경매 대위변제, 갑자기 순위가 변한다!: 부동산경매 Ep31
부동산경매 관련 용어를 되도록 쉽게 풀어쓰고 있습니다. 이번 이야기는 부동산경매에서 가끔 등장하는 ‘대위변제’입니다. 생소한 말은 좀 어렵죠. ^^;;
경매에서의 대위변제란?
대위변제의 기본 개념은 ‘채무자의 채무를 제3자가 대신 갚아주는 것’이라고 표현됩니다. 경매에서는 주로 임차인이 소유자 대신 은행 근저당권 등을 갚아 순위를 변화시키는 행위라 할 수 있습니다. 대위변제는 부동산경매 절차가 진행될 때 임차인의 보증금 손실을 줄이는 수단으로 사용되므로 주로 대위변제는 선순위 근저당 등의 금액이 소액일 때 발생합니다. 좀 더 쉽게 대위변제에 대한 권리분석 및 예상 배당 사례를 가져옵니다.
대위변제 경매 사건 사례1
사례의 내용대로 경매가 진행된다고 가정합니다. 1순위 근저당권이 말소기준권리가 되고, 임차인은 확정일자가 없으니 우선변제권이 없습니다. 말소기준권리 이후 후순위 임차인으로 대항력 또한 없습니다. 결국 보증금 1억 5천만 원을 회수하지 못할 가능성이 큽니다.
이때 임차인은 소유자의 OO은행 빚을 대신 갚는 ‘대위변제’를 한다면 상황은 크게 달라지겠지요. 즉 임차인의 대위변제로 OO 은행의 근저당은 말소되어 선순위 임차인으로 지위가 변동, 낙찰자에게 대항하여 보증금 전액을 보존할 수 있겠네요. 그리고 대위변제 한 채권은 채무자와 개별 채권(구상권) 또는 다른 형태로 남습니다.
반면 입찰자 입장이라면 혼란스러운 일을 겪겠네요. 1순위 근저당권자(OO 은행)가 임의경매를 신청했다면 대위변제로 경매 자체가 취소되어 낙찰자는 입찰보증금을 회수할 수는 있겠지요.
다른 예를 들어봅니다. 등기부의 권리 내용을 순서대로 배열했습니다.
대위변제 경매 사건 사례2
소유권자 A(채무자) 소유의 토지에는 위와 같이 1순위 근저당권, 2순위 가등기(담보가등기 X)가 시간의 순서로 설정되어 있습니다. 그리고 C는 토지 소유권자 A에게 금전을 차용해 주었으나 변제하지 않아 결국 강제경매를 신청한 사례입니다.
일반적인 권리분석에서는 순위가 가장 앞선 OO 은행이 말소기준권리가 되고, 나머지 권리는 경매 절차로 모두 소멸됩니다. 그러나 본 사례의 가등기권자 B는 근저당권자인 OO 은행과 합의, 대위변제 후 근저당권을 말소하여 1순위가 가등기권자로 바뀐 결과로 변화시킵니다. 전형적인 대위변제 사건입니다. 입찰한 사람은 헛수고하겠고, 이 사실을 모른 채 만일 잔금까지 지급했다면 좀 더 어려운 상황에 봉착합니다.
대위변제는 언제까지 할 수 있을까?
앞서 대위변제의 가능성을 사례로 살펴보았습니다. 대위변제는 후 순위 권리자 또는 임차인이 앞선 채무를 대신 갚아 손실을 방어하는 방법입니다. 일반적으로 말소기준권리의 채권 금액이 소액이라면 언제든지 발생 가능합니다. 물론 근저당권자 등이 동의하고, 그 권리의 말소 또는 이전 조건을 합의해야 합니다.
그러면 대위변제는 언제까지 가능할까요? 부동산경매에서 대위변제의 가능 시기는 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지 할 수 있습니다. 또한 대위변제한 금액은 채무자와 개별 채권으로 남겠지요.
대위변제 발생 후 낙찰자의 대처 방법
대위변제가 발생했다면 낙찰자 입장의 대처 방법을 알아보겠습니다.
① 매각허가결정 전에 대위변제를 알았다면
-> 매각불허가 신청
② 매각허가확정 전에 대위변제를 파악했다면
-> 항고
③ 매각허가확정 ~ 잔금 납부 전
-> 매각허가결정 취소 신청
④ 대금 납부 후 ~ 배당기일 이전
-> 경매에 의한 매매계약 해제 및 납부한 매각대금 반환 청구, 경매정지 신청, 낙찰대금 감액 신청
⑤ 배당 이후
-> 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구의 소 제기
마치면서
‘대위변제’에 대해 알아봤습니다. 대위변제란 채무자의 빚을 제3자가 대신 갚아 주는 행위로 민법의 규정(임의대위, 법정대위변제)에 있는데, 이는 채무자의 동의 유무를 정하는 기준입니다. 그러나 실무에서는 민법 규정과 좀 달리 채권자와 채무자의 동의가 필요합니다. 일단 대위변제가 발생하면 낙찰자 입장에서는 중요한 변수로 작용하므로 조심해야겠지요.
낙찰자는 수시로 부동산 등기부 등에서 대위변제를 확인해야겠지요. 부동산이란 생물과도 같아 늘 권리가 변화되니까요. 반대로 임차인 입장이라면 당면한 어려움을 이겨내는 데 큰 도움이 되겠네요.
대위변제는 NPL(non-performing loan: 부실 채권 투자) 경매 등 여러 형태로 존재하지만, 오늘은 개념만 아는 차원에서 마치고 좀 더 다양한 사례는 따로 정리하겠습니다.
연결된 자료
