시작하면서: 6개월 단기 임대차 묵시적 갱신 규정 적용 여부
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
주택임대차보호법에서 규정한 ‘묵시적 갱신’에 대한 논쟁이 많습니다. 그래서 이번 주제는 묵시적 갱신에 대한 기초적인 내용과 관련 분쟁을 다뤄볼까 합니다. 특히 ‘단기임대차’ 부분에 집중합니다.
주택 임대차 묵시적 갱신?
묵시적 갱신이란 계약연장 등에 관하여 법으로 정한 기간 내(임대인 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인 2개월 전)에 서로 아무런 의사표시 없이 지나간 경우를 말합니다.
묵시적 갱신이 됐더라도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 3개월이라는 효력 기간을 둡니다. 강행규정으로 임대인은 계약을 해지할 수 없으므로 보증금을 돌려줄 시간적 여유로 3개월이라는 기간을 주는 것이지요. 자세한 내용은 제일 밑에 링크를 달아둡니다.
주택임대차 계약 기간?
‘계약자유의 원칙에’ 따라 당사자(임대인, 임차인)가 합의로 기간은 얼마든지 조정 가능합니다. 6개월, 1년을 정할 수도, 2년 6개월, 3년 또는 4년 등으로 정하는 것이 가능합니다.
다만, 임대차보호법에서는 기간을 정하지 않았거나 2년 미만의 임대차는 2년으로 본다는 조항이 있습니다. 이는 임차인을 위한 법으로 이때 임차인만 2년을 주장할 수 있는 법리지요. 결론적으로 1년 미만의 임대차계약은 가능하며, 유효합니다.
6개월 단기 임대차 묵시적 갱신?
1년 미만의 단기 임대차 계약은 유효한 계약입니다. 계약서를 6개월로 썼으면 6개월이 도래하면 퇴거 의사 알린 뒤 나가면 그만입니다. ‘계약연장’ 등의 통지는 주임법의 2년 기간을 기준으로 적용되는 겁니다.
단기 임대차 계약을 한 임대인이 “계약 기간이 6개월인데, 법으로 정한 기한 내 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 됐으니, 3개월 치 월세를 지급해야 한다”라고 법 조항을 본인 편한 대로 해석한 사례가 있어 소개합니다. 펌: 국토부 임대차 분쟁 상담사례집
마치면서…..
상담사례집에서도 6개월 계약을 유효성을 인정하면서 이는 묵시적 갱신된 상황이 아니며, 3개월 월세 지급 의무도 없다고 상담합니다. 아울러 면피 조항으로, 법원의 판단은 다를 수 있다는 내용도 슬쩍 넣었네요.
임차인은 기간을 정하지 않았거나, 6개월, 1년, 2년, 2년 6개월, 3년 등 계약 기간을 상호 협의한 계약은 유효한 계약이라는 것이 본질입니다. 2년 미만의 계약은 묵시적 갱신으로 따질 문제가 아니지요. 2년 초과한 계약의 ‘묵시적 갱신 기준’은 따로 포스팅했으니 아래 링크를 확인하세요.
연결된 포스팅 모음
- 임대차분쟁조정의원회 관련 PDF는 지식거래소 자료실에 보관합니다.
- 주택의 임대차 계약 기간에 대하여 : 임대차 3법 등 요약
- 임대차 계약 기간 중에 집주인이 바뀌면 계약서 새로 써야 하나? 임차인 전월세 계약 해지는 가능한가?
- 주택의 묵시적 갱신? : 묵시적 갱신 후 중개보수 판결, 국토부 전자 민원 등
- 임대차 계약기간 만료되면 계약서 다시 작성?: 증액 또는 감액 계약서 사례
- 전세 임대차 계약기간을 1년으로 정했는데, 2년 거주 주장 가능?
- 임대 계약 기간 1년과 2년 묵시적 갱신 기준이 다를까?: 1년으로 정한 임대차계약
- 오피스텔 주거용, 업무용 구분에 따른 중요한 차이점
- 주거용 오피스텔 1년 계약 기간 후 계약 연장 시 차임 5% 인상 가능?
- 임대차계약 2년을 초과하는 계약 가능? 2년 초과 묵시적 갱신 기준은?
지식거래소의 책: 살아가면서 가장 중요한 부동산 상식, 이젠 빌려 쓰지 말자!
- 한 번 알아두면 평생 도움 되는 부동산 상식
2. 자본주의에서 최선은 싸게 사서 제값 받고 파는 것이다!
