건폐율과 용적률 정확한 이해: 헛갈리는 건축 용어 정의

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시작하면서….

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂

요 며칠 건축에 대한 간단하면서도 중요한 상식들을 연속으로 전하고 있습니다. 도로, 건축선, 대지안의 공지에 이은 ‘건폐율과 용적률의 정확한 이해’라는 주제로 시작합니다.

부동산에 관련된 용어들은 알고 나면 별거 아닌데 처음에 접근하기 좀 까다롭습니다. 건축법에 관련된 용어도 그런 편입니다. 이번에는 건폐율과 용적률을 알고 가고자 합니다. 건축에서 건폐율과 용적률은 아주 중요한 역할을 합니다. 왜냐하면 건폐율은 건축물의 면적을, 용적률은 높이를 규제하기 때문입니다. ‘건물의 크기(건폐율)와 몇 층(용적률)까지 가능한지?’를 사전에 알 수 있으므로 매우 유용합니다.

건폐율은 무엇인가?

“건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다.”라고 정의합니다. 공식은 아래와 같습니다.

세계의 다른 나라도 일정한 건축 규칙이 있겠지만, 우리나라에서는 내 땅이 있다고 내 마음대로 집을 지을 수 없습니다. 각종 법규와 직접 관여하는 건축법의 영향을 받고 있기 때문이지요.

건폐율이란 대지면적에서 일정한 비율로 건축면적을 평면으로 제한하는 법규입니다. 특히 건폐율 규제는 대지 안에 공간을 확보함으로써 건축물의 과밀 방지, 일조, 채광, 통풍 등 건전한 환경을 조성하고자 하는 목적입니다. 건폐율이 클수록 대지면적과 비교, 건축면적 비율이 높다는 것입니다. 즉 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 것입니다.

※ 건축법에서 말하는 건축면적이란 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 의미하며 ‘바닥면적’과는 약간 다른 개념입니다. – 건축법 시행령 119조의 2

예를 들어 대지면적이 200㎡이고, 건폐율이 60%라면, 120㎡를 한도로 바닥 건축면적이 산정됩니다. 다음과 같은 그림이 되겠지요. ※ 건축면적 = 대지면적 x 건폐율

[예제]

A는 서울시 OO구에 100㎡의 땅을 가지고 있어 앞으로 본인 집을 신축할 예정이다. A가 ‘토지이용계획확인서’를 열람해보니 그가 가진 땅은 집을 지을 수 있는 ‘대지’이며, ‘2종 일반주거지역’에 있다. 건축 가능한 바닥면적을 구해보면?

[풀이]

‘서울시 건축조례’를 검색해 보니, 2종 일반주거지역의 건폐율은 60% 입니다. 건축면적은 ‘대지면적 x 건폐율’이므로 60㎡의 면적이 산출됩니다. 이 땅에는 바닥면적 60㎡ 한도 내에서 건축할 수 있다는 의미이며, 용적률은 따로 따져봐야 몇 층까지 지을 수 있는지 알 수 있겠지요.

※ 위의 수치는 건폐율의 단순 계산이고, 일조권 등 다른 규제는 배제함.

건폐율과 용적률은 어디서 알아봐야 하나?

건폐율과 용적률은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 : 이하 국계법’에서 상하한선을 규정합니다. 다만 국계법에서는 상하한선만 규정할 뿐, 실제 건축 실무에 적용되는 건폐율은 각 지자체의 도시계획조례로 정하고 있기 때문에 건축 계획을 세울 때는 각 지자체 조례를 먼저 봐야 합니다. 예를 들어 부산에서 건축한다면 부산시 도시계획 조례를, 서울이면 서울시 조례를 참조해야겠죠.

※ 각 지역의 조례는 인터넷에서 항상 열람할 수 있고, 서울시 조례는 서울특별시 법무행정서비스 legal.seoul.go.kr에서 검색할 수 있습니다.

건폐율이 낮으면 대지 안의 공간이 많아 쾌적하지만, 건축면적이 줄어들어 수익률은 떨어집니다. 도시지역 중 상업지역 등은 비교적 건폐율이 높고 녹지지역은 낮은 것이 특징입니다.

용적률은 건축물의 층수에 직접적 영향을 준다

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다. 여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다.

용적률이 클수록 대지면적보다 건축물의 전체면적 크다는 것입니다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 고밀도 개발이 가능하여 건물의 수익률에 중요한 역할을 합니다. 당연히 용적률이 높은 토지가 낮은 토지에 비교해 가격이 높겠지요. 용적률은 용도지역에 따라 달라지며 건물을 몇 층까지 지을 수 있는지는 용도지역으로 결정됩니다. 주로 상업지역의 토지가 용적률이 아주 높습니다. 그러나 용적률로 충분한 면적을 확보했다 하더라도 용도지역의 층수 규제에 걸리면 해당하는 연면적을 모두 사용하지 못할 수도 있습니다.

용적률 산정 시 연면적에서 제외되는 면적은?

용적률 산정 시 옥상의 승강기탑, 지하층의 바닥면적은 연면적에서 제외되며 지상층의 주차장 중 필로티 부분 또한 연면적에서 제외됩니다. 필로티 건축이 많은 이유지요.

[실전 예제] 건폐율과 용적률을 적용하여 다음 토지의 건축 면적 분석

본 예제는 편의를 위해 건폐율과 용적률의 단순계산이다. 일조권, 층수 제한 등 다른 법률상 변수들은 고려하지 않음. 토지이용계획확인서와 지자체 건축조례를 열람한 결과는 아래와 같다.

[실전 예제 해설 : 아래 그림 참조]

① 건폐율이 50%이므로 50㎡까지가 바닥 건축면적임을 알 수 있음.

② ‘연면적 = 대지면적 x 용적률’이므로 총면적 200㎡의 건물을 지을 수 있다. 층마다 면적 50㎡인 4층 건물을 지을 수 있음.

③ 지하 층 또는 필로티 주차장이 있으면 용적률 산정에서 제외된다.

※ 참고 : 연면적은 각 층의 건물의 바닥면적 합계입니다. 지상층의 필로티 주차장, 기계실, 계단실 등도 연면적에서 제외됩니다. 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등의 건축면적의 1/8을 초과하면 연면적에 산입됨. – 건축법 시행령 119조(면적 등의 산정방법) : 세분화된 내용은 www.know25.com 지식거래소 자료실 및 네이버 블로그에 올려 놓겠습니다.

마치면서…..

헛갈리기 쉬운 건폐율과 용적률에 대한 포스팅을 마칩니다. 본 내용은 건축 조보자를 위한 공간으로 부동산 상식 측면에서 접근했습니다. 보기 편하게 수많은 규칙 부분을 과감히 삭제하고 필요한 내용만 쏙 빼왔습니다.

오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 다음에는 빼먹을 수 없는 ‘일조권 이야기’로 찾아뵙겠습니다. 늘 좋은 일만 가득하시기를 기원합니다.

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