다가구주택 임대차 계약서 작성, 특약사항, 중개대상물 확인설명서

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시작하면서

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂

오늘의 주제는 다가구주택 임대차 계약입니다. 아시다시피 다가구주택은 단독주택에 속하지요. 그래서 주인이 1명인 경우가 대부분입니다. 물론 공유주택이라면 주인이 1명 이상이겠지요. 다세대와 구분점입니다.

다가구주택이 그간 문제가 참 많았습니다. 전세사기, 거래사고 등이 지속적으로 발생했지요. 그래서 정부에서는 소 잃고 외양간 고친다고 사후에 이런저런 법도 개정하고 있는 중입니다. 특히 2024년 7월에는 중개대상물 확인설명서를 개편하기에 이릅니다. 결국 책임을 개업공인중개사에게 떠넘긴 거지요. 할 일이 많은데, 책임이 더욱 과중해졌습니다.

그래서 오늘의 주제는 다가구주택 계약서 작성부터 특약사항 정리, 중개대상물 확인설명서 작성에 이르기까지 거창하게 준비했습니다. 물론 실무 하시는 중개사분들이야 다 아시는 내용 일테니 지나가시면 되겠지요. 임차인, 임대인, 초보 부동산 실무자분들께 적합한 포스팅입니다.

다가구주택 임대차 계약서 사례

다가구주택 임대차 계약 시 세부 특약사항 모음(다가구 전월세 공통)

다가구 단독주택의 임대차에 관한 특약 사항을 모았습니다. ‘부동산 임대차에 관한 특약’이므로 모든 임대차계약에 내용이 중복될 수 있으니 양해 바랍니다. 특히 다가구주택은 선순위 임대차 보증금이 많은 경우 적절한 대응이 필요합니다. ※「 사고가 자주 발생하는 다가구주택의 위험 요소 」를 참고하세요.

임대차 부동산의 시설에 대한 사항

① 본 주택의 임대차에 관한 중개대상물 확인설명서 및 계약서상의 시설물 상태는 임대인이 고지한 사항과 임차인 및 공인중개사의 현장 확인사항을 기초로 함.

② 임대할 부분의 면적은 (공부상 전용면적, 연면적, 또는 실측면적)이다.

③ 현 시설 상태의 임대차 계약이며, 임차인의 부주의로 인한 시설물의 인위적 파손 시 원상 복구한다.

④ 현 시설 상태의 임대차계약이다. 그러나 거실 전등, 장판, 도배는 임차인의 입주 전까지 임대인이 새로 교체해주기로 한다.

⑤ 현 상태에서 임대인은 임차인의 입주 전까지 도배, 장판, 복도 방범창, 화장실 바닥 타일을 새로 교체해 주기로 한다.

⑥ 본 임대차 물건의 시설 하자 부분인 ( )에 대해서 임차인에게 고지 후 인지한 계약임.

⑦ 관리비 등은 해당 임대차 건축물의 일반 관례에 따르며, 관리비 및 공과금은 잔금 일에 정산하기로 한다.

⑧ 공과금은 잔금 일에 정산하기로 한다.

권리에 관한 약정

① 본 주택을 인도받은 임차인은 년 월 일까지 전입신고와 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하며, 임대인은 위 약정 일자의 다음 날까지 임차주택에 저당권 등 담보권 설정을 할 수 없다.

② 임대인은 본 계약체결 당시 국세･지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다.

③ 월 임대료는 후불이며 지정된 계좌로 송금하기로 함. ( 계좌번호: )

④ 계약일 현재 권리의 하자나 대출금은 없는 상태이며, 본 조건을 잔금일까지 유지하기로 한다.

⑤ 임대인은 임차인의 전세권설정에 동의하며, 필요한 서류를 제공한다. 전세권 설정 및 말소에 필요한 제반 비용은 임차인이 부담한다.

⑥ 계약일 현재 근저당권(OO 은행 OO 지점 채권최고액 금 원)이 설정되어 있음.

⑦ 계약일 현재 근저당권 (OO 은행 OO 지점 채권최고액 금 원)은 20 년 월 일까지 또는 잔금과 동시에 말소하기로 한다.

⑧ 계약일 현재 OO 은행 근저당 채권최고액 금 원 중 일부를 20 년 월 일까지 상환, 금 만원으로 감액등기 하기로 한다.

⑨ 임대인은 20년 월 일 까지 등기부에 설정된 OOO, OOO 등을 말소한다.

⑩ 계약 체결 후 권리의 제한 사유가 발생하여 임차인의 잔금지급일 까지 해소 할 수 없으면 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 이때 임대인은 임차인에게 이미 지급된 금액을 즉시 반환해 주어야 한다. ※ 별도의 손해에 대한 배상은 따로 정함.

⑪ 잔금 지급 시까지 저당권, 가압류, 가처분, 가등기 등의 권리 하자가 발생하지 않아야 하며, 위반 시 임차인은 일방적으로 본 계약을 해제할 수 있고, 이때 임대인은 위약금으로 ( )을 임차인에게 지급하기로 한다.

⑫ 임차인은 OO 전세자금대출(금 원)을 받기로 하며, 임대인은 이에 대해 서류 등 적극 협조한다. 기타 대출 불가 시 계약해제 사항 언급.

⑬ 본 다가구주택은 임차 대상인 3층 304호를 제외한 임차인의 수는 총( )명이며, 선순위 임차보증금 내역(각 층의 호수별 보증금 기재 또는 건물 전체 임대차계약서 확인)을 임대인으로부터 확인한 상태의 계약이다. 그러나 만일 첨부된 내역과 다르다면 임차인은 제7조에 의거 본 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.

⑭ 주택임대차계약 신고는 계약체결일로부터 30일 이내 관할 주민센터 방문또는 국토거래관리시스템을 통하여 임대인과 임차인이 주택임대차계약서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하여야 한다.

⑮ 본 계약에 명시되지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 민법과 주택임대차 계약의 일반관례에 따른다.

※ 기타 전세보증보험, 전세대출 관련된 특약은 상황에 맞게 기재합니다.

대리가 참석했다면

① 본 계약은 임대인 OOO를 대리하여 OOO가 계약함을 임차인이 승낙하는 조건이며, 잔금 전까지 임대인이 직접 추인하거나 위임서류 일체를 제출하
기로 한다. 잔금 납부 시까지 하자 발생 시 대리 계약자가 책임지기로 한다.

② 계약금 중 금 원정은 계약 당일 지급하고, 나머지 계약금 금 원정은 20 년 월 일 까지 임대인의 은행 계좌로 송금하기로 한다.

③ 차임은 임대인의 은행 계좌에 송금하기로 한다.

④ 본 계약은 본인 OOO의 대리인 OOO와의 계약이며, 일체의 위임 관련 서류 일체를 임차인이 확인한 후 별도로 첨부한 계약임.

⑤ 본 계약은 본인 OOO의 대리인 OOO와 대리 계약이며, 개인 사정 때문에 계약 당일에 위임 관련 서류를 제출하지 못하고, 임차인 양해하에 20 년 월 일까지 위임 서류 일체를 제출하기로 약정한다.

⑥ 본 계약은 본인 OOO의 부부관계에 있는 OOO와의 대리계약이며, 일상가사권 법률 해석상 소유자 본인과의 전화통화(20 년 월 일 시)와 위임 서류를 첨부한 계약이다. 중도금 및 잔금 지급은 본인의 참석을 원칙으로 하며, 부득이 본인 참석이 불가능할 때에는 본인 OOO 명의의 은행 계좌로 송금함을 원칙으로 한다.

※ 본인이 꼭 참석해야 문제의 소지가 없음. 위임용 인감증명을 확인하고 꼭 본인이 발급받은 것인지 확인 필요로 함.

중개대상물 확인설명서

중개대상물 확인설명서 작성 사례입니다. 제가 임의로 작성했습니다. 비어있는 부분이나 추가할 내용은 계약 시 상황에 맞게 조정하여 기재하십시오.

마치면서

다가구주택 임대차계약 관련 포스팅을 마칩니다. 확인설명서가 좀 복잡하지요. ㅠㅠ 전엔 2장짜리 였는데, 2024년 전세사기 사후대책으로 4장으로 업그레이드 됐습니다. 밑에 링크된 글도 다 관련된 내용이니 한번 읽고 가세요~ 감사합니다.