리어 비용은 건물의 가치를 증가시키기 위한 비용이 아니므로 필요비 및 유익비로 볼 수 없다. 따라서 이를 이유로 임대인을 상대로 유치권을 행사할 수 없고, 원상복구 의무가 있다. (대법원 95다12927)

5. 민법 제626조에서 임대인의 상환 의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다고 할 것인바, 이 사건에서 피고가 위 건물에 지출한 공사비가 여기에 해당하지 않는다고 판단한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 법리 오해의 위법이 있다고 할 수 없다. (대법원 1993.10.8, 선고, 93다25738, 판결)

6. 건물의 임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다. (대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결)

7. “임차인이 임차건물을 증·개축하였을 시는 임대인의 승낙 유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다”고 하는 약정은 임차인이 원상회복 의무를 면하는 대신 투입 비용의 변상이나 권리 주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고, 이러한 약정의 특별한 사정이 없는 한 유효하다. (대법원 1983.2.22., 80다589)

8. 갑이 을에게 건물 부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해 주고 그 대신 을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였고, 병등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때에도 갑에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였다면 을이나 병 등은 매수청구권을 포기하였다 할 것이고 또 위와 같은 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수도 없다. (대법원 1992.9.8. 선고 92다24998, 92다25007 판결)

9. 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복 의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리 주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축 부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다. (대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결)

길고, 겁나게 지루한 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. ~^^

현대의 정보 매체는 두 가지로 압축되는데요. 글과 영상. ㅋ 둘 다 장점은 있겠지만 쉬운 영상을 마다하고 지금 이 글을 읽고 있는 여러분이 최종 승리자가 아닐까 함 생각해봅니다.(내 생각 ㅎㅎ)

암튼, 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다. 미래의 어느 날 보다 지금 이 순간을 즐기시길…..