매각불허가신청, 항고, 매각허가결정 취소신청 이럴때 한다: 부동산경매 Ep43
시작하면서: 매각불허가신청, 즉시항고, 매각허가결정 취소신청의 이해
안녕하세요~ 지식거래소입니다.
되도록 순서대로 부동산 경매 절차를 기술하고 있습니다.
우리는 법원에 도착, 입찰표 등을 작성, 최고가매수인(낙찰자)이 되는 데 성공했습니다. 그런데 ‘경매 부동산’이란 워낙 특별한 변수가 있기 때문에 입찰전에 미처 확인하지 못한 권리나 물건의 각종 하자가 존재할 수 있습니다. 일반 매매로 부동산을 구입했다면 계약해제와 하자담보책임으로 매도인을 압박할 수 있는데 반해 경매는 그럴 수도 없습니다. ※경매는 하자담보책임이 없음.
부동산경매에서 하자 구제책
경매 부동산의 하자에 대해 낙찰자나 이해관계인이 할 수 있는 일이 없을까요? 경매의 하자에 대한 구제 방법으로 법원은 ‘매각불허가신청(매각허가에 대한 이의)’과 ‘즉시항고’, ‘매각허가 결정 취소신청’이라는 제도를 규정하고 있습니다. 시차적으로 진행되는 이유로 같은 지면에 묶었습니다.
매각불허가신청(매각허가에 대한 이의 신청)
매각일에 최고가매수인(낙찰자)이 결정되어 매각기일이 종료되면 법원은 통상 7일 이내에 매각허가 또는 불허가 결정을 합니다. 매각불허가신청은 이 기간 내에 해야 합니다. 또한 매각에 대한 이의신청은 이해관계인만이 할 수 있으며 최고가매수인은 이해관계인에 속합니다. – 민사집행법 120조
민사집행법 121조에서 매각 허가에 대한 이의신청 사유를 다음과 같이 규정하고 있습니다. 매각에 대한 불허가는 직권 또는 이해관계인의 이의신청으로 진행됩니다. 관련 법 조항을 가져옵니다.
직권 또는 이의신청에 따른 법원의 대표적 불허가 사유는 다음과 같습니다.
- 재경매에서 전 매수인이 최고가매수신고를 한 경우
- 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때
- 법원 공적 서류 기재 착오
- 공고된 부동산 면적의 차이가 큰 경우, 매각물건명세서 작성의 중대한 하자, 감정평가서의 오류
- 농지취득자격증명 미제출
- 각종 송달여부의 적법성 여부
- 무잉여경매의 경우
- 경매 절차 중에 부동산의 현저한 훼손 및 중대한 권리관계 변동
- 기타 경매 절차상의 중대한 잘못이 있을 때
매각허부 결정에 대한 즉시항고
법원의 매각허가 또는 불허가 결정에 대해 이해관계인이 법원의 결정에 대하여 불복할 수 있는 방법입니다. 즉시항고는 매각허부결정일로부터 7일 이내에 할 수 있습니다.
과거에는 별다른 이익이 없음에도 즉시항고를 남발, 경매절차 자체를 지연시키는 사례가 많았습니다. 이런 이유로 현재 법원은 매각에 대한 이의신청과 달리 매각허가결정에 대한 즉시항고를 제기하는 사람은 매각대금의 10% 금액 또는 유가증권의 공탁을 함으로써 절차의 지연을 방지하고 있습니다.
반면 매각허가결정에 대한 즉시항고와 달리 매각불허가결정에 대한 즉시항고 시에는 보증을 제공하지 않는 점도 알고 계시면 좋겠습니다.
또한 채무자 및 소유자가 제기한 항고가 법원에서 기각(거절)되면 항고보증금은 몰수됩니다. 채무자 및 소유자는 즉시항고를 신중하게 선택해야 하는 이유입니다. 반면 채무자 및 소유자가 아닌 사람의 항고는 항고일부터 항고기각 결정이 확정된 날까지 매각대금에 대한 법정이자만을 제하고 돌려주는 것도 참고하십시오.
매각허가결정의 취소신청
법원은 ‘매각허가결정의 취소신청’ 제도로 이해관계인을 마지막으로 구제할 수 있는 길을 열어두고 있습니다. 매각허가결정의 취소신청은 민사집행법 127조에서 규정하고 있는데요. 그 내용은 다음과 같습니다.
“제127조(매각허가결정의 취소신청) ①제121조 제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.”
매각허가결정 확정일 이후부터 대금납부일까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다. 중요한 내용은 민사집행법 121조 제6호의 사유로만 할 수 있도록 제한하고 있습니다. 취소신청을 엄격히 규제하고, 웬만한 건 하지 말라는 의미입니다. 예컨대 매각허가결정 후 현장에 가보니 그동안 없었던 유치권을 행사하고있거나 혹은 부동산이 현저하게 훼손된 경우에 신청할 수 있습니다.
마치면서(작성사례 수록)
지금까지 매각불허가신청(매각허가에 대한 이의), 매각허부 결정에 대한 즉시항고, 매각허가결정의 취소신청을 알아봤습니다. 입찰자가 경매절차에서 뜻하지 않은 난관에 봉착했을 때 그 함정에서 빠져나올 수 있는 방법 정도로 이해하시면 되겠네요. 용어가 비슷비슷해서 혼란이 올 수도 있습니다. 그래서 시간의 순서대로 이해하시면 더 편할 듯하여 그림으로 그립니다.
다음과 같이 작성사례를 수록합니다. 제가 임의로 만들었으니 참고만 하시고, 실제 작성는 다를 수 있습니다.
▶ 매각허가결정에 대한 이의신청서(매각 불허가 신청서) 양식 및 작성사례
▶ 항고장 양식
▶ 매각허가결정에 대한 취소신청서 양식 및 작성사례
끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.