경매로 낙찰받은 부동산 소유권 이전하기: 부동산 경매 Ep45
시작하면서
앞서 우리는 부동산 매각물건의 검색, 임장, 권리분석을 마치고 실제 경매 법정에서의 절차에 관하여 알아보았습니다. 지금부터는 낙찰받은 부동산의 소유권이전에 대해 알아봅니다.
낙찰부동산 소유권 이전, 일반부동산 매매와 다른 점
부동산을 경매가 아닌 일반매매로 거래하면 거래 당사자가 등기소에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 물론 현실에선 법무사가 대부분 대행하고 있습니다. 그러나 경매는 등기소에 직접 소유권이전등기를 신청하는 것이 아니라 이전등기에 필요한 서류를 해당 법원에 제출하면 법원은 등기소에 소유권 이전등기를 해달라는 촉탁을 합니다. 일반매매와 다른 점이지요.
부동산 경매에서 매각대금납부, 소유권이전과 촉탁 과정이 절차 및 규칙에 따르기 때문에 다소 번거로울 수 있습니다. 그러나 경매물건을 매입할 때 낙찰자는 대개 대출로 처리하기 때문에 이런 과정은 은행권 법무사가 대행합니다. 따라서 낙찰자는 금융사 직원의 안내에 따른 담보대출 서류 제출 및 자서에만 참여, 법원에 가지 않아도 됩니다.
다만 대출이 안 나오는 물건 등은 낙찰자가 직접 모든 과정에 관여하는 ‘셀프등기’에 도전하는 사례도 있고, 비용을 들여 법무사에게 의뢰하는 경우도 있습니다. 법무사 대행 비용은 다양하여 협상하기 나름이겠지요. 본 지면은 본인이 모든 과정을 직접 처리하는 내용으로 구성했습니다. 비용도 아낄 겸 한번 도전해보는 것도 좋겠습니다.
매각대금납부의 효력
경매절차에서 매각일에 최고가매수인이 결정되며, 매각기일이 종료되면 법원은 통상 7일간 매각허부결정을 하게 되고 다시 7일 후면 매각이 확정됩니다. 즉 낙찰되면 14일 후 매각확정, 이로부터 1개월 이내가 대금납부 기한입니다.
매각허가결정이 확정되면 지급기한에 관계없이 즉시 납부도 가능합니다. 낙찰대금을 납부하면 등기가 없어도 법률상 온전한 소유권을 갖는 효력이 있습니다. 빠른 명도와 변동될 가능성이 있는 물건이라면 하루라도 빨리 대금납부를 하는 것이 유리하겠지요.
대금납부 절차
매각대금을 납부하려면 낙찰일 날 법원에서 받은 입찰보관금 영수증과 통지된 대금납부통지서(입찰보증금을 뺀 잔금을 납부하라는 통지서)를 지참, 해당 경매계에 가면 ‘법원보관금납부명령서’를 발급해줍니다. 보증금을 제외한 잔금이 기재되어 있는 명령서로 법원 내 은행에 납부하면 은행에서 ‘법원보관금영수필통지서’를 발급해 줌으로써 대금납부 절차가 끝납니다.
소유권이전등기 절차(셀프 등기)
매각대금을 모두 납부했으면 이제 소유권이전 절차를 진행할 차례입니다. 이 과정의 모든 것이 절차에 준하는 내용으로 생소한 용어가 대거 등장, 인내가 좀 필요합니다. 중도 포기할 수도 있어요. ^^;;
1. 매각대금완납증명원 작성 및 발급
대금완납증명원을 발급받아야 하는데 이 서류는 법원에서 자동으로 출력해 주지는 않습니다. 비치된 대금완납증명원 2부를 직접 작성하여 수입인지(500원)와 함께 법원 경매계에 제출, 법원은 내용 확인 도장을 찍어 돌려줍니다. 이 서류는 소유권이전등기 완결 전 소유자임을 증명하는 서류로도 활용됩니다.
2. 취득세 및 등록면허세 납부
법원에서 발급받은 매각대금완납증명원을 지참, 시·군·구청 세무과로 이동하여 소유권이전에 관한 취득세 및 등록면허세 신청서를 각각 작성해 제출하면 고지서를 줍니다. 이 고지서로 세금을 납부하고 ‘영수필 확인서’를 받으면 끝. 참고로 ‘등록면허세’는 말소할 등기의 개수로 처리하므로 미리 등기사항증명서의 말소목록을 산정해야 합니다.
3. 국민주택채권 매입 또는 할인 매도
소유권이전등기를 하려면 ‘국민주택채권매입필증’은 필수로 제출해야 합니다. 국민주택채권은 정부가 국민주택 사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 발행하는 채권으로 부동산을 사면 의무적으로 매입해야 하는 채권입니다. ‘국민주택채권매입대상 금액표’를 기준으로 매입할 수 있으며 대부분 채권할인율에 해당하는 비용만 부담합니다. 국민주택채권 할인율은 인터넷에서 쉽게 알아볼 수 있습니다. 국민주택채권 매입 금액은 주택도시기금 사이트(nhuf.molit.go.kr)에서 쉽게 계산할 수 있으며 할인하여 매도할 경우 그 금액을 조회할 수 있습니다.
4. 등기 촉탁 신청서와 첨부 서류를 법원 경매계에 제출
그간 준비했던 서류와 함께 ‘소유권이전등기촉탁신청서’를 작성하여 촉탁 신청을 하면 됩니다. 소유권이전등기 촉탁 시 법원에 제출하는 구비서류를 모두 나열합니다.
위의 서류를 모두 제출하면서 과정이 모두 종결됩니다. 우표를 첨부했으니 등기권리증을 우편으로 수령하면 모든 게 끝. 물론 법원의 절차상 약간의 변동은 직접 확인하세요.
마치면서
휴~ 복잡하지요. 법원 규칙에 의한 과정으로 꼼꼼하게 잘 챙겨가시기 바랍니다. 법원마다 약간씩 제출서류 수량 등이 상이할 수도 있으니 가기 전에 해당 법원의 고시 내용을 점검, 낭패를 당하는 일이 없도록 합니다. 물론 셀프등기는 법무사 비용을 절약할 수 있는 장점이 있지만, 과정을 돌아보면 시간을 잡아먹는 단점과 기타 귀차니즘을 감당할 수 있어야 합니다. 직접 한번 해보시지요! ~