부동산 상속세 자주하는 질문과 답변: 부동산세법
안녕하세요~ 지식거래소입니다 ^^
계절은 겨울의 끝으로 가고 있네요. 저는 사계절 뚜렸한 우리나라의 날씨를 별로 좋아하지 않습니다. ㅠㅠ 날씨의 급격한 변화는 인간이나 동물에게 참 안좋습니다. 그래서 날씨가 거의 일정한 동남아에 연세 드신분들이 이민가서 많이 살고 계시죠. 여름내내 혹은 겨우내 끙끙 앓다가 환절기에 돌아가시는 분들이 참 많습니다. 급격한 일기변화 때문이죠.
사실 지인의 남편분이 이 때(환절기) 돌아가셨습니다. 오늘의 화두입니다. 연세가 많고, 오랜 기간 투병하신 뒤라 금융 자산은 없는 상태며, 서울 모처에 다가구주택 한 채를 보유한 채 돌아가셨습니다. 살아 생전 보유한 집에 대한 매매가 현재 진행되고 있는 상태라 더욱 안타깝네요.
이번 포스팅은 상속세 전반에 관한 지인과 나눈 이야기를 질문과 답변 형태로 정리한 글입니다. 물론 제가 부동산 실무를 오래했지만 자칭 ‘세무 전문가’는 아닌 이유로 오류가 날 수도 있겠네요. 우리나라 부동산 관련 세법이 얼마나 자주 변동됐나요! ㅠㅠ
본 포스팅 내용은 참고로만 활용하시고, 실제 실무에서는 꼭 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다!!!
부동산 상속세 대상 부동산 내역
1. 부동산 상속 대상 주택 내역
– 면적 : 토지 149.8(45.2평) / 건물 : 349.49(106평)
– 건축물 현황 : 지하 1층 지상 3층의 4층 다가구주택
개별주택가격 : 590,000,000원 (2024년 1월 기준)
– 시세 : 약 17억 ~18억
– 채무 : 소액 은행 융자와 세입자의 임대보증금
2. 상속인 내용(피상속인 사망 : 2024년 5월 4일) : 처, 큰 아들, 둘째 딸, 셋째 아들, 넷째 아들
본 부동산 내역을 바탕으로 작성된 상세한 질문과 답변
Q1 : 집을 팔지 않고 보유하면 상속세는 얼마나 나올까요?
A1 : 아파트같이 사례 가격이 존재하면 상속세도 대부분 실거래 사례로 계산되나, 단독 주택의 경우 대개 기준시가인 개별주택가격으로 신고합니다. 생존한 배우자가 있으니 상속세 공제가 큽니다. 그래서 상속세는 없습니다.
상속세 공제에 대해 좀 더 자세 알아보자면 다음과 같은데요.
현재 시점이 2025년 초 인데요. 세법은 자주 변동됩니다. 세무사에 문의 또는 국세청에 직접 문의 요합니다.
>>>>>>>>>>>>>>>>>> 국세청 국세상담센터 바로가기 <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
복잡하니까 다음 기준으로 상속세 부가 가능 여부를 판단하면 될 것 같습니다. 계산은 따로 해봐야지요.
- 피상속인의 배우자가 있을 경우 : 기준시가 10억 이상이면 상속세 부가 가능
– 피상속인이 배우자가 없고, 자식만 있으면 : 기준시가 5억 원 이상이면 상속세 부가 가능
결론적으로 해당 부동산은 기준시가 5억 9천만 원이므로 부채를 제하면 상속세는 따로 없습니다.
* 참고 : 총 상속 재산의 가액 산정은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는데. 빌딩은 토지 공시지가, 기준시가 국세청 고시 단가, 비거주 꼬마빌딩은 감정평가로 상가 오피스텔은 기준시가, 아파트 등은 공시가격(공동주택) 또는 실거래가, 단독 다가구 공시가격, 대개 아파트는 시세로 합니다.
Q2 : 상속지분은 어떻게 되나요?
A2 : 상속에는 유언 및 공증해서 상속할 수도 있고, 유언 없이 사망하면 민법에서 규정한 ‘법정 상속’이 이루어지는데, 그 비율을 구하는 공식이 있습니다. 법정 상속은 배우자, 자식에게 비율대로 상속됩니다. 계산해보면 다음과 같습니다.
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Q2 : 집을 팔면 어떻게 될까요?
A3 : 좀 복잡한 경우의 수가 나타나는데요. 정리해보면 다음과 같네요.
– 6개월 내에 팔 경우 : 실거래가격이 거래사례가 되어 양도차익 제로로 양도소득세는 없습니다. 하지만 10억 초과분의 금액에 대해서는 상속세가 발생합니다. 사례 주택의 경우 소액의 대출금과 전월세 보증금을 제하고 남는 금액에 대한 상속세가 예상되는데요. 대략 20% 1억 정도 ~ 정확한 계산은 세무사와 상의하세요~
– 6개월 이후에 팔 경우 : 상속세의 신고 기간이 사망일의 말일 기준으로 6개월 내에 신고 납부해야 합니다. 그래서 6개월이란 기준을 사용하는 것이지요. 결국 얼마에 신고하느냐의 문제인데. 앞서 말씀드렸듯 기준시가로 신고하면 상속세는 없습니다.
그러나 양도소득세가 파는 시기에 따라 다르게 부과되겠지요. 그래서 기준 시가보다는 감정평가를 시행, 10억 근처에서 신고하는 방법이 유리해 보입니다. 적정 금액 계산해봐야겠지요.
참고 : 상속지분의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 봅니다.
결론 : 최종 답변
상속세는 돌아가신 달 말일 기준으로 6개월 내에 신고해야 합니다. 우선 돌아가신 분의 금융재산, 부동산 등의 총 자산을 파악하는 것이 우선입니다. ‘안심상식 원스톱서비스’로 상속재산을 일괄적으로 파악 가능합니다. 상속세 계산 방법은 다음과 같이 단순합니다.
( – ) 공과금, 장례비용 공제
( – ) 상속 공제 : 기초공제 및 그밖에 인적공제 부분을 합친 것과 일괄공제 5억 원 중 큰 금액을 공제
( – ) 감정평가 수수료 공제
= 상속세 과세표준
( x ) 상속세율 = 상속세 산출세액
위와 같이 단순한데요. 다만 현재 시점의 공제금액, 세율 등의 변화만 조심하신다면 같은 방법으로 계산됩니다.
“지금 집을 파실 의향이 확실하시면 되도록 6개월 내에 파시는 게 제일 깔끔할 것 같습니다. 다만 상속세는 1억 원 정도 내셔야 합니다. 여의치 않아 나중에 파실 계획이라면 1가구 1주택 비과세 기준을 충족 시킨 후 매매하시는 게 유리할 듯합니다. 하지만 이때도 9억 초과되는 부분은 비과세가 아니기 때문에 따로 양도소득세는 납부해야겠지요. 장기보유 특별공제 등의 기준을 맞춰 매매하세요~”