시작하면서…..
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
부동산 상식을 정리하고 있습니다. 오늘은 실제 주변에서 흔하게 쓰이는 ‘계약해제’와 ‘계약해지’라는 법률용어를 정리해 볼까 합니다. 둘 다 비슷해서 혼용해 쓰기도 하는데 법률적 의미는 좀 다릅니다. 기본 용어에서부터 실제 사례까지 순서대로 갑니다~
오랜만에 영어사전을 뒤적입니다. 계약해제(cancellation of a contract), 계약해지(cancel a contract) 요렇게 나오네요. ㅎ 구분이 안되네요. 명사, 동사??? 아시는 분 댓글 부탁해요. 암튼, 우리나라에는 이 쓰임새가 좀 다릅니다. 막~ 써도 서로 잘 모릅니다. ㅋ 하지만, 법을 좀 아는 사람 입장에서 보면 상식이 조금 없어 보이기도 합니다. 한번 알아보시지요.~
계약해제란?
부동산거래에서 계약해제란 계약 후 당사자 일방의 채무불이행으로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 당사자의 의사표시로 계약 자체가 없었던 것으로 되돌리는 것입니다. 계약 당사자의 약정에 의한 ‘약정해제권’과 법률에서 정한 ‘법정해제권’이 있습니다.
예를 들어 부동산 매매계약 체결 후 계약 당사자 한쪽의 어떤 사정 때문에 계약을 없던 것으로 서로 합의한다면 이를 당사자 약정에 의한 ‘계약해제’라고 합니다. 이때 계약해제는 중도금을 지급하기 전에만 가능합니다.
일상에서 흔히 사용하는 부동산 계약서에는 계약해제에 대한 손해배상 내용이 자체에 인쇄되어 있는데 무작위로 발췌했습니다.
특별한 경우를 제외한 부동산계약서 양식은 주로 사례와 같은 문구가 일반적인데, 별도의 약정이 없는 한 계약이 해제되면 해제를 요구한 한쪽 일방은 계약금을 잃게 되는 것으로 마무리됩니다.
그러면 계약해지는 뭘까?
‘계약의 해지’란 미래에 대한 계약의 효력을 소멸시키는 것으로 임대차계약, 공사 하도급계약, 근로계약 등 계속적 공급 계약에서만 가능합니다. 예를 들면 A씨가 몇 년 전부터 식당을 임차하여 매월 임대료를 임대인에게 지급하는 계속적인 공급계약을 맺고 있습니다. 그러나 매출부진 등 사정에 의해 임차인은 다른 곳으로 점포를 이전하거나 폐업하기 위해 건물주에게 현재의 임대차계약을 그만두고 싶다는 의사표시를 합니다. 이 결과 임대차계약은 종결되고, ‘계약은 해지’됩니다. 계약해지도 약정에 의한 것과 법률에 의한 것으로 나뉘게 됩니다.
계약해제와 계약해지에 대하여 위와 같이 단순 구분했습니다. 그러면 조금 더 들어가 봅니다.
부동산매매계약의 법정해제권이란?
‘약정해제권’이란 채무불이행이 발생할 경우를 대비하여 법정해제의 요건을 수정·완화·보충하여 계약해제의 요건이나 계약해제 시 손해배상 등에 관한 사항을 계약할 때 당사자 간 약정으로 정하는 것입니다. 반면 ‘법정해제권’은 법률의 규정으로 계약이 해제되는 것으로 몇 가지 사유가 있는데 계약이행 지체, 목적물 수령지체, 불완전한 이행 등이 바로 그것입니다. 이러한 법정 계약해제는 일정 요건을 갖추어야 하는데 이번 지면에는 상대방의 채무불이행으로 인한 법정해제를 중심으로 알아보겠습니다.
매매계약에서 매도인은 소유권 이전의 의무, 매수인은 대금 지급의 의무를 동시에 이행하는 의무를 부담하게 됩니다. 즉, 매도인은 소유권 이전서류를 제출해야 하고 매수인은 잔금을 지급하는 것을 동시에 이행해야 하지요.
매매 계약 상대방이 약속된 기일에 의무를 불이행하면 “매매가 해제되었고 계약금은 몰수된다”라는 내용증명을 발송하면 일반적으로 매매계약이 적법하게 해제되었다고 생각합니다. 하지만 법률적으로 다소 불충분하므로 부동산 매매계약을 정확하게 해제하려면 다음의 요건이 있어야 합니다.
① 상대방을 이행지체에 빠트리고 이를 증명해야 합니다. 매도인은 소유권이전 서류를 해당 법무사사무소 등에 보관하여 등기업무를 위임하고, 매수인의 경우에는 통장, 현금, 공탁 등의 방법으로 대금을 지급하는 의무를 입증해야 합니다.
② 상당한 기간을 정하여 의무이행에 대해 내용증명 등으로 최고해야 합니다.
③ 내용증명을 통해 이행을 최고하였음에도 상대방이 의무를 이행하지 않으면 적법하게 계약을 해제할 수 있습니다.
④ 계약이 해제되면 위약금 약정(계약금을 위약금으로 정함) 중도금 등은 돌려주고 계약금은 몰수합니다.
“왜 이렇게 복잡하냐!!!”라고 말하실 텐데요.
사실 요런 분쟁이 발생해서 대법원까지 갔습니다.
요약한 대법원 판례 보시지요~~
그리고
계약해제에 대한 실제 사례입니다~
계약서상의 계약금 중 일부만 지급된 상태에서 계약이 해제된다면?
[사례의 내용]
˙매수인 B는 매도인 A와 5억 원의 아파트 매매계약을 체결함.
˙매매계약서에는 10%인 5,000만 원을 계약금으로 지급하기로 약정하였으나, 계약 당일 1,000만 원을 지급하고, 다음날 4,000만 원을 입금하기로 약속함.
˙계약서에 “매수인이 중도금을 지급하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.”라고 약정.
˙아파트 가격이 급상승할 조짐이 보이자 매도인 A는 계약을 해제하려는 결심을 하고 나머지 계약금 4,000만 원을 받지 않을 의도로 입금 통장을 해지함.
˙매수인 A는 관할 법원에 계약금 중 나머지 금액 4,000만 원을 공탁함.
[Q]
사례의 매매계약이 해제된다면 위약금은 얼마인가? 매도인은 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 매수인에게 지급해야 하는가? 아니면 5,000만 원의 배액인 1억 원을 지급해야 하는가?
[A]
대법원은 “계약서에 약정된 계약금의 배액인 1억 원을 지급하라!”라는 판결을 하였고, 판결내용은 이렇습니다.
마치면서….
법률용어는 솔직히 좀 따분하고 재미없습니다. 대충 읽으면 무슨 말을 하는지 멍할 때가 많습니다. 아주 오래된 ‘판결문’은 흡사 외계어 같아 이해하기가 더욱더 어렵지요. 이번 장은 ‘계약의 해제’와 ‘계약의 해지’에 대한 용어만 구별하려 했는데··· 장황하게 분량만 늘어 났네요! ^^;
전·월세 상가 등을 임대차하다가 만기가 되어 다른 곳으로 이전할 계획으로 건물주에게 통보한다면 정확한 법률 용어는 “계약을 해지하겠습니다.”가 맞습니다. 어떤 종류의 계약(부동산 매매계약, 임대차계약 등)을 체결했는데 여타 사정이나 변심 등으로 그 계약을 달성하지 못할 때는 ‘계약해제’가 정확한 용어입니다.
오늘도 어려운 부동산 상식과 씨름하느라 수고가 많으십니다.~ 늘 행복한 일만 가득하시기를 기원합니다. 감사합니다~ ^^
