시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다.
지난 시간 계약서 작성 전에 확인할 사항에 대해 포스팅한 적 있는데요. 제목은 비슷하지만 조금 디테일한 내용입니다. 계약할 부동산이 뭔 문제는 없는지 살피는 내용이었다면 오늘은 실제 계약서를 작성하는 날입니다. 즉, 도장 찍기 직전에 반드시 확인해야 하는 사항을 다룹니다. 오래전부터 문서 위조 사건으로 피해가 많이 발생한 상황입니다. 큰돈이 오가는 만큼 조심해야 합니다.
지식거래소는 오래전부터 부동산거래 사기사건, 부동산 거래사고 등에 대한 포스팅과 함께 사전에 점검해야 할 내용들을 꾸준히 게제했습니다. 조심하자는 의미였지요. 그러나 며칠 전 유튭에서 이런 걸 발견합니다. 링크했으니 함 보세요~ 우연히 지나가다가 발견. 작정하고 찾으면 얼마나 많을까요!!!
여전히 이런 문서위조 사건이 발생하네요. 자체 직거래 플랫폼에서 ‘부동산 직거래 전자계약’으로 진행했네요. 주민등록증, 공인중개사….모든게 가짭니다. ㅠㅠ 수법도 나날이 발전하고 있네요. 쩝~
그렇게 큰 돈이 가는데, 귀차님즘과 중개보수를 아끼려는 마음은 뭔지 잘 모르겠네요. 왠만하면 부동산 중개보수 드리고 사무소에서 직접 공인중개사 확인 및 서류 직접 확인하고 진행하시기를 바랍니다. 그렇지 않으면 꼼꼼하게 첵크하면서 진행하세요. 신분증 진위확인, 공인중개사사무소 등록 검색 및 확인 전화 등등…
부동산계약서 작성 직전에 반드시 확인해야 하는 것은 무엇인가?
마음에 쏙 드는 부동산을 소개받고 등기사항증명서 외에 각종 공적서류를 열람 및 발급받아 기초 자료를 확인하는 시간을 가졌습니다. 꼼꼼히 점검한 결과 모든 조건이 충족되어 마침내 계약서를 작성하는 날입니다.계약 직전 가장 먼저 등기사항전부증명서 등의 공적서류를 새로 발급받아 권리 변동이 없는지 확인합니다. 부동산 권리란 시점에 따라 변동할 수 있으므로 계약부터 중도금, 잔금까지의 단계마다 꼭 확인해야 합니다.
물론 전문가인 공인중개사가 모든 것을 점검하겠지만 권리관계, 계약의 내용, 본인 신분증 확인, 대리권 등은 계약 당사자 본인이 스스로 해야 합니다. 부동산거래
사고가 발생한다면 가장 피해가 많은 사람은 본인이니까요.
실제 소유자 확인 : 신분증이 진짜인지 확인하는 방법
국내 신분증 대부분은 주민등록증입니다. 그러나 간혹 운전면허증을 소지한 때도 있고, 여권도 신분증의 범주에 포함됩니다. 과거 부동산거래사고 중에 신분증 위조사건으로 공인중개사와 매수인이 피해를 본 사례가 있으므로 신분증의 확인은 중요한 절차입니다. 미래에 전자계약 제도가 정착되면 신분 확인 방법은 공인인증, 전자신분증, 지문, 홍채인식, 블록체인 등 더욱 정밀하게 발전되겠지만, 현재로선 본인이 점검해야 할 가장 중요한 요소 중의 하나입니다.
주민등록증 진위확인
정부24(www.gov.kr)의 ‘서비스 >> 진위확인’에 접속, 본인 확인을 하신 후 사용하실 수 있으며, 전화 자동응답시스템(ARS : 국번 없이 1382번)에서도 누구나 주민등록증의 진위를 확인할 수 있습니다.
운전면허증 진위 확인 방법
경찰청 교통민원24의 ‘조회 ->운전면허증 진위확인’에서 열람 가능.
대리인과 계약할 때 확인해야 할 사항
대리인이란 계약 당사자인 본인 대신 계약에 참여하는 사람을 말합니다. 법으로 정한 서류를 갖추면 유효한 계약으로 인정됩니다. 대리인과의 계약 때 부동산 거래사고가 특히 잦으니 대리인이 참석했을 때는 다음의 서류 확인은 필수입니다.
① 인감도장이 날인된 위임장
③ 본인 발급 표시가 된 인감증명서 또는 본인서명사실확인서(협의 요망)
③ 참석 대리인의 신분증 확인
※ 위임장 작성법 및 사례, 본인 발급 인감증명 확인 방법은 본 블로그 참조.
위임장 내의 ‘권한 사항’을 숙지, 위임인(임대인/소유자)과 직접 통화로 위임 여부, 금액 등의 내용을 확인한 후 거래 금액을 위임인 통장으로 직접 송금하는 것이 비교적 안전합니다.
원룸 등의 임대인은 여러 사정으로 부동산사무소에 위임장 및 인감증명을 맡겨 놓고 전·월세 계약을 많이 하는 형편입니다. 전세로 계약한 후 건물주에게는 월세로 계약한 것으로 속이는 부동산중개업자나 건물 관리인의 보증금 편취사건이 자주 있습니다. 임대차계약을 대리인과 체결했다면 적어도 잔금전까지 임대인을 직접 만나 계약 내용에 관해 확인하는 것이 중요합니다.
부부간의 ‘가사대리권’이란?
법률용어로 ‘가사대리권’이라는 것이 있습니다. 사적 관계를 규율하는 민법 제827조에 의하면 ‘부부는 일상의 가사에 관하여 서로 대리권이 있다.’’라고 규정하고 있습니다. 일상 가사에 속하는 범위 내에서는 일방이 상대방을 대리하여 계약을 체결할 수 있는데, 이럴 때는 배우자 한쪽의 행위에 대해 다른 배우자가 공동으로
책임을 집니다. 일상 가사에 속하는 범위’란 구체적으로 일용품의 구매, 광열비, 교육비, 의료비, 자녀 양육비등의 지출에 관한 것으로 볼 수 있습니다.
그러나 가사의 범주를 넘어선 행위(금전의 융자, 주택의 임대차, 부동산매매등)는 당사자만이 책임을 진다는 것이 우리 법원의 입장입니다. 실제 사례로 대법원은 부부 일방이 상대방의 승낙 없이 한 부동산 처분행위를 무효로 보고 있습니다. 다시 말해 법원은 가사대리권에 부동산 처분 및 임대차 행위는 포함되지 않는다는 원칙을 갖고 있습니다.
부동산 매매나 임대차(전·월세) 계약을 진행할 때 남편 대신 부인이 참석할 때가 참 많습니다. “남편 소유의 집인데, 우리 아저씨가 바빠서 내가 대신 왔으니 걱정하지 말고 계약서를 써도 된다.”라고 당당하게 말하고, 위임 관련 서류 없이 계약을 체결하는 사례는 흔히 있는 일입니다.
부부는 같이 생활하므로 부동산 관련 인감도장, 기타 서류 등의 입수가 비교적 쉽지요. 그래서 우리나라 법은 부동산 관리와 처분에 관한 부부간의 대리행위를 엄격하게 다룹니다. 부인이 남편을 대신하여 부동산 계약을 할 때는 대리인이 참석했을 때와 같은 서류를 정확하게 갖춰야 합니다. 만일 위임서류가 미비한 상태로 계약이 체결된 후에 본인(남편)이 부동산의 매도 또는 임대차 사실을 부인하게 되면 심각한 상황에 부닥칠 수도 있으니 주의하시기 바랍니다.
계약 내용 점검 및 영수증 수령
약서가 작성되어 서명 날인까지 마무리되면 이행에 대한 강한 구속력이 발생합니다. 그러므로 도장을 찍기 전에 계약 내용을 꼼꼼하게 확인해야 하며, 계약 당사자의 인적사항, 금액, 중도금 및 잔금 지급 날짜, 특약 조건 등의 내용을 살펴보신 후 영수증(계약의 제목, 금액, 발급인, 수취인이 등이 기록된)을 받습니다.
마치면서
사회 초년생 그리고 일반인 분들은 위의 내용이 참 어렵고, 번거롭다고 느끼실 겁니다. 하지만 우리 생활을 한번 둘러보십시오. 인터넷으로 생필품 하나 사는 데 많은 시간을 할애합니다. 가격 비교, 성능, 후기 등 꼼꼼히 확인하지요. 좀 더 비싼 물건은 어떻습니까! 가전제품이나 자동차를 구매할 때는 더욱 날카롭습니다. 왜냐하면 비싼 물품이고, 오래 사용해야 하니까.
부동산도 물건으로 대입하면 우리의 행동이 좀 변화되지 않을까요! 우리 인생에서 최고로 비싼 물건을 구매하는 일이며 으뜸 중의 하나인 주거의 문제를 해결할 수 있는 엄청 큰 물건이라는 것을 기억하십시오!