가처분의 정확한 개념과 경매 사례: 부동산경매 Ep25
서론 : 가처분의 이해와 실제 사례
부동산에 대해 다툼이 벌어졌을 때 대상 물건이나 권리를 임시로 동결시키는 보전처분을 ‘가처분’이라고 합니다. 매스컴에서 많이 들어봤을 겁니다. 직무정지가처분, 판매금지가처분, 공사금지가처분 등등등… 너무도 많은 가처분이 있습니다.
그중에 우리는 부동산과 관련된 ‘가처분’만 쏙 빼오면서 부동산 가처분의 이해를 돕기위해 부동산이 급등했던 시절 실제 이야기를 가져왔습니다.
부동산에 관한 가처분 이야기
사례에서 보듯이 ‘가처분’은 임시로 현재의 권리를 동결함으로써 채권자 손해를 예방하는 차원입니다. 이런 이유로 가처분등기는 서류 심사만으로 신속하게 처리되며, B가 다른 사람에게 본 부동산을 팔려 해도 등기사항증명서의 가처분 등기로 제3자가 명확하게 분쟁 사실을 알 수 있겠지요. 또한 본안 소송이 종결될 때까지 기록되므로 매수인의 권리 보호가 가능합니다.
‘가압류’와 ‘가처분’은 같은 개념이다
‘가압류’와 ‘가처분’은 같은 개념으로 둘 다 본안소송 전 임시로 설정하는 ‘임시 동결 처분’입니다. 그러나 가압류는 돈으로 환산할 수 있는 채권 관계를 다루는 데 반해 가처분은 금전채권 외에 부동산 권리를 대상으로 하는 점에서 차이가 있습니다. 즉, 가압류는 돈으로 환산되는 채권 관계를 다루고, 가처분은 금전채권 외 부동산 권리를 대상으로 합니다.
※ 부동산 가압류의 자세한 내용은 아래 링크를 참조하세요.
등기사항증명서 가처분 사례
가처분은 권리를 대상으로 설정하므로 지키고자 하는 권리에 갖다 붙이면 모두 가처분 등기가 되겠지요. 부동산소유권이전 말소등기청구권, 매매목적물인도청구권, 임차물인도청구권, 재산분할청구권, 건물철거청구 등등···.
예컨대 앞서 ‘가처분 이야기’와 달리 저당권자인 신청채권자가 매각대상 목적물에 관한 저당권설정등기청구권을 보전하기 위하여 가처분을 신청했다면 등기부의 등기목적에는 ‘가처분’이 기록되겠고, 권리자 및 기타사항의 피보전권리로 ‘근저당권설정등기청구권’이라는 형태로 표시하면서 소송 진행의 위험을 미리 경고하는 것입니다. 휴~ 어렵지요? 실제 여러 형태의 가처분을 열람한 등기부를 아래에 참고 자료로 올립니다.
각종 가처분 설정의 예
부동산경매에서 자주 등장하는 가처분의 종류
원칙적으로 가압류와 같은 개념이지만, 부동산경매에서는 더욱 위험할 수 있는 가처분된 부동산을 알아보겠습니다. 먼저 경매에서 자주 등장하는 가처분을 열거하면 다음과 같습니다. 잊지 말아야 할 것은 가처분이란 말 그대로 임시보전처분이며 한편에는 소송이 진행되고 있어 소송 결과에 따라 권리가 뒤바뀔 수도 있다는 점입니다.
1. 부동산 처분금지 가처분
권리관계의 다툼에 대하여 임시적인 지위를 정하고자 법원이 채무자에게 부동산을 처분하지 못하도록 하는 일시적인 명령.
2. 건물철거 및 토지인도 가처분
토지소유자가 건물 소유자를 상대로 건물철거에 대한 내용으로 소송.
3. 소유권이전등기말소청구 가처분
가처분 채권자가 소유권이 이전된 등기의 말소 청구를 사안으로 소를 제기했다는 의미입니다. ‘소유권이전등기말소청구 가처분’은 경매에서는 대개 ‘사해행위 취소로 인한 가처분’으로 자주 나옵니다.
‘사해행위’ 또 이상한 용어가 나왔네요. 사해행위에 대해선 복잡할까 봐 뒤에서 따로 정리합니다.
까다로운 가처분, 경매에서는 어떻게 될까?
앞서 가처분에 대한 상식을 두루두루 알아봤는데요. 경매 절차에서 이런저런 가처분, 어떻게 처리할까요?
경매 절차에서 가처분은 말소권리 기준으로 선순위와 후순위로 나눠 볼 수 있는데, 선순위 가처분은 인수되는 것이 원칙입니다. ‘인수된다’는 의미는 가처분권자가 본안 소송에서 승소하면 그 소유권을 잃을 수도 있기 때문에 가처분이 무서운 이유입니다. 물론 패소하면 그 반대 일수도 있겠지요.
그러나 법이란 늘 예외도 존재하는 ‘법’. 특히 가처분은 소유권의 향방을 좌우하는 중요한 사안으로써 경매 초보자가 완벽하게 분석하기는 무리가 있습니다. 공부하는 입장이라면 이번 기회에 한 번 정독하고 지나가시면 될 것 같고, 직접 경매에 참여하신다면 좀 더 세심하게 공적 서류와 현장 상황을 고려한 여러 각도의 분석이 필요합니다.
선순위 가처분도 소멸될 수 있다
선순위 가처분은 원칙적으로 낙찰자가 인수하는 권리입니다. 그러나 예외적으로 소멸하는 경우도 있으며 그 내용은 다음과 같습니다.
▪선순위 가처분자가 소유권을 취득하면 소멸합니다. 소유권에 향방에 대한 소송이므로 ‘소유권취득’이라는 본래의 목적을 이미 달성했다면 당연히 가처분은 혼동으로 말소되겠지요.
▪선순위 가처분권자가 강제경매를 신청했다면 소멸합니다.
▪선순위 가처분권자가 근저당권 설정등기 청구권을 보전하기 위한 경우라면 소멸합니다.
▪가처분의 소멸시효는 현재 3년입니다. 즉, 가처분 집행 후 3년간 본안의 소송을 제기하지 않았다면 취소신청으로 말소할 수 있습니다.
선순위 가처분이 소멸하는 원리는 이렇지만 물건 검색과 함께 매각물건명 세서를 반드시 확인하여 말소가 확실한 물건만 접근하시기 바랍니다.
선순위 가처분권자의 강제경매 사례
사례(2020타경30649)의 매각물건명세서입니다. ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’란에 해당 사항이 없고, ‘비고란’의 목록 2번의 2018. 5. 24. 제22737호 가처분등기에 대한 2020. 6. 16.자 말소동의서가 제출된 것으로 보아 원리적으로 또는 실무적으로 안전한 물건입니다.
후순위 가처분, 인수될 수도 있다
기준권리 보다 뒤에 나오는 후순위 가처분은 당연히 경매로 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 후순위 가처분을 인수하는 사례도 있습니다.
첫째, 건물철거 및 토지인도청구를 위한 가처분은 인수됩니다. 가처분의 목적이 토지소유자가 지상에 있는 건물에 대한 철거와 토지인도를 위한 소송이므로 결과에 따라 건물철거 여부가 확정됩니다. 그러므로 가처분이 후순위라도 소멸되지 않습니다.
둘째, 소유권이전등기 원인무효를 다투는 후순위 가처분은 소멸되지 않습니다. 이 또한 소송의 결과로 소유권 향방이 결정되는 같은 원리로 후순위 가처분은 매수인이 인수하는 권리가 될 수도 있으니 후순위 가처분이라도 세부적인 분석이 필요합니다. 조금 난해한 내용이므로 ‘소유권이전등기 원인무효를 다투는 소송’을 이야기로 표현해 봅니다. -> 사해행위 취소를 위한 가처분
상식 더하기 : 사해앵위 취소를 위한 가처분 이야기
‘사해행위’란 속일 사(詐), 해칠 해(害)의 뜻을 가집니다. 속임수로 남을 해치는 행위를 의미하며 그 행위를 취소해달라는 소송을 ‘사해행위 취소소송’이라고 합니다. 즉, 채무자가 강제집행을 회피할 목적으로 재산을 빼돌린 경우 채권자가 신청하며 그 재산을 원상으로 회복시킬 때 이 소송을 이용합니다.
위 이야기 부동산 물건이 경매로 진행됐을 때를 가정하여 표로 그려봅니다.
소송의 결과에 따라 소유권의 향방이 정해집니다. 만일 정호구의 가처분이 승소 확정판결을 받게 되면 소유권은 누구에게 돌아갈까요? 나 아라 씨의 소유권 이전은 무효가 되어 최초의 소유자인 김똑똑 씨에게 돌아갑니다. 나아라 씨의 소유권이전등기가 무효되었으니 D의 근저당은 무효가 됩니다. 이를 근거로 한 임의경매 또한 무효가 되므로 누가 경매로 낙찰받았다면 소유권을 잃게 되겠지요.
결론
결론입니다. 위에서 너무 말이 길어서 이만 “끝”.
라면이나 먹으러 갑니다. 오늘도 행복한 하루 되시길 기원합니다.