시작하면서: 법인 임차인의 매수인 임대인 지위 승계
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
오늘은 다소 어려운 대법원판례 이야기입니다. 특히 우리나라의 경우 판례 중에 ‘대법원 판례’는 매우 중요합니다. 현재 법원 판단 기준이 되기 때문이지요. 최근 판례를 이해하려면 과거 사례를 이해할 필요성이 있어 해묵은 오래된 판례를 가져왔습니다. 그전에 현재 일반적인 부동산거래를 먼저 시작점으로 합니다.
대개 부동산사무소에서 부동산 매매계약을 할 때 임차인이 있는 집을 “전세를 끼고 거래를 한다.”라고 표현합니다. 갭투자도 마찬가지겠지요. 일반적으로 다음과 같은 특약으로 거래를 하는데요.
“본 계약 매매대금 중 임대보증금 OOO만 원은 잔금에서 공제하기로 한다.”
위와 같이 계약을 완료한 경우 두 가지 정도의 경우의 수가 존재하는데요. 임차인이 일반 사람인가 아니면 법인인가에 대한 사안입니다. 이 사실에 집중합니다.
일반인 임차인에 대한 법리
주택임대차보호법에서 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 합니다. 즉 매수인이 임차인을 자동승계하는 법리입니다. 보증금 반환도 새로운 주인에게 청구하면 그만입니다. 위에서 언급한 특약으로도 별 무리가 없어 보입니다. 이 내용에 대해선 길어지니 바로 밑에 링크를 남깁니다.
<부동산 상식 더하기> 책은 104쪽~105쪽에 상세히 기록했습니다. 참고하세요.
법인 임차인의 경우
법인은 대개 ‘전세권’을 설정합니다. 주택임대차보호법에 대응하기 위해서지요. 하지만 전세권을 설정하지 않은 법인 임차인도 존재합니다. 이런 법인 임차인은 달라지는데요. 관련된 판결을 가져옵니다.
대법원 선고 2003다2918 판결은 “주택 임차인이 법인이라면, 주택 매수인이 임대인 지위를 승계하지 않는다. 법인은 주임법상 대항력 요건(주민등록)을 갖출 수 없어, 매수인이 보증금 반환 의무를 면책적으로 인수하는 등 특별한 사정이 없으면 기존 임대인의 보증금 반환 채무는 소멸하지 않는다”라는 입장입니다. 중요하지요. 이 판결은 법인 임차인의 주택임대차보호법 적용 범위와 관련, 임대인의 지위 승계에 관한 대항력 요건을 엄격히 해석한 사례입니다.
결과적으로 법인 임차인은 특별한 사정이나 약정이 없는 한, 계약을 체결한 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 게 이 판결의 요지입니다.
마치면서
사실 이 이야기를 먼저 꺼낸 이유는 2003년 대법원 판결 후 비슷한 부동산 거래사고가 일어났습니다. 우여곡절 끝에 대법원까지 갔는데요. 대법원판례(2024다239364 판결)를 설명하기 위한 밑밥입니다. ^^; 긴 거 싫어하는 여러분을 위해 바로 다음 포스팅으로 넘깁니다.
법인 임차인이 세 들어 있는 주택을 매수한다면, 매수인은 극도로 조심해야 하고요. 중개사 또한 긴장하셔야 합니다. 최근 판례는 계약서를 작성한 공인중개사에게 일종의 면죄부는 줬지만, 그래도 부동산계약을 주도하는 중개사는 이런 정도의 지식은 인지해야 한다고 생각합니다. 어려운 시대에 선량한 사람 모두 피해가 없기를 바랍니다.
지식거래소에서 만든 책
재미없는 부동산 법률 이야기, 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 🙂 저는 다음 포스팅에서 뵐게요~