10년 이상 임대차 중인 상가, 차임 인상률 5% 상한 규정 적용?

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상가 10년 이상 임대차, 차임 인상률은?

안녕하세요~ 지식거래소입니다 🙂

임대차에 관련된 여러 질문 사항을 정리하고 있는데요. 오늘은 주택임대차에 이은 ‘상가임대차’ 주제입니다. 주택과 달리 상가는 ‘환산보증금제도’가 있어 조금 더 복잡하네요. 하지만 임대차보호법에 근거하므로 몇 가지만 이해하면 그만입니다.

상가 임차인이 국토부에 궁금한 것을 질문한 내용이 있어 가져왔습니다. 임차인은 10년을 넘게 같은 장소에서 영업을 한 것 같습니다. 어려운 시기에 10년 넘게 장사하셨으면 잘 이겨내신 거지요. 그분의 질문입니다.

“저는 10년 넘게 월세 한 번 연체한 적 없는 상가 임차인입니다. 임대인이 5% 올리다가 10년 이상 되었다고 10% 올린다고 합니다. 10년 이상 임차 중인 상가도 차임 인상률 5% 상한 규정을 적용받나요?”

머~ 이분 말고 다른 상황도 있을 수 있으니 제가 깁고, 더해서 보완한 포스팅을 하고자 합니다. 부동산 상식으로 알아두셨으면 해서 기록합니다. ‘상식’이란 ‘지식’이라는 파편 조각(정보)이 ‘실생활에 녹아들어 자연스럽게 아는 상태’라고 생각합니다. 그냥 아는 것과 검색을 통해야만 알 수 있는 것은 본질이 다르지요. 어쩌면 상식은 지식보다 차원 높은 위상을 가집니다.

관련 법 조항

우리나라는 상가가 다른 나라보다 무척 많습니다. 이는 대기업 위주 정책에서 파생된 산물로 우리 국민은 어쩔 수 없이 각자도생이라는 험난한 길을 현재까지 걸어왔습니다. 대기업이 광란의 파티를 하는 이 순간까지 말이지요. 우리나라 자영업이 무너지면 큰일입니다.

아무튼, 영세상인을 보호한다는 취지로 상가임대차보호법이 2002년 만들어지고, 여러 차례 개정을 거치면서 현재에 이르렀는데요. 그중에 특히 오늘 주제가 될 ‘일정 요건(환산보증금 이내)을 갖춘 임차인은 최대 10년간의 영업보장인 계약갱신요구권과 상임법 11조 차임 등의 증감청구권(5%)가 핵심 내용입니다.

상가임대차보호법(이하 상임법)은 적용 건물, 보호받을 수 있는 임차인, 환산보증금, 임대료의 인상범위, 확정일자, 계약갱신 조항 등 많은 내용을 포함하고 있는데요. 이 모두를 논하려면 너무 길어집니다.

이 전체를 요약해서 부동산 실무에 접목할 수 있도록 포스팅한 내용이 블로그에 있습니다. 젤 밑에 링크로 연결하겠습니다. <부동산 상식 더하기>책에는 ’상가임대차보호법 – 복잡해도 알아야 한다!‘는 타이틀로 205 ~ 216쪽에 기록했습니다. 다른 사람은 몰라도 상가를 직접 운영하는 임대인, 임차인은 꼭 상식으로 알아두셨으면 합니다.

상임법 임대차 증액 청구?

상임법 제10조에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절(10년)하지 못하며, 차임과 보증금은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 금액 증감이 가능합니다. 한 번 올리고 나면 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다. 또한, 이 5% 제한은 ’환산보증금 범위 내 임대차계약‘에만 적용됩니다.

10년이 지난 임대차 임대료 인상: 5% 제한의 적용 여부

10년이 지나면 당연히 계약갱신 요구권을 소멸하겠지요. 즉, 임차인은 계약갱신을 요구할 수 없습니다. 임대인이 기간 만료에 맞춰 “계약을 종료하겠다.” 통지하면 끝.

묵시적 갱신은 가능합니다. 10년이 지났더라도 임대인과 임차인 모두 아무런 의사표시 없이 기간이 만료되면 묵시적 갱신이 됩니다.이 경우 기간은 1년으로 보며, 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 반면, 임대인은 1년의 기간을 보장해야 합니다. 환산보증금 이내 상가는 10년이 지나 갱신요구권이 없더라도, 묵시적 갱신 상태라면 여전히 5% 증액 제한을 받습니다.

10년이 지나 재계약을 하는 경우, 새로운 계약이므로 증액 상한이 정해져 있지 않아 서로 합의하여 임대료를 결정할 수 있겠네요. 다만, 너무 과도한 인상은 판례에서 반대하는 입장입니다.(주변 시세에 맞게)

국토부 임대차상담사례(펌)

가물가물한 기억을 돕기 위해 상임법의 개요를 잠시 끄집어냈습니다. 이번엔 실제 국토부에서 상담한 사례의 원문을 가져옵니다.

마치면서

상임법은 영세자영업자를 보호한다는 취지의 법으로 ’부자 상인‘과 ’가난한 상인‘으로 나누다 보니 좀 복잡한 건 사실입니다. 사실 요즘 임대료가 너무 높아 ’환산보증금 제도‘자체가 좀 무의미합니다. 앞으로 좀 단순화되겠지요.

결론만 말하면 될 걸 왜 이리 길게 썼냐고요? 단순히 지식인 정보만 나열하면 편할 수는 있지만, ‘연결점을 갖고 순리적으로 이해하면, 평생 쓸 수 있는 상식으로 자연스럽게 녹아들지 않을까!‘라는 전근대적인 꼰대 발상 때문입니다. 말이 많아 죄송합니다. ^^;

지식거래소의 책: 살아가면서 가장 중요한 부동산 상식, 이젠 빌려 쓰지 말자!

한 번 알아두면 평생 도움 되는 부동산 상식

2. 자본주의에서 최선은 싸게 사서 제값 받고 파는 것이다!

연결된 포스팅 모음

재미없는 법률 상식 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 행복한 하루 보내세요~ ^^