시작하면서
어쩌다 보니 계속 별로 좋아하지 않는 세법으로 글을 쓰게 되네요. 오늘은 어제에 이어서 상속주택에 대한 보충 이야기입니다. 상속주택 양도세에 대한 주제입니다. 머~ 복잡한 이야기는 뒤로 미루고 오늘은 간결하게 시작합니다.
상속 주택에 대한 부동산 세금 흐름
부동산을 상속받으면 상속세, 취득세 등의 비용이 들며 매도하면 양도소득세를 과세합니다. ‘부동산 양도소득세’는 부동산의 양도로 발생하는 소득을 과세대상으로 합니다. 다시 말해 부동산을 처음 산 값(상속 주택 신고금액)보다 비싸게 팔면 그 차익에 대하여 부과하는 세금이 양도세입니다. 위와 같은 세 종류의 세금이 기본 개념입니다.
양도세의 기준이 되는 상속주택 취득가액 결정?
상속주택은 상속 등기할 때 ‘신고 금액’이 취득가격이 되므로 양도세의 주요 변수가 됩니다. 그러면 상속주택의 ‘취득가격’은 어떻게 결정될까요? 상속부동
산의 취득가격은 상속개시일 전후 6개월 내의 실제 가격, 사례가격 등을 원칙으로 합니다. 하지만 시가나 사례가격이 없다면 주택 공시가격을 이용하지요.
※ 주택공시가격 : 정부에서 세금의 부과기준을 위해 매년 발표하는 가격으로 단독주택과 공동주택의 가격으로 분류.
상속개시일 후 6개월 내 부동산을 매도하면 양도세 없다?
상속개시일 후 6개월 이내에 부동산을 판다면, 그 매도가격이 실제 거래가격이 됩니다. 조금 난해하지만, 상속부동산의 매도가격과 취득가격(6개월 내의 사례가격)이 동시에 생성되므로 양도차익은 0이 됩니다. 양도세가 발생하지 않겠지요. 결론적으로 상속주택을 상속개시일 후 6개월 이내에 매도하면 양도세가 없습니다.
단지가 크고 세대수가 많은 아파트는 피상속인 사망 후 6개월 이내의 실제 거래사례 가격을 구하기 쉬운 편입니다. 그러나 일반 빌라와 주택 등은 아파트처럼 사례가격이 많지 않겠지요. 실제 거래가격과 기준시가는 금액상 차이가 클 수 있으므로 상속개시 후 6개월이 지나 부동산을 매매한다면, 특히 양도세를 주의해야 합니다. 급히 매도할 계획이 없는 일반주택, 연립, 다세대 등은 감정평가로 취득원가를 높여서 신고하는 방법을 고려해야 할 것입니다. 바로 전의 포스팅 사례를 다시 한번 보겠습니다.(아래 링크)
- OO동 다세대주택 기준시가 (공동주택가격 : 1억 5천만 원)
- 실제 거래가격 : 2억 3천만 원
상속개시 후 6개월 내에 매도가 이루어졌을 경우에는 2억 3천만 원이 실제 거래가격이면서 상속주택의 취득가격이 됩니다. -> 양도소득세 0. 그러나 매매사례가격이 없어 공시가로 상속이 완료됐다는 가정하에 상속개시 후 6개월 지난 뒤 매매가 이루어진다면, 공동주택가격인 1억 5천만 원으로 계산될 수 있어 많은 양도차익이 발생합니다.
[ 양도차익 = 실제거래가액 – 공동주택 공시가격 ]
마치면서
결론적으로 상속주택 매매 계획이 있으신 분은 6개월 내에 파는 것이 가장 깔끔한 방법입니다. 여의치 않아 6개월을 넘어간다면, 감정 평가 등으로 취득원가 현 시세에 맞게 조정해야 합니다. 물론 사례가격이 많은 대단지 아파트는 예외입니다.
그러면 이 6개월이라는 기준은 매매계약 시점일까요? 아니면 잔금일 일까? 이 기준에 대한 국세청 답변이 있어 가져왔습니다. 참고하세요.
“상속세및증여세법 제60조 제2항 및 같은법 시행령 제49조제1항의 규정에 의하여 상속개시후 6월이내에 당해 상속재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 보는 것이며, 이 때 거래가액이 6월 이내에 있는지 여부는 거래가액이 확정되는 계약일을 기준으로하여 판단하는 것임. 다만, 그 거래가액이 특수관계자와의 거래등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가로 보지 아니하는 것임.” – 재삼46014-869 (1999.5.7)
연결된 포스팅
- 상속주택 관련 Q & A
- 상속받은 주택을 상속등기 전에 매매계약하려면 절차와 점검사항은? 실제 사례 중심으로
지식거래소의 책
부동산 경매는 안 해도 경매 상식은 알아야 한다!!! <부동산 경매 더하기, 2025.6.23>
