무잉여경매, 채권자 매수신청의 정확한 개념과 대응 사례 수록: 부동산경매 Ep37
시작하면서: 무잉여 개념 채권자 매수신청의 배경
‘부동산경매’란 채무를 갚지 않는 채무자의 부동산을 법원을 통해 매각하고, 그 대금을 채권자에게 배당하는 강제집행 절차입니다. 채권자의 요청(경매신청)이 있어야겠지요. 그런데 이 절차에서 경매신청인이 배당을 전혀 받지 못하는 상황이 올 수도 있습니다.
이때 법원은 경매신청인에게 이 내용을 통지하고, 경매신청인의 답변서(매수신고 등)가 없을 시에 직권으로 경매 절차를 취소할 수 있습니다. 이를 ‘무잉여경매’라고 합니다. 절차 자체가 취소되므로 입찰자 입장에서는 그간의 손품, 발품 등의 모든 노력이 헛수고가 될 수도 있겠네요. 무잉여에 대한 단서로 법 조항을 살펴봅니다.
이해하기 좀 그렇죠? 그래서 사례를 준비했습니다. 정확한 속 사정은 잘 모르겠는데, 다음 등기부 내용을 그대로 인용하여 사례를 추출합니다.
무잉여 경매 사례
김용O는 집을 살 때 국민은행에서 돈을 빌려 근저당을 설정했고, 몇 년이 지난 후 한황O의 근저당과 김희O의 근저당이 순차적으로 설정된 상태다. 상황이 어려워지자 은행 및 개인에게 이자 및 원금을 연체 중이다. 이에 2순위 근저당권자 한황O이 임의경매를 신청한 사건임.
무잉여경매와 채권자 매수신청 (사례의 해설)
은행 및 개인 채권자는 이자 등을 연체하면 경매를 신청할 수 있습니다. 본 사례에서 경매를 신청할 수 있는 채권자는 누구일까요? 물론 채권자인 국민은행, 한황O, 김희O 모두 임의경매를 신청할 수 있겠지요. 중복해서 신청할 수도 있습니다.
결국 김용O의 집은 후순위 근저당권자 한황O이 경매신청을 합니다. 본건은 최초 감정가 3억 9,500만 원에 경매 절차가 진행됩니다. 1회 유찰되면서 30% 저감(법원에 따라 저감률 다름), 현재 최저매각가격은 276,000,000원입니다.
이번 회차에 매각이 되어 선순위 국민은행에서 모두 가져가면 경매신청인 한황O은 한 푼도 배당 못 받는 상황이 올 수도 있습니다. 이를 ‘무잉여’라고 합니다.
이런 상황이 도래하면 법원은 무잉여라고 판단, 경매신청 채권자에게 본 경매물건을 매수하라는 통지서를 발송하고, 신청채권자의 매수신청이 없으면 경매 절차를 취소합니다. 법원이 경매를 취소하지 않고 쓱~ 지나간다면 매각불허가 사유가 되겠지요.
신청채권자는 법원으로부터 매수신청 통지서를 받을 날부터 7주일 이내 매수신청을 해야 하며 부담과 절차비용(경매비용)을 변제, 남을 만한 가격을 정해 매수신청 및 보증금을 제공해야 합니다. 채권자의 매수신청 접수가 되면 법원은 입찰전 ‘매각물건명세서’에 기록합니다. 본 건의 매수신청서가 아래와 같이 접수되었네요.
사례에서 국민은행이 경매를 신청한다면?
무잉여경매의 기본개념은 ‘경매신청인’이 경매절차에서 배당을 전혀 못 받는 경우입니다. 즉 돈을 받기 위해 경매를 신청했는데 한 푼도 받지 못한다면 아무런 실익이 없겠지요. 그래서 법원에서 판단, 직권으로 경매를 취소시키는 겁니다.
그런데 상기 사례에서 국민은행이 경매신청인이 된다고 가정한다면 무잉여가 아닌 잉여경매로 상황이 바뀝니다. 국민은행은 분명 배당을 받아 정상적인 경매이므로 취소될 리 없지요.
‘채권자매수신고’가 있으면?
입찰자는 채권자가 신고한 금액 이상으로 입찰에 참여해야 합니다. 그렇지 않으면 채권자매수신고를 마친 한황O이 본 부동산을 낙찰받겠지요.
마치면서
지금까지 ‘무잉여경매’의 개념과 ‘신청채권자매수’에 대해 알아보았는데요. 민사집행법상 법원은 ‘무잉여 경매’로 판단되면 신청채권자에게 매수통지를 하고, 의사가 없으면 경매절차를 취소하게끔 되어있습니다. 그러나 간혹 그대로 진행하는 경우도 있는데요. 결국 매각불허가 사유로 다시 원점이 되곤 합니다. 어떤 경우도 입찰자는 ‘헛수고’를 하는 셈이지요. 그러면 이런 상황이 오면 입찰자는 어떤 액션을 취해야 할까요?
첫째, ‘매각물건명세서’에서 신청채권자의 ‘채권자매수신고’를 확인합니다. 매수신고금액 이상으로 입찰해도 매력이 있으면 진행합니다.
둘째, 채권자매수신고가 없다는 가정하에 1순위 채권자에게 적극적으로 이 사실을 설명, 경매신청을 유도하는 방법도 있겠지요. 1순위 채권자도 채권 정리가 지지부진하면 그 또한 손해겠지요. 무잉여경매가 예상되면 입찰 경쟁자가 줄어들어 수익이 증가한다는 장점도 있습니다. 절묘한 시차를 두고 1순위(국민은행)을 설득하여 경매를 신청하도록 하는 방법도 좋아 보입니다. 이때 등기부에는 경매신청인으로 국민은행과 한황O으로 각각 기록됩니다. 중복경매신청도 가능하거든요.
사례의 결론입니다. 9명이 참여하여 신청채권자 매수신고 금액인 339,000,000원보다 높은 금액인 356,800,000원에 낙찰되었네요.
긴 글 끝까지 읽어주셔서 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 바랍니다.