들어가면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. ^^ 날씨가 참 험악합니다. 전국의 비는 그칠 줄 모르고 끝없이 수분을 뿜어내고 있습니다. 열악한 일기에 늘 건강 유의하시기 바랍니다.
오늘의 주제는 ‘다가구주택 임대차’에 대한 내용입니다. 지식거래소에서는 다가구주택에 대한 포스팅을 참 많이 했습니다. 아직도 갈 길 멀었고요….. 그만큼 문제의 소지가 있다는 방증이기도 한데요. 오늘은 그 위험성의 개념과 위험 방지에 대한 이야기입니다. 물론 다음에는 직접 겪은 이야기도 포스팅할 겁니다.
다가구주택은 건물 전체의 주인이 대부분 한 명이고, 여러 가구가 세 들어 살 수 있도록 구분해 놓은 단독주택의 한 형태입니다. 외관이 빌라, 다세대와 비슷하여 공적서류를 보기 전에는 구분하기 어렵습니다. 은퇴하시는 분들이 다가구주택을 취득하거나 신축한 후 세를 놓아 그 임대수익으로 노후 생활을 계획하시는 분들이 많습니다. 다가구 주택을 구분하는 건축법적 기준은 다음과 같습니다.
다가구주택은 주인이 거주하거나 혹은 전부 임대를 놓는 경우가 많습니다. 우리 주변에 흔히 볼 수 있는 원룸/투룸이 혼재한 건물도 다가구주택의 범주에 포함됩니다. 다가구주택의 판단은 건축물대장과 등기사항증명서를 보면 정확하게 알 수 있습니다. 다세대, 연립은 아파트처럼 호수마다 소유주가 각각 있지만, 다가구주택은 건물 전체를 1인이 소유하거나 공유로 되어있습니다.
다가구주택은 건축 후 불법 개조된 사례도 많아 정확하게 몇 가구가 살고 있는지도 불분명할 때가 많습니다. 주차장법이 강화되면서 원룸 건물 등을 다중시설(고시원) 혹은 근린시설로 허가 후 불법으로 시설하는 사례도 많으니, 이런 다가구주택의 임대차계약은 여러 각도로 위험성을 따져 봐야 합니다.
금융권 대출이 과도하게 있다면
부동산 경매가 진행될 경우 권리 설정 순서대로 배당되므로, 금융권 근저당권의 채권액과 선순위 세입자의 임대차보증금을 제하고 남는 부분이 없으면 후순위 임차인은 임대보증금을 잃을 가능성이 크겠지요.
대출이 없거나 아주 소액인 경우라도 조심!
대출이 없거나 소액이라도 다가구주택에 현재 거주하고 있는 선순위 임차인(본인보다 앞선 세입자) 모두 고액의 전세로 살고 있다면, 경매가 진행될 경우 피해를 볼 가능성이 커집니다.
다가구주택은 부동산중개사에게도 계륵과 같은 존재입니다. 부동산중개인이 임대인과 개인적인 친분이 두텁고, 부동산의 세부 내용을 잘 알고 있다 하더라도 앞으로 어찌 될지 누가 알겠습니까! 실제로 다가구주택에서 중개사고가 많은 편이므로 항상 객관적인 기준으로 접근해야 합니다.
현재 계약하려는 다가구 주택이 ‘본인보다 앞선 세입자가 몇 명이 있으며, 보증금의 합계는 얼마!’라는 내용을 알 수 있으면, 채권최고액 금액과 임대차 보증금의 합계를 해당 부동산 시세에 대입하면 위험성을 파악할 수 있습니다. 주택임대차보호법에서 해당 주택의 임대차 정보 제공은 이해관계인과 임대차계약을 체결하고자 하는 자만 할 수 있습니다. 참고로 주임법에서 제시한 이해관계인의 범위는 다음과 같은데요.
- 해당 주택의 임대인·임차인
- 해당 주택의 소유자
- 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자
- 주택임대차보호법 제3조의 2 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관
하지만 임대차 계약 전 임차인이라면 임대인의 신분증 사본과 동의서가 있어야 정보 열람이 가능하므로 그리 쉽지 않습니다. 임대인으로서도 생판 모르는 사람에게 본인과 모든 임차인의 개인 정보를 공개할 수도 없는 노릇이지요.
공인중개사는 임차인 현황 및 금액을 열람할 공적 권한이 없습니다. 또한, 임대인에게 임대차 총 내역을 요구해도 정확히 알려주지 않고, 허위 또는 조작하면 계약전에 검증할 방법이 없습니다. 이런 위험에도 불구하고 다가구주택 임대차 계약을 해야 한다면,
첫째, 그 집에 대한 시세를 먼저 파악하고,
둘째, 계약서 특약란에 “임대인은 계약 시 통지한 선순위 보증금 금액과 추후 열람한 전입세대 열람 내역서 및 확정일자 부여 보증금 액수가 다르면, 본 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 임차인에게 돌려주기로 한다.”라고 기재.
셋째, 잔금 전 전입세대열람(주민센터 : 계약서 및 신분증 지참) 등으로 선순위 임차인의 보증금 내역이 일치하는지 확인한다.
부동산 시세 대비 보증금 등의 채무액이 많다면 아무리 좋은 물건이라도 과감히 포기, 다른 것을 알아보는 것이 옳다고 생각합니다.
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