시작하면서
안녕하세요~ 무진입니다 🙂
부동산 상식을 쭈욱~ 이어가고 있습니다. 오늘의 이야기는 다가구주택을 주제로 하겠습니다. 다가구주택은 은퇴하신 분이나 임대수익을 바라는 분들에게는 최적의 공간입니다.
다가구를 매입하시려는 분들은 이미 임대수요와 각종 세금 상식, 기타 등등을 면밀히 조사하셨겠지요. 수많은 매체의 발달로 손품, 발품 팔아가며 각종 지식을 섭렵하셨을 겁니다. 그래서 매수 계약 단계까지 도달합니다. 조사 기간의 시시콜콜한 정보까지는 제 소관이 아니 것 같아 이야기는 최종 결정이라는 매매계약부터 시작하네요. ‘다가구주택 계약부터 잔금까지 반드시 점검해야 할 내용’에 대한 포스팅 시작합니다. ㅎ
다가구주택의 법적 개념
다음은 다가구주택을 건축법에서 정의한 내용을 가져옵니다.
다가구주택의 법률적 개념은 위와 같습니다. 좀 더 쉽게 접근하면 다세대, 빌라 등과 외관은 거의 흡사합니다. 그러나 가장 특징적인 것은 건물주가 한 명이고, 나머지 세대는 임차인들입니다. 작게는 2가구부터 많게는 19가구까지 거주하는 경우도 있습니다. 전체를 원룸으로 꾸며놓은 건물도 다가구주택에 속합니다. 이렇듯 다가구주택은 세입자, 권리관계, 물리적 하자 등 매매계약 초기 단계부터 잔금을 지급할 때까지 소소하게 챙겨야 할 것이 많습니다.
물론 부동산업을 하시는 분들은 쉽다고 느껴질 테지만, 처음 접하는 분들은 조금 어려워합니다. 그래서 우선 생긴 모양을 좀 알아봅니다~~
다가구주택의 생김새 Type1
전형적인 다가구주택의 모양으로 제가 대학 다닐 때 묶었던 집입니다. ㅋ 좀 오래된 역사를 가진 형태지요. 그런데, 사진을 자세히 보면 총 4층입니다! 오래전 건축한 다가구주택은 지하층을 법적으로 꼭 만들어야만 했습니다. 전쟁 피난처???
아무튼, 일반인이라면 의문이 들 수도 있습니다. “위의 건축법상 주택 용도로 사용하는 층수가 4층인데, 이게 왜 다가구를 분류하는냐? ” 이부분은 바로 밑에서 다룰 겁니다.
다가구주택의 생김새 Type2
위의 사진은 비교적 최근에 지어진 다가구주택인데요. 1층을 필로티 주차장으로 만든 형태입니다. 많이 본 그림이지요. 이는 현행법이 다가구주택의 지하 층과 필로티 구조의 주차장은 층수 산정에서 제외하기 때문이지요. 외관상으로는 4층이지만, 3층 건물로 쳐주는 겁니다.
다가구주택의 생김새 Type3
얘도 4층이네요. 언덕에 건축한 주택으로 앞뒤로 반지하를 만들어 임대수익을 극대화 한 내용입니다. 지하 층이 거의 1층과 같은 반지하입니다. 법을 지키면서 이익을 취한 건축형태.
다가구주택의 생김새 Type4
여기서부터는 좀 고층이지요. 대개 원룸촌이 이렇게 형성되어 있고, 층수도 대개 6층 이상입니다. ㅠㅠ 그래도 이 건물 또한 다가구주택으로 쳐줍니다. 약간 변형된 다가구 형태인데요. 법을 지키는 한도 내에서 3개 층은 주거용으로, 나머지 층은 근린시설 또는 다중시설(고시원)로 허가받아 지은 건물입니다. 또한 준주거지역의 큰 용적률을 이용한 고층 건물도 많습니다. 요런 다가구주택을 매입할 때는 좀 주의해야 하는데요.
너무 길어지니까, 약간 언급만 하고 넘어갑니다. 근린시설은 취사를 할 수 없습니다. 반면, 다중시설은 개인적 취사시설은 불가하고, 공동시설만 가능한데요. 그러나 현실은 어떻습니까? 전부 취사가 가능한 원룸입니다. 위반건축물이지요. ‘이행강제금’을 내고도 남는 임대수익이라면 도전해 봐도 되는데, 문제는 임대수익이 보장되지 않는 낙후 지역까지 이런 건물이 즐비합니다. 조심해야지요!
다가구주택 매매계약부터 잔금까지 꼭 점검할 내용
꼰대 기질로 이런저런 얘기 하다가 또 길어졌네요. 긴 거 싫어하시는데….. 본론으로 넘어와서 다가구주택 매입 시 계약부터 잔금까지 반드시 점검해야 한 내용입니다~
1. 계약서를 작성할 때 다음의 단서 조항에 월세의 미납 여부도 확인하고, 미리 처리 방향을 정하여 약정합니다.
“현 임대차보증금은 잔금에서 공제하며, 임대차계약은 매수인이 승계한다.”
참고로 임대료 연체는 전 주인과 세입자 사이의 채권이므로 매도인이 처리해 주는 것이 원칙입니다. 그러나 잔금 때 항상 이 문제로 시끄러운 편입니다. 계약 초기에 미리 책임 주체를 정해 특약으로 문서화해야 합니다.
2. 계약 전에 매도인으로부터 대상 부동산의 임대차계약서 등을 제출받아 금액을 확인한 후 계약을 진행합니다.
3. 건물의 누수에 관한 사항은 잔금일 기준으로 매도인과 매수인의 책임 주체를 명확하게 해야 합니다. 매수인 관점에서 누수는 사전에 발견하기 어려우므로 잔금일 기준으로 ( )개월 내의 수리 주체를 명문화하는 것이 좋습니다. ‘하자담보책임’이라는 법적 장치는 있기는 하지만, 정작 실무에서는 입증 자체가 어려워 다투는 모습을 많이 봤습니다.
4. 잔금 지급 전 직접 임차인과 통화(녹취) 및 방문하여 임대차 계약서의 보증금 액수 및 내용 등을 문서로 확인 및 서명받습니다.
5. 매수인의 잔금 중 일부를 새로운 임차인의 보증금으로 충당하기로 합의하였다면, 임대차계약 체결 권한을 매수인에게 부여하기로 하는 ‘임대 권리부여
합의서’를 작성하는 것이 좋습니다.
6. 잔금을 지급할 때 날짜에 따른 월세를 안분해서 차임 등을 정산합니다.
마치면서
다가구주택은 변수가 많으므로 꼼꼼하게 확인하시고, 단계별로 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 발급받아 권리의 변동 또는 위반건축물 등을 수시로 살펴야 합니다. 불법으로 다가구주택을 용도 변경한 사례가 많으니 주의하시고, 위반건축물은 지면이 길어지는 관계로 ‘위반 건축물 이행강제금 편’에서 자세히 알아보겠습니다. 또한 자세한 특약사항 등은 ‘다가구주택 계약서 사례와 특약사항 모두 모음’을 참조하십시오.
긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시기를 기원합니다~
연결된 포스팅 링크
- 다가구주택 매매계약서 작성 사례와 주요 특약사항 모두 모음
- 위반 건축물 이행강제금, 내용에서 부과 금액까지 자세히 알아본다!
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