시작하면서…..
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
앞서 ‘내용증명 사례’를 포스팅하다 보니 ‘공탁’이란 단어가 자주 나오네요. 그래서 오늘은 초보자를 위한 공탁의 이해를 주제로 삼았습니다. 먼저 공탁의 사전적 의미를 사전에서 찾아봅니다.
” 공탁자가 공탁 원인에 따라 금전, 유가증권 또는 그 밖의 물품을 공탁기관에 맡겨 일정한 자가 공탁물을 받게 하는 것을 말한다.” <펌: 매일경제 네이버 백과사전>
공탁에 대해 전부를 말하면 복잡하니까, 우리는 그중에 부동산과 관련된 내용만 쏙~ 빼옵니다.
공탁이 필요한 이유
현대 사회 사람들은 크고 작은 금전거래를 합니다. 타인의 돈을 차용하거나, 각종 계약, 부동산거래, 물품거래 등 ……. 수없이 많습니다. 금전을 빌린 채무자는 변제기에 채권자에게 채무를 갚음으로써 거래가 종료되는 것이 일반적인데, 간혹 채권자의 행방불명, 고의로 금전 수령을 거부하는 행위, 무성의 등으로 인해 정상적으로 채무를 변제하려 해도 불가능한 경우가 있습니다. 이때 채무자는 채무의 목적물을 법원에 공탁, 채무이행에 갈음하여 채무를 면할 수 있는 제도를 ‘공탁’이라 합니다.
부동산과 연결된 공탁이 필요한 사례
예컨대 부동산매매계약 체결 후 잔금이라는 변제기에 도달했음에도 매수인이 이유 없이 잔금 지급을 지연하고, 계약해제를 부정한다면 어떡해야 할까요?
이때는 내용증명 등으로 계약해제를 통보하고, 몰취 되는 계약금 외의 금액을 법원에 공탁하여 계약을 정상적으로 해제할 수 있습니다. 또한, 정상적인 부동산 거래에서 매도인이 잔금을 받기를 거부해도 마찬가지겠죠. 이에 공탁을 언급한 내용증명은 아래 링크를 함 보시면 되고요.~
다른 예를 들어봅니다. 현재 장사가 아주 잘 되는 상가점포가 있는데 임대인은 이 가게에 다른 욕심이 생깁니다. 즉, 현재 세입자를 내보내고 본인이 가게를 차지하려는 속셈입니다. 임차인을 내쫓을 악의적 목적으로 임대료를 받는 은행 계좌를 폐지한 사례가 종종 있습니다. 이는 상가임대차보호법의 “차임을 3기 이상 연체 시 계약을 해지할 수 있다.”라는 법 조항을 교묘히 이용한 경우입니다.
이 상황에 임차인은 항상 임대료를 입금했던 은행 계좌에 송금이 안 되는 것을 알고 당황하게 되며, 임대인도 연락이 안 되니 임대료를 어쩔 수 없이 연체하게 되지요. 만일 이때 임차인이 공탁제도를 알고 있어 법원에 임대료 상당을 공탁하면 이야기는 아주 달라집니다.
결국, 공탁이란 법령의 일정 규정에 따라 금전, 유가증권, 기타를 법원의 공탁소에 맡김으로써 채무자는 그 채무에서 자유로워지는 제도입니다.
가장 일반적인 공탁은 변제공탁이다
변제공탁이란 가장 일반적인 공탁의 한 종류입니다. 채무자가 변제기에 도래하여 채무를 변제하려해도 채무자의 행방을 알 수 없고, 고의로 받으려 하지 않을 때 또는 채무자가 과실 없이 채권자가 누구인지 알 수 없을 때 등의 경우에 법원에 공탁함으로써 그 채무를 면제받을 수 있는 제도입니다.
변제공탁이 이루어지면 채무는 소멸하므로 채권자는 더 이상 채무자에게 이행을 청구하지 못하고, 공탁물(채무의 목적물)의 지급을 청구할 수 있을 뿐입니다.
변제공탁의 요건은?
첫째, 법령상 근거 규정이 있어야 한다.
둘째, 목적인 채무는 현재 존재하고 확정된 것이어야 한다.
셋째, 채무자의 변제제공이 우선 있어야 하고, 채무자의 변제에 대한 채권자의 수령거절이 있어야 한다.
넷째, 채권자의 수령불능.
다섯째, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우.
가장 일반적인 공탁인 ‘변제공탁’에 대해 살펴보았습니다. 이외에도 공탁의 종류는 담보공탁(특정의 상대방이 앞으로 받을 수 있는 손해를 미리 담보하기 위한), 집행공탁, 보관공탁 등이 있습니다.
마치면서…..
살아가면서 공탁 제도를 이용하는 일이 없었으면 좋겠는데 실제로 많이 이용합니다. 그리고 절차도 생각보다 간단하므로 적극적으로 활용하시기 바랍니다. 이런 제도가 있다는 것이 유용하다 생각되어 부동산 상식을 공부하는 분을 위해 부동산과 관련된 공탁을 알아보았습니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 좋은 일만 가득하시길 기원합니다~ ^^
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경매는 부동산 지식의 마지막 퍼즐이다~
