집합건물의 대지권 미등기, 대지권 없음이 의미하는 것: 부동산경매 Ep22
서론
안녕하세요 지식거래소입니다.
우리가 지금까지 해온 것은 부동산 용어를 정리하는 일입니다. 처음 접하는 부동산 단어에 민사집행법이라는 절차법을 가미해 부동산 경매 상식을 더 하고 있습니다. 이쯤에서 참 어렵게 느끼실 겁니다.
하지만 부동산이나 경매나 모두 용어만 잘 이해한다면 70%는 앞서간 셈이지요. 지루하더라도 계속 나아갑니다. ^^ 이번엔 ‘대지권 미등기’란 주제입니다.
‘대지권 미등기’란?
대지권 미등기는 말 그대로 ‘대지권이 등기되지 않은 상태’를 말합니다. 그러면 대지권에 대한 사전 상식이 필요하겠죠. 생소하시다면 앞서 등기에 관련된 내용을 한번 보시기 바랍니다.
등기제도 간략 요약
우리나라 등기 제도에 대해 간략하게 요약합니다. 부동산은 토지 위에 건물을 지었으니 원칙적으로 부동산등기부는 ‘토지등기부’와 ‘건물등기부’ 두 종류로 생성됩니다. 그러나 집합건물(아파트, 연립, 다세대, 공동 상가 등)의 등기부는 토지와 건물을 일체화시켜 ‘집합건물 등기사항전부증명서’로 일원화되어있고, 그 내용에 대지권이 포함됩니다.
아파트와 같은 집합건물에서 나오는 용어가 ‘대지권’인데요. 다음 문서는 정상적인 집합건물의 등기사항증명서입니다. 표제부가 두 개 있네요. 첫 번째 부분인 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’에서 해당 동 전체 토지면적이 표기되고, 두 번째 표제부인 ‘대지권의 표시 : 대지권 종류와 비율’에서 개별적인 토지지분이 표시됩니다.
대지권이 표시된 등기사항증명서 사례
결론적으로 ‘대지권 미등기’란 문서상에 있는 대지권 등기가 미 경료된 상태라는 의미입니다.
대지권 미등기 부동산이 생기는 원인
먼저 집합건물을 건축하는 과정을 살펴봅니다. 대형 공사의 경우 변수가 많음으로 소규모 건축물을 예로 들어봅니다.
1. 건설사는 건물을 신축할 땅을 먼저 구입.
2. 그 토지를 담보로 PF 자금(건설자금)을 금융사에서 차입하여,
3. 그 돈으로 건물을 착공합니다.
4. 건물의 신축 과정 중 혹은 완공 후 건축물 분양.
5. 건축 및 분양이 모두 끝나면 수분양자(분양받는 자)에게 명의 이전등기. 이 과정에서 대지권과 대지권 비율이 정해져 ‘집합건물 등기’가 완성됩니다. 큰 평수를 분양받은 사람은 대지권 비율이 높겠고, 작은 평수는 좀 작겠지요.
위와 같은 과정을 통해 집합건물 등기부가 생성됩니다. 그러면 대지권 미등기라는 사건은 왜 일어날까요?
첫째, 대규모 개발사업(택지개발사업, 재개발 등)에서 절차 지연으로 대지권 미등기로 남아 있는 경우.
둘째, 분양 과정 중 특정 호수의 소유자가 분양대금을 완납하지 못해 등기가 늦어지는 사례.
셋째, 시공사나 건설 업체의 부도로 인한 미등기 등 대지권이 없는 여러 사유가 있습니다.
이런저런 이유로 대지권 미등기가 발생합니다. 구분건물은 등기가 완료되었는데, 대지권은 등기가 정리되지 않은 상황에서 경매로 진행되는 사례도 있습니다.
대지권미등기 상태에서 경매가 진행된 사례
다음은 대지권 미등기 상태에서 경매 절차가 진행된 사례입니다. 경매 검색창, 매각물건명세서, 원본 등기부를 차례로 수록합니다. 특히 등기에서 앞의 정상적인 집합건물 등기부와 비교해 보세요.
대지권 미등기 상태의 경매 검색창과 등기부 사례
일반적인 집합건물 등기부와 좀 다르죠. 대지를 지분대로 나누어 놓은 ‘대지권의 표시’가 없는 것을 볼 수 있습니다. 위의 사례는 대지권 등기가 되지 않은 등기부입니다. 경매에 나온 물건 중 집합건물(상가)입니다.
이런 물건이 경매에 나왔다면 세심한 주의가 요구됩니다. 법적으로 대지권 등기를 할 수 있는지, 분양받은 사람이 토지 부분에 대한 대금을 완납했는지, 감정가에 대지권이 포함됐는지 등을 자세히 살펴봐야 합니다.
매각물건명세서 사례
위 등기부 물건의 매각물건명세서를 가져왔습니다.
매각물건명세서 ‘비고란’을 보면 대지권 가격이 포함되어 있음을 알 수 있고, 더 자세한 사항(분양대금 완납 등)은 좀 더 알아봐야겠지만, 지자체 회신을 읽어보면 대지지분에 대한 취득세, 등록세가 납부되었으므로 외견상 문제는 없어 보입니다. 즉 낙찰자는 구분 소유자를 대위, 대지권 등기를 신청할 수 있기 때문이지요.
글을 마치면서
일반적으로 ‘대지권’이라는 용어는 아파트 등의 집합건물에서 사용합니다. 전체 땅에서 각 구분소유자 명의로 토지를 적절히 나누어 등기부에 기재하는 것을 말합니다. 내가 아파트를 소유하는 것은 구분된 현재 살고있는 건물과 1동의 전체 토지 중 몇 퍼센트의 지분(땅)을 소유하는 것과 같은 이치입니다.
반면 ‘대지권 미등기’는 소유자 각각의 지분을 표시한 대지권 등기가 없는 것을 말합니다. 특히 신도시 개발과정이나 재개발 구역 등 구획정리가 되지 않은 곳에서 자주 나타납니다. 이 과정에서 부동산 물건이 경매로 나왔다면 ‘분양대금 완납’ 여부를 시행사 또는 기타 루트를 통해 자세히 알아봐야 합니다. 이는 대지권 등기에 대한 추가 인수 비용이 들어갈 수도 있기 때문입니다.
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