경매 순위배당,안분배당, 흡수배당 총정리: 부동산 경매 Ep 47

들어가면서:경매의 배당에는 일정한 원칙이 있다

안녕하세요.~~ 지식거래소입니다. 지난 시간에 이어 배당에 관하여 좀 더 깊히 들어가 봅니다.

부동산 경매 배당에는 일정한 원칙이 있습니다.

위의 내용은 인터넷에 소개된 ‘배당의 원칙(출처 : 네이버 지식백과)’에서 쓱 가져왔습니다. 대충 읽으면 무슨 말인지 잘 모르겠죠? 풀어서 정리해봅니다.

물권과 채권은 앞서 포스팅했습니다.

물권과 채권의 배당관계

이 두 권리는 아주 특별한 원칙을 가지고 있는데, 이는 ‘물권 우선주의’와 채권은 상호 평등하다는 ‘채권자 평등의 원칙’이 바로 그것입니다. 이 원칙들은 부동산 경매의 배당에서 중요한 역할을 합니다. 즉 경매에서 물권은 순위 배당되고, 채권은 전체 금액을 공평하게 나누어준다는 대원칙에서 출발합니다.

‘물권과 채권의 차이점’에서 말씀드렸듯이 물권은 등기설정일 순서에 따라 다른 채권에 우선하여 배당되며, 채권은 ‘안분배당’되는 것이 원칙입니다.

다만 물권과 채권이 공존할 때 압류나 가압류 같은 채권이 물권보다 선순위로 존재한다면 선순위채권은 자기 비율만큼 우선 안분배당되고, 다음 순위의 물권은 후순위 배당액을 흡수하는 형태로 배당됩니다. 여기서 ‘안분배당’과 ‘흡수배당’이란 용어가 갑자기 등장, 좀 어렵게 느껴지네요. 그래서 사례를 만들었습니다. 소액임차인의 최우선변제 등은 본 블로그의 내용을 참조하시고 여기서는 논외로 합니다.

배당사례 – 순위에 따른 배당

물권과 채권이 혼합된 가장 일반적인 사례입니다. 배당순위는 등기부등본상 권리의 설정순위(날짜)에 따라 배당되며 물권화된 확정일자부 임차인도 같은 범주에 포함됩니다. 물권우선주의에 입각, 설정 순서대로 물권이 먼저 배당됩니다.

위의 사례에서 A의 근저당이 최선순위이므로 가장 먼저 배당, 이어 확정일자부 임차인(전입 + 확정일자) B가 두 번째로 배당됩니다. C의 근저당은 배당 재원이 모자라 2천만 원만 배당받습니다. 후순위 가압류는 채권으로 남는 금액이 있어야 배당받습니다. 그러나 본 사례에서는 한 푼도 못 받는 상황이네요.

배당사례 – 순위에 따른 물권 배당과 채권의 안분배당

간단한 사례를 만들어 봤습니다. 경매집행 비용은 항상 0순위입니다. 집행비용은 경매 물건에 따라 다르며 가장 먼저 제합니다. 그리고 물권인 근저당권 청구액은 ‘물권우선주의’에 입각 시간의 순서대로 우선 배당됩니다. 그리고 일반 채권인 B와 C는 순위와 관계없이 자기 비율만큼 안분배당됩니다. 그러면 법원은 어떤 방법으로 나누어 줄까요? 게다가 남아있는 잔여액은 27,000,000원인데, B와 C의 청구액 합계는 5천만 원으로 부족한 상황이네요.

물권을 우선 배당 후 남은 재원을 일반 채권자에게 공평하게 안분(비율대로 나누어) 분배하는데 다음과 같은 공식이 필요합니다.

공식에 대입하면 B와 C는 본인의 비율대로 각각 금액을 배당받을 수 있습니다.

배당사례 – 안분과 흡수배당

흡수배당은 담보물권보다 가압류가 선순위인 경우 주로 나타납니다. 즉 선순위 가압류를 기준으로 채권을 나누어 1차 배당하고, 후순위 가압류보다 앞선 물권(근저당)의 배당이 부족할 경우 후순위 가압류 배당액을 흡수하여 충족하는 방식입니다.

A : 3,000만 원 / (3,000만 원 + 5,000만 원 + 2,000만 원) x 8,000만 원

= 2,400만 원 배당

B : 5,000만 원 / (3,000만 원 + 5,000만 원 + 2,000만 원) x 8,000만 원

= 4,000만 원 + 1,000만 원 (C로부터 부족액 흡수)

C : 2,000만 원 / (3,000만 원 + 5,000만 원 + 2,000만 원) x 8,000만 원

= 1,600만 원 – 1,000만 원 = 600만 원

마치면서….

부동산 경매에서 배당은 합법적인 ‘빚잔치’를 하는 곳이다 보니 채권자들의 이해관계가 첨예하게 대립하는 현장입니다. 개별적인 원칙이 존재하겠죠. 배당에 관한 원칙들이 광범위하게 여러 분야에 걸쳐 있어 단편적인 민사집행법의 내용만으로는 이해하기 부족합니다.

0순위로 배당되는 경매집행비용, 1순위인 임차인 최우선변제, 임금채권, 당해세 등 ‘임대차보호법’과 조세 등의 내용도 포함되며 우선변제, 물권과 채권성질 등 알아야 할 소소한 것이 많습니다.

지금 이 시간에도 수많은 부동산이 경매시장에서 처분됩니다. 배당에 관한 사례도 천차만별이겠지요. 배당에 대해 본 지면만으로는 부족합니다. 그래도 이런 원칙을 어느 정도 숙지함으로써 중요한 배당에 대한 상식을 추가해봅니다. 가장 기본적인 ‘순위배당’, ‘안분배당’, ‘흡수배당’에 관한 내용을 말씀드렸습니다.

▪순위배당 : 물권(담보물권, 전세권, 확정일자부 임차권 등)의 설정순위에 따른 배당

▪안분배당 : 담보물권들의 배당순위가 같을 때, 최우선변제, 임금채권이나 일반채권 간의 배당순위가 같을 때 하는 배당 방식

▪흡수배당 : 채권(가압류) – 물권 – 채권(가압류) 혼재 시 1차 안분 후, 물권이 후순위 가압류 채권의 배당금을 흡수하는 방식

이외에도 세금 먼저 챙기려는 ‘순환배당(조세채권이 포함된) 등 다른 원칙들도 존재합니다. 이런 몇 가지 원칙으로 배당의 모든 것을 알기는 어렵습니다. 하지만 기본 원칙을 알면 다른 복잡한 사례들도 응용할 수 있겠지요.

오늘도 복잡하게 늘어놓은 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다~ 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시기를 바랍니다.