경매 절차 단계별 설명 및 전체 그림: 부동산 경매 Ep33
들어가면서
은행에서 대출을 받거나 개인에게 돈을 빌리면 채권‧채무 관계로 빌려준 사람은 채권자가 되고, 빌린 사람은 채무자가 됩니다. 채무자가 빌려준 돈을 정상적으로 갚으면 상황은 부드럽게 종결되겠으나 그렇지 않으면 문제의 시발점이 되겠지요. 채권자는 돈을 받기 위해 갖가지 방법을 동원, 필사적으로 노력합니다. 그중 하나의 방법인 경매라는 절차도 선택할 수 있겠지요.
단계별 부동산경매 절차
경매 절차는 채권자가 ‘경매신청서’를 접수하면서부터 시작됩니다. 이때 경매에 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각 수수료 등의 비용을 미리 내야 합니다. 아울러 법원도 이때부터 분주하게 움직입니다.
법원은 2일 내 경매개시결정과 함께 매각부동산의 압류 및 등기를 촉탁, 경매개시결정을 등기부에 기록하며 이 사실을 채무자에게 송달합니다. 경매개시결정일로부터 3일 이내에 집행관에게는 현장 조사, 감정평가사 또는 감정업체에는 부동산 시세 평가 명령을 내립니다.
※ 집행관은 직접 현장을 방문하여 임차인 등 전반적인 현황을 조사하게 되고 전입세대 확인 및 주민등록등본을 발급받아 임차인의 대항력 유무 등을 판단하게 됩니다. 이때 만들어지는 문서가 ‘현황조사서’입니다. 또한 감정평가사는 해당 부동산의 시세를 조사 및 분석하여 감정평가서를 작성합니다. 조사된 가격은 최저매각가격 결정에 반영되며, 평가 시점에 따라 현재의 시세와 괴리가 발생할 수 있습니다. 실제 시세는 반드시 본인이 직접 알아봐야 하며, 감정평가서는 참고자료로만 활용하시기 바랍니다.
이어 법원은 배당요구종기일을 결정하여 이를 공고하며 아울러 이해관계인에게 고지합니다. 배당요구종기일은 배당요구종기 결정일로부터 2~3개월 내로 정해집니다. 배당요구 마감일까지 경매신청을 한 채권자 이외에 다른 채권자들에게 필요 서류 제출을 통보하며 취지 및 배당요구 종기를 법원경매정보 홈페이지 또는 법원 게시판에 공고합니다.
그리고 법원은 감정평가사가 평가한 금액을 참작 ‘최저매각가격’을 결정하는 등의 매각 준비를 합니다. 매각기일, 시각, 장소 등을 법원 게시판, 일간신문, 홈페이지 등에 게시하며 매각에 대해 알립니다.
경매 절차 준비를 모두 마치고 약 2주 후(휴일까지 고려하면 약 20일 내) 최초매각기일을 정합니다. 채권자가 처음 경매를 신청하고 최초 매각기일까지 약 4개월~5개월 정도가 소요됩니다.
본격적인 매각이 실시되어 최고가매수신고인이 정해지면 매각일부터 1주 이내로 허가 여부를 결정합니다. 법원이 판단, 하자가 없으면 허가가 결정되며 다시 1주 내에 매각이 확정됩니다. 매각허가결정이 확정되면 대급지급기한(통상 1개월)이 지정되며 이때 최고가매수인(낙찰자)는 대금을 납부함으로써 소유자의 권한을 행사할 수 있습니다. 대금은 이 기간 내에 언제든지 낼 수 있습니다. 만약 최고가매수인이 미납하면 차순위매수신고인의 허가 여부를 결정하고, 안 된다면 재매각(재경매)을 실시합니다.
마지막으로 매수인의 매각대금 납부일로부터 1개월 내에 배당요구를 한 채권자를 불러 배당을 실시하게 됩니다. 배당이라는 본연의 임무를 완수하고 경매의 모든 절차가 마무리됩니다. 일반적으로 경매절차는 6개월 ~ 1년 정도가 소요됩니다.
경매 절차도 : 출처(법원 경매정보 사이트)
마치면서
경매 참가자가 해당 부동산을 낙찰받아 대금까지 납부하면 법원은 낙찰자 명의로 소유권이전등기의 촉탁 및 배당으로 모든 일정은 끝나게 됩니다. 위의 경매 절차도는 법원경매정보 사이트에서 가져왔고, 아래의 ‘법원 경매 절차도’는 이해를 돕기 위해 직접 그렸습니다. 부동산 법원 경매의 모든 과정을 그림에 넣었으니 읽어보세요.
모든 일정을 정리했습니다. 하지만 모두 통상적인 기간이며 기타 절차 등의 지연 사유로 변동될 수 있으니 개략적인 참고로 활용하세요.
